Единственное жилье как предмет залога по кредиту: оправдан ли риск

Банки гораздо охотнее выдают крупные кредиты, если у клиентов есть ценное имущество, подходящее для залога. Это эффективный способ компенсировать риски в случае проблем с возвратом денег. Кредитор остается в выигрыше при любом исходе, а вот у заемщика нет гарантий, что он не станет должником. Рассмотрим ситуацию, когда человек отдает в залог единственное жилье. Примут ли его и смогут ли отобрать недвижимость из-за просрочки — ответим в статье.

Может ли единственное жилье быть предметом залога по кредиту

Дом, квартира или другое жилое помещение считаются единственным жильем при том условии, что у владельца нет в собственности другой недвижимости.

Например, человек живет в приобретенной квартире и параллельно сдает комнату в коммуналке. Квартира автоматически получит статус единственного жилья только после продажи комнаты.

Единственное жилье защищено законом. Если собственник является должником, а кредитор подал в суд и приставы открыли исполнительное производство, то принудительное взыскание не затронет такую недвижимость (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Также арест, запрет на регистрационные сделки и продажа на торгах не коснется земельного участка, на котором расположено единственное жилье.

Аналогичный иммунитет предусмотрен и в рамках банкротства физлица: единственное пригодное для проживания помещение нельзя включать в конкурсную массу.

Однако ограничения не распространяются на залоговую недвижимость. В случае с ипотекой заложенная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Лишь затем она переходит в собственность физлица.

Если заемщик не выполняет условия договора, ее можно забрать вне зависимости от того, единственное это жилье или нет.

На каких условиях предлагают кредиты под залог единственного жилья

Клиентам, которые запрашивают кредит под залог недвижимости, банки одобряют более крупные суммы и длительные сроки погашения. Ежемесячные платежи снижаются, и выплата становится более комфортной.

В среднем под залог жилья можно получить от 300 тысяч до 20 млн рублей. Сроки предлагаются до 20 лет, а процентная ставка — от 12% до 18% годовых.

Некоторые организации соглашаются оформить кредит без подтверждения дохода и первоначального взноса (если речь идет об ипотеке).

При этом банки предъявляют ряд требований к недвижимости. Например, нельзя получить кредит под залог доли в квартире или доме.

Если жилье принадлежит нескольким собственникам, то для заключения договора они все должны обратиться в отделение банка и подписать документы.

Но если один из владельцев — несовершеннолетний, банк с высокой вероятностью откажет в кредите.

Случай из практики. Женщина решила заложить единственную квартиру банку, чтобы получить кредит для обучения ребенка. Она подготовила документы и подала их вместе с заявкой. Через несколько дней пришел отказ.

Банк обосновал решение тем, что квартира приобретена в том числе на средства материнского капитала. Несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля жилья. Если с выплатой кредита возникнут сложности, то изъятие и продажа квартиры с долей ребенка окажутся слишком проблематичными.

Жилье, которое рассматривается как предмет залога, должно быть:

• достроенным
• оформленным в собственность
• приватизированным
• свободным от залоговых обязательств (не находиться в залоге по другим кредитам)

Также единственное жилье не получится заложить без оформления страховки (ст. 31 закона № 102-ФЗ). Она дает гарантии кредитору на тот случай, если с имуществом что-то случится.

Несмотря на готовность человека оставить квартиру в залоге, банк не будет игнорировать кредитную историю. Наличие в прошлом длительных просрочек, судебных разбирательств и исполнительных производств может стать поводом для отклонения заявки.

Как оформить кредит под залог недвижимости

Для оформления кредита под залог недвижимости направьте в банк соответствующее заявление.

Например, в Т-Банке (прежнее название Тинькофф) о желании подать заявку можно сообщить оператору в чате мобильного приложения. Он подскажет дальнейшие действие и необходимые документы.

В Альфа-Банке нужно оставить заявку на сайте и обратиться с паспортом в офис. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и отчет об оценке жилья банк запросит самостоятельно.

Если у клиента есть зарплатная карта банка, в котором он хочет получить кредит, то дополнительно подтверждать доход не придется.

