Что такое военная ипотека и может ли образоваться просрочка по ней

С 2005 года государство помогает военным взять в ипотеку жилье, которое затем останется в их собственности. Раньше было по-другому: военнослужащим выделялись ведомственные (или, другими словами, служебные) квартиры.

Семья военного могла только проживать в такой квартире, а вот продать, сдать в аренду или обменять — уже нет, поскольку жилая площадь фактически принадлежала Министерству обороны.

Но и сейчас не все так просто: выплата ипотеки — это долгий процесс, который обычно растягивается на 15-20 лет. Рассказываем, как устроена военная ипотека, может ли по ней образоваться просрочка, а главное — что будет с квартирой после увольнения со службы или выхода на пенсию.

Военная ипотека: что это такое и кто может ее оформить

Для обеспечения военнослужащих собственным жильем государство в 2005 году запустило накопительно-ипотечную систему (НИС). Принцип ее работы изложен в законе № 117-ФЗ, а за реализацию системы отвечает специальное учреждение — Росвоенипотека.

В первые годы программа была доступна только для офицеров, но со временем ее действие распространилось на рядовой и сержантский состав. С одним условием: они должны отслужить первый трехлетний контракт и подписать новый.

Практически все военнослужащие попадают в НИС автоматически: офицеры — после присвоения первого офицерского звания, а солдаты и сержанты — когда отслужат первые 3 года по контракту.

Но иногда для включения в программу нужно подавать рапорт.

Военнослужащему, включенному в НИС, открывают специальный накопительный счет — на него ежегодно перечисляют денежную сумму. Эта сумма одинакова для всех военных, независимо от звания и рода войск. Простыми словами: сержанты, полковники, танкисты и десантники получают на свои накопительные счета одну и ту же сумму.

Ежегодно размер взноса увеличивается. Например, в 2014 году на счета в НИС поступало 233 100 рублей, а в 2025 году эта сумма равна 383 979 рублей. Чтобы защитить сбережения от инфляции, государство частично инвестирует их для получения пассивного дохода.

Участник программы не может снять деньги с накопительного счета и потратить на свое усмотрение: например, слетать в отпуск или купить автомобиль. Такая возможность появляется у военнослужащего только спустя 20 лет службы при условии, что за это время он так и не воспользовался средствами.

Но в первую очередь эти деньги предназначены для оплаты ипотеки. Подать заявку на нее можно через 3 года после включения в реестр НИС. Исключение — только для участников боевых действий. Они могут обратиться за ипотечным займом сразу после вступления в программу.

Размер отчислений в НИС не зависит от реальной зарплаты военнослужащего. Мы уже говорили: сумма для всех равная. Это значит, что накопить на первоначальный взнос за 3 года после внесения в реестр сможет любой контрактник: и рядовой, и ефрейтор.

Росвоенипотека, которая управляет ипотечными средствами военнослужащих, не ограничивает их в выборе недвижимости. Взять в военную ипотеку можно практически любое жилье: квартиру в новостройке или на вторичном рынке, таунхаус, частный дом с землей. Не включены в программу только земельные участки под застройку.

Жилье не обязательно должно находиться в том же регионе, где человек проходит службу: можно служить, условно, на Дальнем Востоке, а квартиру купить в Москве или Санкт-Петербурге.

Максимальный размер кредита Росвоенипотека тоже не ограничивает — главное, чтобы на счету в НИС было достаточно денег для первоначального взноса. Но внутренние ограничения по сумме ипотеки имеются у банков, участвующих в программе. В разных кредитных учреждениях лимиты разные.

Банк может отказать военнослужащему в ипотеке по следующим причинам:

• Плохая кредитная история. Банки внимательно проверяют кредитный рейтинг у всех потенциальных заемщиков, включая военных. Если в прошлом у клиента было много просрочек, не поможет даже Росвоенипотека, — в кредите, скорее всего, откажут.
• Наличие другой ипотеки или просто крупного кредита. Банк может решить, что даже с государственной поддержкой заемщик просто не справится с обслуживанием двух больших кредитов сразу.
• Попытка купить в кредит квартиру у родственников. Это могут расценить как мошеннический способ вывода денег из государственной программы.

