Top.Mail.Ru
Продавец квартиры объявил себя банкротом: что делать - fpa.ru
Соглашение о принятии Cookies Мы используем cookie для вашего удобства. Читайте подробнее, как мы защищаем персональные данные.
Соглашение о принятии Cookies Мы используем cookie для вашего удобства. Читайте подробнее, как мы защищаем персональные данные.
Звонок бесплатныйБесплатная горячая линия
  • Автор статьи Копырина Анжелика Владимировна
  • Опубликовано 20.07.2024
  • Обновлено 22.07.2024
  • Просмотров 904
  • Время прочтения 12 минут

Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом

Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом Финансово-правовой Альянс Санкт-Петербург ул. Ефимова, 4/А, оф. 326 190031 88124256918
Финансово-правовой Альянс

Одним из рисков покупки вторичного жилья является банкротство его продавца. Закон позволяет отменять некоторые сделки, совершенные им за последние три года до начала процедуры. Это значит, что у покупателя могут забрать приобретенную квартиру. Что делать, если продавец объявил себя банкротом, когда стоит опасаться изъятия недвижимости и можно ли предотвратить негативные последствия — рассказываем в статье.

Содержание статьи

Всё содержание

Какие сделки могут отменить в процедуре банкротства

Каждый гражданин, не справляющийся с погашением долгов, может объявить о неплатежеспособности — оформить банкротство. Заявление с документами, которые подтверждают неподъемные финансовые обязательства, подаются в арбитражный суд. Проводится первое судебное заседание, на котором заявление признается обоснованным и вводится одна из процедур: реструктуризация или реализация.

Наши юристы заранее обсуждают с клиентом стратегию действий и в большинстве случаев — ходатайствуют о введении реализации. Результатом этой процедуры является полное списание долгов. Так выглядят определения о завершении реализации, которые получают наши клиенты:

Когда арбитражный суд вводит процедуру реализации и назначает финансового управляющего, то формируется конкурсная масса — за счет нее удовлетворяются требования кредиторов.

Чтобы пополнить конкурсную массу, управляющий и кредиторы вправе ходатайствовать о признании недействительными:

  • сделок с предпочтением
  • подозрительных сделок

К первым относятся сделки в интересах одного из нескольких кредиторов, ко вторым — совершенные при неравноценном встречном исполнении обязательств (по цене намного ниже рыночной). Также это сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.

Например, человек с большими долгами мог продать квартиру, уже понимая, что его ждет банкротство. Полученные средства он потратил не на погашение кредитов, а на личные нужды. Когда такая схема выясняется, пострадавшим оказывается неосведомленный покупатель.

Для разных ситуаций предусмотрены свои сроки оспаривания:

  • Сделки с предпочтением ставятся под сомнение, если совершены в течение 1 или 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве
  • Договоры с сильно заниженной стоимостью и невыгодные продавцу — до 1 года
  • Сделки, ущемляющие интересы кредиторов (в том числе с участием осведомленных покупателей) — до 3 лет

Когда сделку признают недействительной, покупатель должен вернуть квартиру, а обязанность продавца — вернуть деньги. Цепочка сделок, совершенных с имуществом должника, также может быть оспорена. То есть в случае неоднократной перепродажи жилье изымут даже у последнего собственника.

Покупка квартиры должника в ипотеку не является препятствием для оспаривания. Если недвижимость возвращается обратно банкроту, ему перейдут права и обязанности залогодателя.

Покупатель ничем не рискует, если жилье было приобретено еще до того, как у продавца начались проблемы с выплатой кредитов, займов и других долгов.

Что делать, если изъяли квартиру, проданную банкротом

В случае, когда продавец объявляет себя банкротом и проданное им имущество возвращается в конкурсную массу, покупатель приобретает право требования наряду с другими кредиторами. Поскольку денег у продавца нет, долг будет погашаться за счет средств, полученных от реализации.

С 24 июля 2023 года действуют изменения в законе № 127-ФЗ, направленные на защиту интересов покупателя при отмене сделок с недвижимостью. В законе появилась статья 61.6-1 — она защищает права людей, для которых квартира, приобретенная у банкрота, является единственным жильем.

Сначала возможность вернуть жилье предоставляется до торгов. Финансовый управляющий публикует сообщение о продаже в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Нужно не позднее чем за 5 рабочих дней до этой даты уведомить о желании выкупить квартиру и в течение 30 дней заключить новый договор.

