Как переоформить земельный участок на другого человека

Вопрос с переоформлением земельного участка на другого человека может показаться сложным и запутанным. Но все проще, чем кажется: достаточно собрать документы и подать их на утверждение. Рассказываем, как переоформить земельный участок с минимальными затратами сил, времени и денег.

Переоформление земельного участка: виды сделок и основания

Законным владельцем участка считается лицо, за которым закреплено право собственности на землю в Росреестре. Только он может совершать любые сделки с участком, в том числе переписывать его на других людей.

Если земля была получена после 2000 года, проблем с подтверждением права собственности, скорее всего, не возникнет. Но до этой даты регистрация в Росреестре не требовалась, поэтому до сих пор, несмотря на то, что уже прошло больше двух десятилетий, существуют наделы, не оформленные должным образом.

Участок, не зарегистрированный в Росреестре, нельзя передать другому человеку. Сначала сам владелец должен стать его законным хозяином. Для этого нужно обратиться в МФЦ с документом, подтверждающим право собственности — например, договором купли-продажи. Только после обновления информации в ЕГРН владелец сможет распоряжаться участком без ограничений.

Список документов для смены собственника

Основной комплект документов включает паспорта обоих участников сделки, а также:

Раньше для сделок с участками нужен был также кадастровый паспорт на землю. Но с 2017 года этот документ больше не выдается. Вся информация из него входит в состав выписки из ЕГРН.

По договору купли-продажи

Если вы — покупатель, перед заключением сделки стоит проверить юридическую чистоту участка и исключить наличие обременений. Самый простой способ — это попросить продавца получить выписку из реестра прямо у вас на глазах, в МФЦ.

Если кажется, что продавец слишком завысил цену, в той же самой выписке можно посмотреть кадастровую стоимость земли. Но стоит иметь в виду, что в реальной жизни участки редко продают по кадастровой стоимости. Чтобы узнать рыночную, то есть реальную стоимость земельного участка, можно обратиться к профессиональным оценщикам.

Когда продавец и покупатель договариваются об условиях сделки, они заключают предварительный договор. Максимальный срок его действия — один год. Предварительный договор еще не подтверждает переход права собственности на землю, но расторгнуть его без последствий все равно не выйдет.

В предварительном договоре часто прописывают сумму задатка. Покупатель передает его продавцу в качестве обеспечения будущей сделки. При подписании основного договора покупателю остается доплатить недостающую сумму. Если сделка срывается, судьба задатка зависит от того, по чьей причине она не состоялась:

• При срыве сделки из-за покупателя задаток не возвращается.
• Если виноват продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
• Если стороны совместно договорились об отмене сделки, продавец возвращает покупателю изначальную сумму.

Для перерегистрации права собственности новому владельцу земли нужно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. В первом случае максимальный срок ожидания документов составляет 7 дней, во втором — 9 дней. За регистрацию нужно заплатить госпошлину.

По договору дарения

При дарении земельного участка нужно собрать те же документы, что и при продаже, и составить договор. Обычно дарственные отписывают близким родственникам, так как в этом случае бывшему владельцу не нужно платить НДФЛ. С 2025 года любой договор дарения обязательно заверять у нотариуса.

Если участок дарят ребенку младше 14 лет, подпись в договоре должен поставить его представитель: родитель, опекун или попечитель. При достижении ребенком 14 лет он может подписать договор самостоятельно, но от представителя все равно требуется согласие.

Дарение участка, как и другие сделки, можно оформлять после банкротства физического лица.

В порядке наследования

Наследование бывает:

• По завещанию. В этом случае участок или его доли переходят именно тем лицам, которых владелец указал в завещании.
• По закону. Если умерший не оставил завещания, наследство делится между его родственниками в порядке очередности. Первая очередь — супруг, дети и родители. Вторая — братья и сестры, бабушки и дедушки. Третья — дяди и тети. Наследники остальных очередей перечислены в ст. 1145 ГК РФ.

Независимо от наличия завещания, обязательные доли наследства выделяются:

1. Нетрудоспособному супругу наследодателя.
2. Нетрудоспособным родителям.
3. Несовершеннолетним детям.
4. Иждивенцам.

