Переуступка квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки

Большая часть квартир в современных новостройках раскупается еще на стадии котлована, когда сам дом фактически не начали строить. Такое жилье, приобретенное в ипотеку, можно продать другому лицу. Расскажем, что такое переуступка квартиры, и объясним, как провести эту сделку.

Что такое переуступка квартиры в ипотеку

Квартиры в домах, строительство которых находится на стадии котлована, распродают по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель (дольщик) платит застройщику. Объект приобретения еще не готов, поэтому человек получает право на долю в строящемся доме. Его можно продать другому лицу. Такие сделки называются договором цессии (то есть уступки права требования). Продавец и покупатель выступают цедентом и цессионарием соответственно.

Условия переуступки прав требования по ДДУ закреплены ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ. Такая сделка возможна после полной оплаты по договору или передачи долга цессионарию. Вместе с правом требования будущий владелец берет на себя обязанность выплачивать ипотеку. С одной стороны, продавец больше ничего не будет должен банку, а с другой — кредитор ничего не потеряет (просто поменяется клиент).

Сделку возможно заключить с момента госрегистрации договора до подписания акта приема-передачи объекта строительства. После того, как дом построен, уступить право требования нельзя. В этом случае заключается обычный договор купли-продажи недвижимости.

Чтобы переуступить ипотечную квартиру, нужно получить разрешение банка. Без одобрения кредитора подписать такой договор нельзя. В некоторых ДДУ прямо фиксируют запрет на переуступку (либо полный, либо частичный, обойти который можно, если получить разрешение застройщика).

Как происходит переуступка квартиры в ипотеку

Переуступка ипотечной квартиры проходит в четыре этапа:

1. Получение согласия кредитора, уведомление застройщика.
2. Подготовка и сбор документов.
3. Заключение договора цессии.
4. Госрегистрация договора (проще всего сделать это в МФЦ).

Квартиры, купленные на раннем этапе строительства дома, обойдутся значительно дешевле, чем уже готовые. Если цедентом выступает физическое лицо, а не застройщик, можно рассчитывать на еще большую скидку. Однако есть и обратная сторона:

• Застройщик может продлить сроки сдачи объекта. В этом случае он выплатит дольщику неустойку (в соответствии с условиями договора).
• Существует риск расторжения сделки. Это возможно, если переуступка была неоднократной, а на каком-то ее этапе допустили ошибку. Все последующие сделки признают недействительными.
• Банки не всегда охотно соглашаются на переуступку. Кредитор должен быть уверен в платежеспособности нового заемщика.

Что еще нужно знать о переуступке ипотечного жилья по договору цессии

Если жилье приобреталось с использованием средств материнского капитала, переуступить право требования на него нельзя. В недостроенном доме невозможно выделить доли детям. Однако на приобретение жилья в таком объекте расходовать материнский капитал разрешено.

Выкупить квартиру у физического лица на льготных условиях (по программе господдержки) не получится. В обычной ситуации человек может рассчитывать на сниженный процент по ипотеке. Финансовые потери банку компенсирует государство. Однако поддержка действует только на покупку ипотечных квартир у юридических лиц (исключения составляют IT-ипотека и сельская ипотека).

Если банк или застройщик не соглашаются на переуступку, продать жилье не получится. Потребуется подождать, пока дом полностью достроят. Ипотеку же придется погашать.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Чем опасна переуступка прав на квартиру?

   Застройщик может затянуть сроки сдачи объекта, однако в этом случае он обязан выплатить компенсацию по договору. Из-за ошибки при передаче права требования есть риск признания сделки недействительной. Например, если квартиру изначально купили с использованием средств материнского капитала.

2. Можно ли оформить ипотеку с господдержкой на переуступку?

   Это возможно, если продавцом является юридическое лицо (например, застройщик). В противном случае льготные условия на такие сделки распространяться не будут. Исключения — IT-ипотека и сельская ипотека.