Как продать квартиру после банкротства

После банкротства можно без проблем продать свою квартиру — никто не может вам этого запретить. Но если покупатель захочет приобрести недвижимость в ипотеку, стоит внимательно отнестись к подбору банка. Как учесть все нюансы сделки с продажей квартиры после банкротства, рассказываем в статье.

Может ли банкрот продать квартиру после банкротства

Да, может. Никаких ограничений на продажу квартиры для граждан, которые завершили процедуру банкротства, нет. Если после списания долгов у вас осталась квартира, не вошедшая в конкурсную массу, ее можно свободно выставлять на рынок. Скорее всего, речь о единственном жилье, которое обладает исполнительским иммунитетом, или недвижимости, полученной по наследству сразу после процедуры.

После завершения банкротства продавать квартиру можно практически сразу, спустя 10 дней — именно столько времени дается кредиторам на обжалование решения.

Но важно понимать: если процедура проведена грамотно, ни у банков, ни у других кредиторов не будет оснований для обжалования.

Иногда юристы советуют отложить продажу недвижимости на несколько недель или месяцев после процедуры. Так поступают на случай, если кто-то из заинтересованных сторон потребует возобновления банкротства (например, если процедура прошла с нарушениями).

Как оформляется продажа квартиры после банкротства физического лица

Сделка по продаже квартиры банкротом ничем не отличается от обычной, поэтому оформление происходит в стандартном порядке.

Вот основные этапы продажи недвижимости:

1. Поиск покупателя. Важно обозначить все условия, которые вы предъявляете покупателю. Например, продажа за наличные деньги без ипотеки. 
2. Согласование условий. Стоит заранее договориться о стоимости квартиры и процессе оформления сделки — будет ли заверен договор у нотариуса, предусмотрен ли задаток или аванс.
3. Заключение предварительного договора. Здесь обе стороны письменно заявляют о своих намерениях. Этот этап можно пропустить.
4. Сбор документов. Продавцу нужно подготовить стандартный пакет, из основного — свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). 
5. Заключение договора купли-продажи. Основной документ, по которому к покупателю переходит право собственности. Сделку можно удостоверить у нотариуса, например, если на этом настаивает покупатель.
6. Регистрация собственности в Росреестре. После этого этапа покупатель может получить актуальную выписку из ЕГРН.
7. Передача ключей. 

Сложности при продаже квартиры после банкротства

Когда покупатель хочет купить квартиру за наличные, вы можете даже не говорить о прохождении процедуры банкротства — у вас, как у продавца, такой обязанности нет. Но если недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, например, ипотеки, будет не лишним упомянуть о банкротстве. Этот фактор повлияет на то, в какой банк стоит обратиться покупателю.

Дело в том, что все банки перед выдачей ипотеки проверяют свой залог — им важно понимать, на какую квартиру они выделяют средства. Если в будущем заемщик, то есть ваш покупатель, не сможет исполнять свои обязательства, кредитор сможет забрать залог. Таким образом, квартира перейдет банку, и он продаст ее на торгах.

Больше шансов найти подходящий банк среди тех, кто специализируется на ипотечном кредитовании. Можно заранее узнать у конкретного кредитора, есть ли шансы получить одобрение на такую сделку еще до подачи документов. Например, Альфа-банк и «Райффайзен» одобряют ипотеки на квартиры с продавцом-банкротом, главное — чтобы заемщик был платежеспособен.

Иногда банки, одобряющие сделки, в которой предыдущий собственник был банкротом, предъявляют дополнительные условия. Кредитор может попросить заемщика, то есть покупателя квартиры, застраховать титул в страховой компании. 

Это особый вид страховки, когда есть риск потери права собственности. Так бывает, когда с момента завершения банкротства продавца еще не прошел трехлетний срок исковой давности. 

Банк опасается, что в этот период могут объявиться кредиторы бывшего собственника, которые ранее не заявляли свои требования, и просить суд отменить сделку с недвижимостью.  В среднем страховка по титулу обойдется примерно в 1% от страховой суммы. 

В итоге кредитор может одобрить сделку и без страхования титула и только заказать выписку из ЕГРН для подтверждения того, что квартира у собственника — единственное жилье. 

Советы, как продать квартиру после банкротства физлица

Чтобы продать квартиру было проще, нужно грамотно оценить свою ситуацию. Например, подобрать подходящего покупателя, готового купить недвижимость за наличные деньги. Или найти банк, который предоставляет ипотеку для таких видов сделок. 

Вот несколько советов, как повысить шансы на продажу квартиры:

• Не торопитесь продавать квартиру сразу после окончания банкротства. Подождите, как минимум, 10 дней и проконсультируйтесь у юристов, которые сопровождали вашу процедуру, — они назовут оптимальный срок для такой сделки.
• Свяжитесь с ипотечными менеджерами банков заранее и выберите тех, кто готов рассматривать сделки с выдачей ипотеки на квартиру банкрота. Первыми в вашем списке должны быть кредиторы, не требующие страховать титул, потому что это дополнительные расходы для покупателя.
• Подготовьте документы о том, что банкротство завершено. По закону № 127-ФЗ должник вправе пройти эту процедуру и списать все долги. Единственное жилье (без ипотечных обременений) не может входить в конкурсную массу. Доказывающий это документ — выписка из ЕГРН.
• Подарите квартиру близкому человеку, которому доверяете. Таким образом, вы перестанете быть ее собственником и сможете через родственника или друга продать квартиру. Это хороший вариант, если предыдущие советы не сработали.

Если вы только планируете оформлять банкротство, проконсультируйтесь бесплатно у юристов компании «Финансово-правовой альянс». Наши специалисты подскажут, через сколько вы сможете продать квартиру после банкротства — неделю, месяц или полгода, помогут с подготовкой документов и ответят на оставшиеся вопросы. 

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Через сколько можно продать квартиру после банкротства?

   Никаких ограничений по срокам после завершения процедуры банкротства на продажу квартиры нет. Стоит дождаться 10 дней после вступления решения суда в силу — именно столько дается кредиторам на обжалование.

2. Что ждет покупателя, если продавец стал банкротом?

   Покупатель ничем не рискует, если процедура завершена и продавец квартиры списал все долги. Он самостоятельно распоряжается своим имуществом, а значит, может заключать с ним любые сделки, в том числе продавать недвижимость.

3. Что будет с долей в квартире после банкротства?

   После банкротства вы можете оставить себе, продать или подарить свою долю. Словом, вы вправе распоряжаться долей в квартире так, как посчитаете нужным. Теперь вы ничего не должны кредиторам и они не вправе требовать никаких выплат, даже если вы получите доход от квартиры.