В программе военной ипотеки участвуют почти все банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и другие.

Кто платит военную ипотеку

Военную ипотеку платит государство. Деньги, которые поступают на накопительный счет военнослужащего, не высчитываются из его зарплаты, а начисляются дополнительным бонусом. Государство будет выплачивать ипотеку до полного погашения либо до окончания срока действия контракта военнослужащего с Министерством обороны.

Средства, которые военный успел накопить на своем счету в НИС, используются для внесения первоначального взноса. Он, как правило, составляет не менее 10-15% от общей суммы кредита. Дальше государство будет вносить за военнослужащего ежемесячные платежи — самостоятельно делать ему ничего не придется.

Но есть нюанс: вся положенная сумма поступает на накопительный счет в начале года и делится на 12 месяцев. Так делают, чтобы свести к минимуму риск образования просроченной задолженности из-за бюрократических ошибок и проволочек.

Максимальный размер ежемесячного платежа по ипотеке, который готово вносить государство, ограничен: в 2025 году он составляет 31 998 рублей. Это важно учитывать при выборе ипотечного кредита.

Если регулярный платеж, рассчитанный банком, окажется меньше этой суммы, проблем не возникнет — остаток пойдет на досрочное погашение процентов. Но если платеж по ипотеке он превысит эту планку, военнослужащему придется доплачивать самостоятельно.

Одновременно можно воспользоваться другими льготными программами: семейной ипотекой или материнским капиталом. Если оба супруга служат в армии и являются членами НИС, они могут оформить совместную военную ипотеку.

Как оформить военную ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы взять квартиру в ипотеку с господдержкой, военнослужащему необходимо:

1. Получить на руки свидетельство НИС. Он выдается не раньше, чем спустя 3 года после вступления в программу. Свидетельство остается действительным только 6 месяцев. Если не успеть оформить ипотеку за это время, документ придется оформлять повторно.
2. Выбрать квартиру. Требования такие же, как и при обычной, «гражданской» ипотеке. Если жилье покупается на вторичном рынке, оно не должно быть аварийным, находиться в залоге или иметь задолженность по коммунальным услугам. Можно взять в ипотеку и частный дом, но только если он продается вместе с земельным участком и в нем можно прописаться.
3. Выбрать банк и подписать кредитный договор. Разные банки предлагают разные условия. При расчете процентной ставки банк принимает во внимание размер первого взноса и кредитную историю заемщика, а при определении срока кредита — возраст клиента. Предельным возрастом для выхода военнослужащего на пенсию считается 45-50 лет. Чем ближе заемщик к этой отметке, тем ипотека будет короче, а ежемесячный платеж — больше.
4. Предоставить документы в Росвоенипотеку. Чтобы ведомство начало перечислять ежемесячные платежи в счет ипотеки, необходимо предоставить кредитный договор, график платежей, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Военную ипотеку, как и любую другую, можно рефинансировать. Например, если после заключения договора военнослужащий найдет банк с выгодными условиями. Главное, чтобы новый банк тоже имел аккредитацию в Росвоенипотеке.

Может ли по военной ипотеке образоваться просрочка

Пока военнослужащий находится на контракте с Министерством обороны, просрочки по военной ипотеке возникнуть не может. Выплаты в рамках НИС ежегодно увеличиваются, а ставка по ипотеке фиксируется в договоре: она не может повышаться банком в одностороннем порядке.

Взносов от Росвоенипотеки хватит на погашение ежемесячных платежей. Единственное исключение — если стоимость квартиры выше, чем максимально допустимая в рамках льготной программы сумма. Тогда военному придется доплачивать из собственных средств и отслеживать график платежей.

Что будет с ипотекой, если военнослужащий не продлит контракт

Важный вопрос: что происходит с военной ипотекой после увольнения или окончания контракта.

