Как оформить договор купли-продажи доли в квартире

Продать можно не всю квартиру, а только долю в ней. Однако у таких сделок есть свои нюансы. Если нарушить порядок продажи, договор могут признать недействительным.

В статье расскажем об особенностях долевой собственности и продажи доли в квартире. Объясним, как известить владельцев других долей, правильно оформить и зарегистрировать договор, а также в каких случаях продавцу необходимо заплатить налог.

Что значит долевая собственность

При долевой собственности права на квартиру принадлежат сразу нескольким лицам. У каждого есть своя часть недвижимости, которой он вправе распоряжаться как захочет: продавать, дарить и сдавать в аренду. 

Обычно долевая собственность появляется после:

• Раздела совместно нажитого имущества при разводе.
• Наследования недвижимости — дома, квартиры, другого помещения или земельного участка.
• Совместной покупки квартиры, когда несколько человек решили вложиться в один объект.

Соотношение долей между собственниками бывает разным, они не всегда равны. Например, из трех владельцев одному может принадлежать 50% от квартиры, второму — 30%, а третьему — только 20%.

При оформлении квартиры в ипотеку собственники сами договариваются о платежах. Все отвечают по кредитным обязательствам в равной мере. Если платежи перестанут поступать, банк может взыскать задолженность как со всех сразу, так и с кого-то одного на выбор.

Если для покупки использовался материнский капитал, собственниками становятся не только родители, но и дети. Им тоже выделяются квадратные метры — это обязательное условие. Остальная часть может находиться в совместной собственности супругов.

Плюсы и минусы

У долевой собственности есть несколько плюсов:

• Владельцы сами решают, как распоряжаться своими долями. Они могут их продавать, завещать, дарить.
• Каждый из собственников платит коммунальные услуги и налог на квартиру пропорционально своей доле. 
• Если часть недвижимости одного из владельцев арестовали, другие — остаются под контролем своих собственников.

Виды долей

Доли делятся на реальные и идеальные. Разберемся, чем они отличаются:

• Реальная доля подразумевает владение конкретными квадратными метрами. Например, человеку может принадлежать конкретно спальня или половина зала. 
• Идеальная доля — это процент от квартиры, который не привязан к какой-либо комнате. Если человек владеет 1/3 недвижимости, значит, ему принадлежит треть любой ее части. Жильцам нужно самим договориться, как они будут пользоваться помещением. Они вправе заключить соглашение, в котором укажут порядок распоряжения долями. Например, в пункты такого соглашения можно добавить запрет на использование определенных комнат остальными жильцами. 

Особенности микродолей

Микродоля — это часть квартиры меньше 6 квадратных метров. С 2022 года нельзя совершать сделки, в результате которых у нового покупателя остается микродоля. Такую покупку нельзя зарегистрировать, и она считается недействительной.

Ограничение касается только новых сделок, уже имеющиеся микродоли не отберут. Если хотите продать меньше 6 квадратов, есть два варианта: подписать договор с другими собственниками квартиры либо объединиться с ними для продажи долей третьему лицу.

При наследстве и приватизации микродоли образовываться могут. Также не запрещается выделять такие доли детям, когда для покупки недвижимости используются средства материнского капитала.

Как проверить режим собственности

Проверить, находится ли объект в долевой собственности, можно на сайте Росреестра. Как это сделать:

Также информацию можно узнать в любом офисе МФЦ «Мои документы».

Как уведомить других собственников о продаже доли

Перед продажей необходимо предупредить остальных долевых собственников. Согласно ст. 250 ГК РФ у них есть преимущественное право покупки. Уведомить сособственников нужно письменно. Уведомление должно содержать условия будущей сделки, включая цену. 

Другие собственники имеют право купить долю в течение месяца с момента получения письма. Если никто из них не откликнулся, можно оформлять договор купли-продажи с третьими лицами.

Остальные владельцы могут письменно подтвердить нежелание покупать долю по предложенной цене. Затем их письменные отказы нужно заверить у нотариуса, тогда не придется ждать истечения месяца. 

Если пропустить этот шаг, остальные собственники могут подать в суд в течение трех месяцев после сделки. Тогда им дадут возможность приобрести долю по той же цене, которая была предложена стороннему покупателю.

Образец договора купли-продажи доли

Параграф 7 главы 30 ГК РФ устанавливает правила, согласно которым оформляется договор купли-продажи. Им нужно следовать, чтобы сделку признали действительной.

Вот что обязано быть указано в договоре:

1. Что продается. Нужно написать адрес, кадастровый номер и характеристики квартиры, а также размер доли. Если доля реальная и вместе с ней продается иное имущество (допустим, мебель в комнате), это также необходимо зафиксировать.
2. Стоимость договора. Указывается цена всей части либо цена квадратного метра. Это можно сделать как в рублях, так и в любой валюте. При сделке в валюте необходимо прописать курс и дату, по которым сумма переводится в рубли.

Помните, что стоимость не может превышать ту, что была указана в уведомлении для других собственников.

3. Условия оплаты, в том числе наличный или безналичный расчет и сроки.
4. Список других собственников и людей, имеющих право на проживание в квартире. Необходимо указать части, принадлежащие другим собственникам. 
5. Наличие обременения (например, если недвижимость в ипотеке и она еще не погашена).

Как нотариально удостоверить договор

Договор купли-продажи доли обязательно удостоверяется у нотариуса. Исключения составляют следующие случаи:

1. Владельцы всех долей продают их вместе в рамках одной сделки.
2. Речь идет о программе реновации жилищного фонда Москвы.
3. Квартира изымается для государственных либо муниципальных нужд.
4. Владельцев двое, и один продает свою часть другому.

За нотариальное удостоверение договора берется госпошлина. Она оплачивается единожды, даже если участников сделки много — стоимость делится на всех поровну.

Как зарегистрировать сделку

После подписания договора купли-продажи доли необходимо зарегистрировать сделку в ЕГРН. Нотариус сделает это бесплатно, если только вы сами не откажетесь от услуги. Госпошлину при регистрации через нотариуса платить не придется.

При отправке документов нотариусом через интернет, регистрация произойдет за один рабочий день.

После регистрации перехода прав Росреестр выдаст выписку. На договоре оставят отметку о создании электронной копии документа при принятии заявления. Бумажную форму Росреестр не попросит.

Как заплатить налог после сделки

Любой доход облагается налогом, однако при продаже квартиры возможны исключения. Платить НДФЛ при продаже доли не нужно, если она находилась в собственности более пяти лет.

В некоторых случаях освобождение от налога происходит уже через три года. К таким ситуациям относятся:

• Получение части недвижимости в наследство или в подарок от близкого родственника.
• Приватизация.
• Получение квадратных метров по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Отсутствие другого жилья.

НДФЛ с продажи не платят несовершеннолетние, а также родители (усыновители) двух несовершеннолетних детей либо детей младше 24 лет, которые учатся на очном отделении.

В остальных случаях налог составит 13% от кадастровой стоимости доли. Если она стоила по договору больше 2,4 млн рублей, то на превышающую сумму налог будет рассчитываться по ставке 15%.

Когда продаете долю дешевле, чем покупали, платить налог не нужно. Однако все равно требуется подать налоговую декларацию, для этого можно воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика.