Одним из рисков покупки вторичного жилья является банкротство его продавца. Закон позволяет отменять некоторые сделки, совершенные им за последние три года до начала процедуры. Это значит, что у покупателя могут забрать приобретенную квартиру. Что делать, если продавец объявил себя банкротом, когда стоит опасаться изъятия недвижимости и можно ли предотвратить негативные последствия — рассказываем в статье.
Содержание статьи
Всё содержаниеКакие сделки могут отменить в процедуре банкротства
Каждый гражданин, не справляющийся с погашением долгов, может объявить о неплатежеспособности — оформить банкротство. Заявление с документами, которые подтверждают неподъемные финансовые обязательства, подаются в арбитражный суд. Проводится первое судебное заседание, на котором заявление признается обоснованным и вводится одна из процедур: реструктуризация или реализация.
Наши юристы заранее обсуждают с клиентом стратегию действий и в большинстве случаев — ходатайствуют о введении реализации. Результатом этой процедуры является полное списание долгов. Так выглядят определения о завершении реализации, которые получают наши клиенты:


Когда арбитражный суд вводит процедуру реализации и назначает финансового управляющего, то формируется конкурсная масса — за счет нее удовлетворяются требования кредиторов.
Чтобы пополнить конкурсную массу, управляющий и кредиторы вправе ходатайствовать о признании недействительными:
- сделок с предпочтением
- подозрительных сделок
К первым относятся сделки в интересах одного из нескольких кредиторов, ко вторым — совершенные при неравноценном встречном исполнении обязательств (по цене намного ниже рыночной). Также это сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.
Например, человек с большими долгами мог продать квартиру, уже понимая, что его ждет банкротство. Полученные средства он потратил не на погашение кредитов, а на личные нужды. Когда такая схема выясняется, пострадавшим оказывается неосведомленный покупатель.
Для разных ситуаций предусмотрены свои сроки оспаривания:
- Сделки с предпочтением ставятся под сомнение, если совершены в течение 1 или 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве
- Договоры с сильно заниженной стоимостью и невыгодные продавцу — до 1 года
- Сделки, ущемляющие интересы кредиторов (в том числе с участием осведомленных покупателей) — до 3 лет
Когда сделку признают недействительной, покупатель должен вернуть квартиру, а обязанность продавца — вернуть деньги. Цепочка сделок, совершенных с имуществом должника, также может быть оспорена. То есть в случае неоднократной перепродажи жилье изымут даже у последнего собственника.
Покупка квартиры должника в ипотеку не является препятствием для оспаривания. Если недвижимость возвращается обратно банкроту, ему перейдут права и обязанности залогодателя.
Что делать, если изъяли квартиру, проданную банкротом
В случае, когда продавец объявляет себя банкротом и проданное им имущество возвращается в конкурсную массу, покупатель приобретает право требования наряду с другими кредиторами. Поскольку денег у продавца нет, долг будет погашаться за счет средств, полученных от реализации.
С 24 июля 2023 года действуют изменения в законе № 127-ФЗ, направленные на защиту интересов покупателя при отмене сделок с недвижимостью. В законе появилась статья 61.6-1 — она защищает права людей, для которых квартира, приобретенная у банкрота, является единственным жильем.
Сначала возможность вернуть жилье предоставляется до торгов. Финансовый управляющий публикует сообщение о продаже в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Нужно не позднее чем за 5 рабочих дней до этой даты уведомить о желании выкупить квартиру и в течение 30 дней заключить новый договор.
Цена будет той, которую суд указал в решении о признании изначальной сделки недействительной. Если сумма превышает отданную покупателем за квартиру в первый раз, ему придется доплатить разницу.
Если этот вариант не реализовался, недвижимость выставляется на торги. Начальная стоимость не должна быть ниже рыночной или указанной в решении суда. В случае повторных торгов цена уменьшается на 10%.
Когда дело доходит до публичного предложения, минимальная цена не может быть ниже той, по которой квартира изначально приобреталась у должника. К ней прибавляются 5% и затраты на проведение торгов.
Покупателю, утратившему право собственности, разрешается участвовать в торгах на общих основаниях. Если он этого не сделал, а лот остался невостребованным, то после торгов ему дается право выкупить жилье по цене, установленной на последнем этапе.
Тот факт, что квартиру никто не приобрел даже по сниженной стоимости, приведет к пересмотру решения о признании сделки недействительной. Основание — умышленного отхода от рыночной цены не было. Тогда суд вернет покупателю право собственности.
Вот еще несколько особенностей процедуры:
- Доплата разницы происходит в течение 30 календарных дней после заключения нового договора. Если покупатель не может внести всю сумму, ему предоставляют отсрочку или рассрочку на срок до 3 месяцев.
- Перед торгами финансовый управляющий открывает в банке специальный счет на имя должника. На него зачисляются средства, вырученные от продажи. Далее управляющий запрашивает реквизиты счета покупателя, у которого было изъято жилье, и переводит ему денежные средства — со спецсчета банкрота. В случае если покупатель не предоставит реквизиты, управляющий вносит сумму на депозит нотариуса и направляет уведомление.
- В период проведения торгов, а также месяц после получения денег за изъятую квартиру покупатель вправе проживать там со своей семьей. По ходатайству срок может быть продлен арбитражным судом до 6 месяцев. В случае последующего отказа освободить помещение приставы выселяют жильцов принудительно.
Как обезопасить себя от изъятия купленного имущества
Чтобы избежать негативных последствий, тщательно проверяйте приобретаемую недвижимость и финансовое положение продавца. В случае оспаривания сделки это докажет вашу добросовестность как покупателя.
Узнать информацию самостоятельно можно следующими способами:
- Воспользоваться Банком данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП)
- Выяснить на портале ГАС «Правосудие», является ли физическое лицо участником судебных разбирательств
- Поискать на портале «Федресурс» сведения о возможном банкротстве гражданина
- Запросить у самого продавца его кредитную историю (но он не обязан соглашаться на ее предоставление)
Также необходимо проверить сведения о жилом помещении в Росреестре. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) удастся получить только с разрешения собственника или через нотариуса. Насторожить должны частая смена владельцев за короткий промежуток, продажа квартиры родственникам, сделки по цене значительно ниже рыночной.
При оформлении договора, несмотря на просьбы продавца, указывайте полную стоимость объекта недвижимости. Если в ходе банкротства сделку признают недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, что прописана в договоре. Деньги, переданные по расписке, не будут учтены судом.
Еще один способ обезопасить себя при покупке недвижимости — это страхование риска утраты титула (права собственности). Оно потребует дополнительных затрат, но защитит от потери гораздо более крупной суммы в случае признании сделки недействительной и утрате права собственности. Страховая компания выплатит компенсацию, равную или превышающую стоимость квартиры.
Важно отметить: если вы недавно купили квартиру, а потом узнали, что продавец оформляет банкротство, это не значит, что сделку признают недействительной. Все зависит от действий продавца: как он потратил средства, вырученные от продажи недвижимости, и начались ли на тот момент финансовые проблемы.
Если вы оказались на месте продавца — недавно продали квартиру, машину или другое имущество, а теперь планируете оформлять банкротство, заручитесь поддержкой профессионалов. Наши юристы проанализируют ситуацию, оценят все риски и возьмутся за сопровождение вашей процедуры с гарантией результата, закрепленной в договоре.
FAQ: отвечаем на частые вопросы
-
Как обезопасить себя от банкротства продавца?
-
Кто может оспорить продажу квартиры в банкротстве?
-
Сколько лет после банкротства нельзя иметь собственность?