Забирать квартиру, как это было раньше со служебным жильем, никто не будет. Но если ипотека погашена еще не полностью, оставшиеся платежи придется вносить самостоятельно — по графику, утвержденному при заключении договора с банком.

Другой вопрос: что происходит с деньгами, которые были переведены Росвоенипотекой в рамках НИС.

Ответ зависит от выслуги и лет и причин, по которым военный уходит со службы. Если он прослужил менее 10 лет, то сумму, которую государство внесло в счет оплаты ипотеки, придется вернуть в течение все тех же 10 лет. Исключение — признание негодным к службе по состоянию здоровья. 

Если военный отслужил более 10 лет, появляются льготные основания, по которым можно не возвращать деньги государству после увольнения. Среди таких оснований:

• признание негодным по состоянию здоровья
• достижение предельного возраста пребывания на службе (на данный момент это 60 лет для генералов, 55 лет для полковников, 50 лет для всех прочих званий и 45 лет для женщин — ст. 49 закона № 53-ФЗ)
• сокращение в результате реорганизации штата
• исключительные семейные обстоятельства.

В любом другом случае деньги, потраченные государством, нужно вернуть.

Если военный прослужил более 20 лет, государству он уже ничего не должен, независимо от причин увольнения. Более того, он получает право снять средства с накопительного счета (если не брал ипотеку) и потратить по своему усмотрению. Например, купить земельный участок для строительства дома.

Могут ли забрать квартиру по военной ипотеке за долги

Квартира, купленная по военной ипотеке, в первое время находится под двойным обременением: перед банком и государством. Банковское обременение снимается после полного погашения кредита, государственное — через 20 лет выслуги.

Если военный прослужит менее 20 лет и уволится не по уважительной причине, ему придется вернуть государству деньги, потраченные на его ипотеку. Если этого не сделать, Росвоенипотека подаст на бывшего военного в суд. И тогда квартиру действительно смогут забрать и продать для погашения долга.

Что касается долгов перед банками, то пока контракт с Минобороны действует, военнослужащему можно не беспокоиться о жилье. Даже если образуется крупная просрочка по другим кредитам, а у самой квартиры не будет статуса единственного жилья, жилплощадь не отберут. Сложности могут возникнуть только после увольнения со службы.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Что будет, если не платить военную ипотеку?

   Строго говоря, сам заемщик и не платит по военной ипотеке. За него это делает специальная государственная структура — Росвоенипотека. Пока военнослужащий находится на контракте, никакой просрочки по военной ипотеке не может быть. Но если он увольняется без уважительной причины менее, чем через 20 лет выслуги, то потраченные государством деньги придется вернуть. На это отводится 10 лет. Бывшему военному выдается график платежей; при несоблюдении этого графика Росвоенипотека может подать на него в суд и изъять квартиру в рамках погашения задолженности.

2. Можно ли погасить военную ипотеку своими средствами?

   Да, можно. Дополнительные средства помогут закрыть кредит быстрее. Также можно взять в военную ипотеку квартиру, стоимость которой превышает максимальный размер кредита по госпрограмме в конкретном банке, и доплачивать разницу по ежемесячным платежам из собственного кармана.

3. Можно ли разделить квартиру, купленную по военной ипотеке?

   Разделу подлежат только квартиры, признанные совместно нажитым имуществом. Жилье, полученное по программе военной ипотеки, с точки зрения Росвоенипотеки таковым не является. Однако у конкретного суда может быть другая позиция, и именно его решение будет определяющим, если дело дойдет до раздела квартиры между супругами. Но однозначная судебная практика по данному вопросу пока не сложилась.

4. Можно ли забрать накопления после 10 лет выслуги?

   Нет, нельзя. Снятие денег с накопительного счета в НИС становится доступным только через 20 лет выслуги и только в том случае, если военнослужащий ранее не оформлял ипотеку по государственной программе. Полученные средства можно направить как на покупку недвижимости, не подпадающей под требования НИС (например, земельного участка), так и на другие цели.