Чтобы получить земельный участок в наследство, нужно в течение 6 месяцев после смерти наследодателя обратиться в нотариальную контору по месту его последней регистрации и открыть наследственное дело.

За регистрацию права собственности на участок, полученный по наследству (как и по дарственной), тоже уплачивается государственная пошлина.

Другие способы переписать участок без продажи

Рента с пожизненным содержанием. Плательщик ренты обязуется содержать владельца участка: ухаживать за ним, оплачивать продукты, коммунальные услуги, лекарства. Взамен он становится новым собственником участка после смерти предыдущего.

Договор мены земельных участков. Владельцы обмениваются своими наделами, возможно, с доплатой. Например, если одному человеку нужен участок ближе к городу, где есть доступ к коммуникациям, а другому — ближе к лесному массиву. Тогда можно оформить не куплю-продажу, а обмен.

Безвозмездное пользование. Фактически это бесплатная аренда участка, то есть смены собственника не происходит. Например, землю могут передавать для обустройства заповедников, проведения исследовательских работ, фермерам или предпринимателям.

Переоформление участка между супругами

Согласно ст. 34 СК РФ, любая земля, купленная в браке, считается совместной собственностью супругов. Не имеет значения, на кого она фактически оформлена. Но один супруг может полностью отказаться от права собственности на участок в пользу другого. Для этого нужно заверенное у нотариуса согласие.

Если земля принадлежала одному из супругов до брака, была получена в дар или наследство, она остается его личной собственностью. В этом случае для переоформления имеет смысл написать дарственную, чтобы не платить НДФЛ.

До заключения брака супруги могут заключить брачный договор, изменяющий порядок владения совместной собственностью. Он имеет приоритет над ст. 34 СК РФ. Во время или после развода муж и жена могут подписать договор о добровольном разделе имущества. По нему тоже можно переоформить земельный участок на супруга, точнее, уже бывшего.

Особенности переоформления участка с постройками

Если на участке расположены жилые, садовые или хозяйственные постройки, переоформить их на другое лицо отдельно от земли нельзя. Простыми словами, здание всегда следует за участком, на котором оно построено, и наоборот — так прописано в ст. 35 ЗК РФ.

Для передачи построек новому владельцу сначала нужно подтвердить право собственности на них. Порядок действий такой же, как и с участком: подать заявление в МФЦ или Росреестр, оплатить пошлину, получить выписку из ЕГРН.

Нужно ли обращаться к нотариусу

Нотариальное заверение договора обязательно:

• При продаже доли, а не целого участка.
• Если в сделке участвуют несовершеннолетние.
• При дарении участка.

В остальных случаях визит к нотариусу остается добровольным. Это платная услуга, но она ускоряет регистрацию права собственности, так как документы передаются напрямую в Росреестр. Кроме того, нотариус проконтролирует правильность заполнения бумаг, что сводит риск получения отказа к минимуму.

Возможные трудности

Наличие обременения: ареста, сервитута, нахождения в залоге у банка. Если участок был куплен в ипотеку, и она все еще не погашена, переоформить его на другого человека можно только с согласия банка. Информация обо всех обременениях отражается в выписке из ЕГРН.

Отсутствие межевания и кадастрового номера. Межевание — это юридическое закрепление границ земельного участка. Его выполняют частные компании. Стоимость услуги не закреплена на законодательном уровне, поэтому сильно колеблется от региона к региону.

Спорность участка. Косвенно на это может указывать наличие у земли нескольких владельцев. Все они указываются в выписке из ЕГРН, поэтому никогда не стоит пренебрегать ее оформлением.

Как переоформить земельный участок на другого человека: инструкция

Порядок действий:

1. Соберите информацию об участке. Если вы покупаете землю, попросите продавца получить выписку из ЕГРН в вашем присутствии.
2. Определите наиболее выгодный способ переоформления участка. Не забывайте, что даже при дарении земли от уплаты НДФЛ освобождаются только близкие родственники.
3. Соберите необходимые документы.
4. Составьте договор и при необходимости заверьте его у нотариуса.
5. Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности. В 2025 году она составляет 700 рублей.
6. Подайте документы на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Если договор заверялся у нотариуса, он может сделать это сам.
7. Получите новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый владелец земли.