Налог при продаже квартиры: как снизить или не платить совсем

По закону государство получает в качестве налогов часть доходов граждан, в том числе от продажи недвижимости. Но в любом правиле есть исключения: в некоторых случаях платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) вообще не нужно. Также есть возможность сэкономить на налоге при продаже квартиры. Объясним, в каких случаях НДФЛ обнуляется, какие есть способы его уменьшить и что будет, если вовремя не внести обязательные платежи.

Обязательно ли платить налог при продаже квартиры

Налог с продажи квартиры — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он взимается с суммы по договору с покупателем, уменьшенной на размер имущественного вычета, или с разницы между стоимостью приобретения и продажи недвижимости.

Ставка НДФЛ составляет 13% для резидентов России и 30% для нерезидентов (ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Уплата является обязательной, однако законодательство оговаривает ряд условий, которые позволяют уменьшить ставку или сделать ее нулевой.

Как не платить 13% с продажи квартиры

Основной способ не платить 13%-ный налог с продажи квартиры — дождаться окончания минимального срока владения:

• 3 года — в ситуациях, когда жилье досталось в подарок от близких родственников, в наследство, по приватизации или по договору ренты. Также 3-летний срок распространяется на единственное жилье (в том числе при покупке второй квартиры в течение 90 дней до продажи первой).
• 5 лет — в остальных случаях, если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года.

Налог обнуляется до окончания минимального срока владения, если квартира продается по цене 1 млн рублей или менее. Размер стандартного имущественного вычета покрывает всю сумму. Главное, чтобы стоимость сделки оказалась выше 70% от кадастровой стоимости объекта.

Право не платить налог также предоставляется семьям, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей (до 24 лет — при очной форме обучения).

При этом доход должен быть направлен на приобретение нового жилья в течение календарного года с момента продажи старого или до 30 апреля следующего года. Другие обязательные условия:

• максимальная кадастровая стоимость старой квартиры — 50 млн рублей
• площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем старой
• все члены семьи на момент продажи не владеют более 50% другого жилья, площадь которого больше приобретаемой квартиры

Во всех указанных сценариях подача декларации не требуется.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы не подпадаете под критерии полного освобождения от налога, остаются возможности уменьшить его сумму. Как это сделать — рассказываем в следующих разделах.

Применить имущественный вычет

Это сумма, которая вычитается из дохода от продажи квартиры, чтобы уменьшить налоговую базу. Продавцам автоматически предоставляется вычет в 1 млн рублей для жилой недвижимости и 250 тысяч для иного имущества. Такой скидкой можно воспользоваться только 1 раз в году.

Например, вы продали за 6 млн рублей квартиру, купленную за 5 млн 2 года назад. Это единственное жилье, но вы не хотите ждать еще год, чтобы продать его без налога. Тогда можно применить налоговый вычет в размере 1 млн и уменьшить доход от продажи квартиры до 5 млн. Налог на доходы физических лиц составит 13% от этой суммы: 5 000 000 x 0,13 = 650 000 рублей.

Без использования вычета доход был бы равен 6 млн рублей, а налог — 780 тысяч. Таким образом, вы сэкономите 130 тысяч рублей.

Фиксированный вычет выгоден, когда человек не может подтвердить свои расходы на приобретение квартиры. Если такие документы есть, он вправе выбирать: сократить налоговую базу на 1 млн рублей или доказать траты в пределах этого лимита. Применить сразу оба способа нельзя.

Вычесть расходы на покупку квартиры

Если из дохода от продажи жилья вычесть расходы на покупку, то НДФЛ начисляется только на положительную разницу. Для этого нужно приложить к декларации 3-НДФЛ документальные свидетельства: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, чеки, счета, акты.

Например, вы продали за 5 млн рублей квартиру, которую купили за 4,5 млн и можете это подтвердить. Тогда доход от продажи составит: 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 рублей.

Налог на доходы рассчитывается от этой суммы: 500 000 x 0,13 = 65 000 рублей. Если же использовать вычет в 1 млн, то доход будет равен 4 млн, а налог — 520 тысяч.

Для приобретенного в ипотеку жилья НДФЛ при продаже уменьшается за счет процентов, которые были выплачены банку.

Например, вы продали квартиру за 4 млн рублей. При этом на погашение ипотечного кредита, взятого на ее покупку, было потрачено 600 тысяч. Заплатить налог необходимо с оставшихся 3,4 млн, то есть 442 тысячи рублей, а не 520 тысяч.

К декларации 3-НДФЛ следует приложить документы, подтверждающие расходы на уплату процентов по ипотеке: договор кредитования, выписки из банка, платежные поручения.