Цена будет той, которую суд указал в решении о признании изначальной сделки недействительной. Если сумма превышает отданную покупателем за квартиру в первый раз, ему придется доплатить разницу.

Если этот вариант не реализовался, недвижимость выставляется на торги. Начальная стоимость не должна быть ниже рыночной или указанной в решении суда. В случае повторных торгов цена уменьшается на 10%.

Когда дело доходит до публичного предложения, минимальная цена не может быть ниже той, по которой квартира изначально приобреталась у должника. К ней прибавляются 5% и затраты на проведение торгов. 

Покупателю, утратившему право собственности, разрешается участвовать в торгах на общих основаниях. Если он этого не сделал, а лот остался невостребованным, то после торгов ему дается право выкупить жилье по цене, установленной на последнем этапе.

Тот факт, что квартиру никто не приобрел даже по сниженной стоимости, приведет к пересмотру решения о признании сделки недействительной. Основание — умышленного отхода от рыночной цены не было. Тогда суд вернет покупателю право собственности.

Вот еще несколько особенностей процедуры:

  • Доплата разницы происходит в течение 30 календарных дней после заключения нового договора. Если покупатель не может внести всю сумму, ему предоставляют отсрочку или рассрочку на срок до 3 месяцев.
  • Перед торгами финансовый управляющий открывает в банке специальный счет на имя должника. На него зачисляются средства, вырученные от продажи. Далее управляющий запрашивает реквизиты счета покупателя, у которого было изъято жилье, и переводит ему денежные средства — со спецсчета банкрота. В случае если покупатель не предоставит реквизиты, управляющий вносит сумму на депозит нотариуса и направляет уведомление.
  • В период проведения торгов, а также месяц после получения денег за изъятую квартиру покупатель вправе проживать там со своей семьей. По ходатайству срок может быть продлен арбитражным судом до 6 месяцев. В случае последующего отказа освободить помещение приставы выселяют жильцов принудительно.
Рассчитайте минимальную стоимость банкротства в вашем случае
Исключительно для жителей Санкт-Петербурга и Ленобласти СПб и ЛО
Какова общая сумма задолженности перед всеми кредиторами?
1 из 4

Как обезопасить себя от изъятия купленного имущества

Чтобы избежать негативных последствий, тщательно проверяйте приобретаемую недвижимость и финансовое положение продавца. В случае оспаривания сделки это докажет вашу добросовестность как покупателя.

Узнать информацию самостоятельно можно следующими способами:

  • Воспользоваться Банком данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП)
  • Выяснить на портале ГАС «Правосудие», является ли физическое лицо участником судебных разбирательств
  • Поискать на портале «Федресурс» сведения о возможном банкротстве гражданина
  • Запросить у самого продавца его кредитную историю (но он не обязан соглашаться на ее предоставление)

Также необходимо проверить сведения о жилом помещении в Росреестре. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) удастся получить только с разрешения собственника или через нотариуса. Насторожить должны частая смена владельцев за короткий промежуток, продажа квартиры родственникам, сделки по цене значительно ниже рыночной.

При оформлении договора, несмотря на просьбы продавца, указывайте полную стоимость объекта недвижимости. Если в ходе банкротства сделку признают недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, что прописана в договоре. Деньги, переданные по расписке, не будут учтены судом.

Еще один способ обезопасить себя при покупке недвижимости — это страхование риска утраты титула (права собственности). Оно потребует дополнительных затрат, но защитит от потери гораздо более крупной суммы в случае признании сделки недействительной и утрате права собственности. Страховая компания выплатит компенсацию, равную или превышающую стоимость квартиры.

Важно отметить: если вы недавно купили квартиру, а потом узнали, что продавец оформляет банкротство, это не значит, что сделку признают недействительной. Все зависит от действий продавца: как он потратил средства, вырученные от продажи недвижимости, и начались ли на тот момент финансовые проблемы.

Если вы оказались на месте продавца — недавно продали квартиру, машину или другое имущество, а теперь планируете оформлять банкротство, заручитесь поддержкой профессионалов. Наши юристы проанализируют ситуацию, оценят все риски и возьмутся за сопровождение вашей процедуры с гарантией результата, закрепленной в договоре.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

  1. Как обезопасить себя от банкротства продавца?