Пошагово оформление кредита под залог недвижимости выглядит так:

1. соберите пакет документов (конкретный список выясните в чате поддержки, через форму обратной связи, по телефону или в отделении)
2. подайте заявку через приложение или сайт
3. дождитесь ответа и в случае одобрения следуйте инструкциям

Что произойдет, если просрочить выплаты по кредиту под залог единственного жилья

Как только возникнет просрочка, будут начислены единовременные штрафы и ежедневные пени, указанные в договоре. Также испортится кредитная история, что негативно повлияет на репутацию заемщика среди банков и МФО.

Человеку начнут звонить из банка, чтобы узнать причину и ожидаемые сроки выплат. На этом этапе есть шансы урегулировать задолженность, если возникли временные финансовые трудности.

Возможно, банк предоставит отсрочку или согласует реструктуризацию — увеличит срок и снизит размер регулярных платежей.

Но если компромисс не найден либо должник избегает любого общения, кредитор вправе:

• передать долг коллекторам
• подать исковое заявление в суд

На практике банкам нет смысла подключать коллекторские агентства к проблемным кредитам, которые обеспечены жильем. Через несколько месяцев они сами решают вопрос в судебном порядке.

Основаниями могут быть длительная неуплата или более 3 просрочек в течение 12 месяцев. Еще вариант — заемщик выплачивает кредит в меньшем объеме, чем прописано в договоре.

Также в суд подают, если человек:

•  не оформил страховку на недвижимость
• совершил сделку купли-продажи без оповещения кредитора
• передал залоговое жилье в дар

В большинстве случаев судья занимает сторону истца и выносит решение об изъятии единственного жилья. Должнику и его семье, в том числе несовершеннолетним детям, придется съехать, иначе выселением займутся приставы.

Однако на улице их не оставят. Семья может претендовать на временное жилье из маневренного фонда. На каждого человека предоставят не менее 6 кв. м жилой площади (ст. 106 ЖК РФ).

Стоит ли брать кредит под залог единственного жилья

Обеспечивать кредит единственным жильем — огромный риск. Вы лишитесь его в случае непредвиденных обстоятельств, которые ухудшат платежеспособность.

Зачастую таким способом люди надеются выплатить долги по другим кредитам и займам. Они неправильно рассчитывают финансовую нагрузку, еще глубже погружаются в долговую яму и в итоге теряют недвижимость.

Если возникли серьезные проблемы с деньгами, которые не позволяют расплатиться по обязательствам ни сейчас, ни в отдаленной перспективе, — лучше прибегнуть к банкротству.

По закону № 127-ФЗ вы спишите непосильные задолженности по кредитам, микрозаймам, штрафам ГИБДД, коммунальным услугам и налогам. Для признания несостоятельности через арбитражный суд не имеет значения сумма долга.

Максимально ускорить процедуру и защитить имущество помогут юристы компании «Финансово-правовой альянс». Они сопровождают дела о банкротстве физлиц с 2015 года. Все консультации проводятся бесплатно.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Можно ли заложить единственную квартиру?

   Да, закон позволяет закладывать единственную квартиру. Оформить кредит под залог недвижимости можно, если жилье:

   • — достроено
   • — оформлено в собственность
   • — приватизировано
   • — не является предметом залога по другим обязательствам

   Но в случае сложностей с выплатами банк подаст в суд. При положительном решении он заберет единственное жилье в счет погашения задолженности.

2. Какую квартиру можно оставить под залог?

   Обычно банки принимают в залог жилье в многоквартирных домах и апартаменты в зданиях. Квартиры должны быть достроены, оформлены в собственность, не иметь обременений и принадлежать совершеннолетним дееспособным лицам. Понадобятся подписи в кредитных документах всех владельцев.

   Также часто предъявляются требования к возрасту и конструкционным особенностям жилья.

3. В каком случае могут забрать единственное жилье по новым законам?

   Банк вправе забрать единственное жилье, оформленное в залог, если заемщик грубо нарушает условия договора:

   • — допускает длительные просрочки
   • — совершает с недвижимостью сделки, не оповещая кредитора
   • — не оформляет страховку

   Изъятие недвижимости допускается только по решению суда. В этом случае должник и его семья должны выселиться, даже несмотря на наличие несовершеннолетних детей.