Когда расходы изначально больше доходов или они равны, а также в случаях, если вычеты полностью компенсируют доход, обязанность отчитаться перед ФНС сохраняется. В декларации следует указать нулевую налоговую базу.

Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры

Декларацию 3-НДФЛ нужно направить в ФНС, если вы продали квартиру и получили доход, облагаемый налогом. Она подается до 30 апреля года, который следует за годом совершения сделки. Это делается через личный кабинет налогоплательщика или в налоговом органе по месту жительства.

Для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимого имущества могут потребоваться:

• договор купли-продажи
• платежные документы
• договор долевого участия или переуступки прав требования
• документы, подтверждающие покупку проданного жилья и понесенные расходы
• справка о доходах

На титульном листе необходимо указать персональные данные, ИНН, контактную информацию и код налогового органа:

В разделе 1 прописывается сумма НДФЛ от продажи квартиры к оплате:

В разделе 2 вносятся сведения для расчета налоговой базы:

Приложение 1 предназначено для сведений о доходах:

Приложение 6 — для информации об имущественных вычетах:

Расчет к приложению 1 заполняется по каждому объекту недвижимости, который был приобретен после 1 января 2016 года и дал доход при продаже:

Образцы для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры можно скачать на сайте ФНС.

Что будет, если не заплатить НДФЛ при продаже квартиры

ФНС все равно узнает о продаже квартиры, потому что сделка регистрируется в Росреестре. Он сообщает данные о переходе права собственности налоговым органам. Задержки с подачей декларации или неуплата налога прежде всего приведут к неустойке:

• Если вы подали 3-НДФЛ после 30 апреля, штраф составит 5% от неуплаченного налога за каждый месяц опоздания, но не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога.
• Тем, кто не укажет часть доходов, придется выплатить 20% от суммы недоимки, а в случае умышленного сокрытия — 40%.
• Если не произвести оплату по декларации до 15 июля, налоговая начислит пени. Их размер — 1/300 от ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки.

В дальнейшем ФНС будет взыскивать долг в принудительном порядке через суд. Сначала будут списаны деньги с банковских счетов. Если их окажется недостаточно, на основе исполнительного листа приставы смогут арестовать и изъять имущество, удержать до 50% доходов должника.

Уголовная ответственность вероятна в случае уклонения от уплаты налога, превышающего 2,7 млн рублей за три финансовых года (ст. 198 УК РФ).

Хотя срок исковой давности по налоговым правонарушениям составляет 3 года, в некоторых случаях он может приостанавливаться или продлеваться. Чтобы исключить негативные сценарии, лучше уплатить налог в отведенный законом период, а в случае просрочки — как можно раньше.

Если не можете рассчитаться по долгам, надежное решение — банкротство. Оно позволяет списать все долги по налогам, кредитам, микрозаймам, штрафам и даже жилищно-коммунальным услугам. Если не знаете, с чего начать, сделайте первый шаг — проконсультируйтесь с юристами ФПА. Специалисты ответят на все ваши вопросы, подскажут, какие документы потребуются для банкротства, и возьмутся за сопровождение вашей процедуры с гарантией результата.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Как обойти или снизить налог 13% при продаже недвижимости?

   Обязанности по уплате налога на доходы при продаже жилья можно избежать, если:

   • — истек минимальный срок владения — 3 или 5 лет (в зависимости от способа приобретения)
   • — речь идет об единственном жилье, купленном более 3 лет назад
   • — задокументированные расходы на покупку превышают доход
   • — квартира продана по цене 1 млн рублей или дешевле (но минимум за 70% кадастровой стоимости)
   • — в семье есть двое и более детей (с рядом условий)

   Снизить НДФЛ удастся, применив имущественный вычет в 1 млн рублей или подтвердив расходы на покупку жилья, уплату процентов по ипотеке.

2. Что надо сделать, чтобы не платить НДФЛ с продажи квартиры?

   Чтобы обнулить НДФЛ, нужно соблюсти одно из условий:

   • — продать квартиру после 3 или 5 лет владения (зависит от способа приобретения)
   • — продать единственное жилье, если оно в собственности дольше 3 лет
   • — продать недвижимость дешевле 1 млн рублей
   • — продать жилье, если в семье есть минимум двое детей

3. Кто может не платить 13% с продажи квартиры?

   Продать квартиру без уплаты налога на доходы в 13% имеют право те, кто:

   • — получил это жилье по наследству, в подарок от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением и был владельцем не менее 3 лет
   • — приобрел свое единственное жилье иным способом и был собственником минимум 3 года
   • — владел недвижимостью в остальных случаях 5 лет и больше
   • — договорился о цене ниже 1 млн рублей или дешевле, чем сумма покупки, но не меньше 70% кадастровой стоимости