    Попытайтесь выяснить, есть ли у продавца недвижимости долги: если они больше 500 000 рублей, не соглашайтесь на подозрительно большие скидки. И главное — фиксируйте в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости. Как проверить продавца: запросить его кредитную историю (только с согласия физического лица), проверить информацию в Банке данных на сайте приставов, уточнить, не начато ли уже оформление банкротства на «Федресурсе».

  2. Кто может оспорить продажу квартиры в банкротстве?

    Попытаться оспорить сделку может кредитор при условии, что на него приходится более 10% от всех долгов гражданина, либо финансовый управляющий. Чтобы не допустить признания сделки недействительной, заручитесь грамотной юридической поддержкой.

  3. Сколько лет после банкротства нельзя иметь собственность?

    Ограничений нет: если физическое лицо получило определение о завершении реализации, то все его долги списаны. Гражданин может получить квартиру, машину или другое имущество в качестве подарка, в наследство или купить их самостоятельно, даже через неделю или месяц после процедуры.

Автор публикации
Копырина Анжелика Владимировна Руководитель подразделения судопроизводства по банкротным делам
Об авторе
Анжелика Владимировна отвечает за работу специалистов по сопровождению клиентов во время судебных заседаний. Сотрудники ее отдела организуют все взаимодействие с судом до момента окончания процедуры, представляют и защищают интересы банкротов. У наших клиентов нет необходимости присутствовать в суде: всю работу во время судебных процессов юристы Анжелики Владимировны берут на себя.
Оценка статьи
4.9
На основе 78 голосов

Наши гарантии

Пункт 3.1. Договора закрепляет: 3.1. Исполнитель гарантирует полное освобождение Заказчика от долгов. В обратном случае оплата юридических услуг возвращается Заказчику в полном объеме по первому требованию в течение 7 рабочих дней.

Перезвоним и бесплатно проконсультируем

Расскажем про процедуру списания кредитов и долгов, условия, цены, сроки и преимущества. Ответим на все имеющиеся у вас вопросы

    Мы гарантируем безопасность и сохранность Ваших данных. Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с «Политикой конфиденциальности»

    Фото руководителя отдела клиентского сервиса
    Чернова Екатерина Юрьевна Руководитель отдела клиентского сервиса

    Регистрационный номер 47/1987 в реестре адвокатов Ленинградской области, филиал ННО "ЛОКА" АК "Пелевин и партнеры". Представительство интересов ООО "ФПА" осуществляется по соглашению об оказании юридической помощи.

    Консультирует (информирует) граждан об особенностях процедуры банкротства физических лиц по 127-ФЗ, в том числе о последствиях и ограничениях, которые их ожидают во время и после прохождения процедуры банкротства.

    На основании предоставленного АО "РОСБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ" (АО "РБК") исследования в октябре 2023 г, был сделан вывод о том, что компания «Финансово-правовой альянс» является лидером по среднесписочной численности юристов среди компаний, специализирующихся на банкротстве граждан в России.

    Сотни юристов ежедневно работают над тысячами дел наших клиентов по всей России. За время своей работы мы списали миллиарды рублей клиентам.

    Финансово-правовой Альянс - спишите свои долги в крупнейшей в России компании по банкротству!

    С 03 июля 2024 года по 31 августа 2024 года ФПА (ИНН: 7838051976) проводит акцию, предметом которого выступает договор на оказание услуг по сопровождению процедуры банкротства на безвозмездной основе. С подробными условиями проведения акции можно ознакомиться перейдя по ссылке

    ООО "Финансово-правовой альянс" стал победителем всероссийского конкурса производителей товаров и услуг ЗВЕЗДА КАЧЕСТВА РОССИИ - 2023 в номинации "защита прав потребителей в сфере финансовых услуг", который ежегодно проводится с целью поощрения достижений при оказании услуг высшего качества, направленных на повышение удовлетворения потребительских запросов и ожиданий граждан, их комфорта и благополучия.

    * Учредитель и организатор конкурса - общероссийское общественное движение в защиту прав и интересов потребителей "Объединение потребителей России".

    **Конкурс проводится в порядке, предусмотренном Положением о всероссийском конкурсе отечественных производителей «Звезда качества России», ежегодно утверждаемым Центральным Советом Движения.