Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с рисками. Недобросовестный продавец может скрыть долг по взносам на капитальный ремонт, утаить информацию о нахождении жилья в залоге или под арестом. Профессиональные мошенники совершают сделки по подложным документам без уведомления настоящего владельца недвижимости. Для тех, кто решил не прибегать к услугам риелторов и юристов, а действовать самостоятельно, мы расскажем, как проверить квартиру на долги и обременения перед покупкой.
Содержание статьи
Всё содержаниеЗачем проверять квартиру на долги перед покупкой
Перед покупкой вторичного жилья тщательно проверяйте документы самого продавца и бумаги на квартиру, особенно наличие долгов и обременений.
Может оказаться, что есть другие владельцы, которые не заинтересованы в продаже жилплощади, или на ней висит большая задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Сделки с недвижимостью, которая находится под арестом, запрещены, а с ипотечной собственностью — допускаются при согласии банка. Новому владельцу придется выплатить остаток кредита.
Не надейтесь, что владелец квартиры честно расскажет обо всех обстоятельствах, которые усложнят или сорвут сделку. Иначе он не сможет продать ее быстро и с выгодой для себя. То, насколько приобретаемое жилье будет беспроблемным, зависит от полноты собранных сведений и внимания к деталям.
Проверка права собственности продавца
Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки, запросите у продавца правоустанавливающие документы. Узнайте, каким образом ему досталась квартира: по договору купли-продажи или дарения, в результате приватизации или в наследство. Основание указывается в свидетельстве о регистрации права собственности.
Обратите внимание на срок владения квартирой: если жилплощадь перешла по наследству или договору дарения менее 3 лет назад, от покупки лучше отказаться — могут объявиться другие наследники и оспорить сделку. Срок исковой давности по вопросам наследства составляет как раз 3 года, а в некоторых случаях продлевается до 10 лет.
Наиболее полную информацию о квартире дает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Там содержатся точный адрес объекта, личность собственника, все действующие ограничения и обременения, кадастровая стоимость и многое другое.
Заказать выписку можно через сервис на портале Госуслуги, ее стоимость составляет 350 рублей. Однако по закону «О персональных данных» сведения из Росреестра о собственниках не предоставляются посторонним лицам. Чтобы получить доступ, нужно соответствующее разрешение от владельца квартиры на сайте ведомства или в МФЦ.
Добросовестные продавцы временно открывают свои данные в ЕГРН или сами получают выписку, чтобы показать покупателю. Еще есть вариант сделать это с помощью нотариуса.
Как проверить задолженность по квартире
Долги по ЖКУ и содержанию жилого помещения (кроме взносов на капитальный ремонт) не переходят к новому владельцу квартиры. Просрочки платежей за воду, газ и электричество должен погасить именно продавец.
Обязанность покупателя по оплате коммунальных услуг возникает только после передачи прав собственности на жилплощадь, то есть закрытия сделки и ее регистрации в ЕГРН (ст. 153 ЖК РФ).
Наличие долга по капремонту можно проверить несколькими способами:
- Взять у продавца последнюю квитанцию на оплату услуг ЖКХ и посмотреть, есть ли задолженность.
- Попросить, чтобы он получил справку об отсутствии задолженности в управляющей компании.
- Уточнить информацию на сайте регионального оператора (например, Фонда капитального ремонта Санкт-Петербурга) по номеру лицевого счета.
По завершении сделки закажите выписку из ЕГРН и передайте в управляющую компанию, чтобы она переоформила лицевой счет. С этого момента УК не должна требовать с вас погашения старых долгов, кроме капремонта.
Поиск предыдущего владельца жилплощади и взыскание с него задолженности — забота коммунальщиков. Даже если он сообщил о наличии долгов и внес в договор пункт об их переходе к покупателю, вы имеете право не платить, так как дополнительные условия соглашения не имеют приоритета над законом. Либо изначально потребуйте скидку в размере долга.
Справка об отсутствии долгов от управляющей компании
На практике переоформление лицевого счета по ЖКУ может затянуться. Чтобы быть готовым к возможным претензиям, составьте представление обо всех задолженностях.
Если продавец не собрал нужные справки заранее и не спешит это делать по вашей просьбе, обратитесь в управляющую компанию самостоятельно. По фамилии, номеру лицевого счета и адресу ее сотрудники скажут, есть ли долги за содержание жилья и общедомовые нужды.


Как выглядит справка об отсутствии задолженности
Там же поинтересуйтесь контактами ресурсоснабжающих организаций, которые предоставляют отдельные услуги.
Скорее всего, справку об отсутствии задолженности УК и РСО выдадут только собственнику жилья или по его доверенности, но саму информацию предоставят.
Как посмотреть обременения по недвижимости
Еще одним ключевым моментом при покупке жилья является проверка на обременение. Квартиру, находящуюся под арестом приставов или в залоге у банка, продавать нельзя. Заинтересованная сторона вправе обратиться в суд и признать сделку юридически ничтожной, то есть отменить.
С ипотекой немного иначе: до полного погашения кредита жилплощадь является собственностью банка, а не продавца, однако купить ее возможно. Для этого нужно совместно с кредитной организацией продумать схему отчуждения. Остаток ипотечного займа придется выплачивать новому собственнику.
Актуальные обременения по недвижимости указываются во втором разделе выписки из ЕГРН. Если продавец брал квартиру в ипотеку, у него также можно запросить справку из банка. Она подтвердит полное погашение займа или размер оставшегося платежа.
Как проверить продавца
Базовую проверку личности продавца можно провести на сайте МВД по серии и номеру паспорта. Если окажется, что документ недействителен, сделку наверняка организуют мошенники.
Если договор подписывает не собственник, а его представитель, обязательно должна быть нотариальная доверенность. Проверить на подлинность этот документ удастся на сайте Федеральной нотариальной палаты — по номеру, дате заключения и ФИО нотариуса.
Само наличие доверенности уже должно настораживать. Многие аферы проворачиваются как раз с участием мнимых представителей, а собственник ничего не подозревает. Даже если доверенность прошла проверку, проявляйте осторожность, ведь нотариус может быть в доле с преступниками.
Не стесняйтесь запрашивать у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это нормальная ситуация, когда человек проходит медосмотр в день заключения сделки, чтобы не было сомнений в его дееспособности.
Нахождение на учете в указанных учреждениях или наличие заболеваний не означает автоматического запрета на продажу квартиры. Но в будущем это может стать поводом для признания договора юридически ничтожным. В справке должна присутствовать фраза «отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью» — тогда проблем не будет.
На что еще обратить внимание
Жилплощадь, которой человек обзавелся в браке, считается совместно нажитым имуществом. Ее нельзя продавать без письменного согласия мужа или жены.
Даже если на момент заключения сделки продавец разведен, должно быть решение суда о разделе имущества, по которому квартира полностью отошла в его собственность. В противном случае бывший супруг или супруга сможет отменить сделку под предлогом нарушения своих интересов. Исключение — квартира, полученная продавцом в наследство или по договору дарения.
Также внимания требуют лица, прописанные в квартире. Запросите у собственника справку о регистрации или выписку из домовой книги. Там будут перечислены все, кто был прописан по адресу после сдачи жилья в эксплуатацию.
Важно, чтобы в квартире не было временно выписанных жильцов. Среди них:
- проходящие службу в армии
- отбывающие наказание в местах лишения свободы
- находящиеся на долгосрочном лечении в психиатрической больнице
Снять таких людей с регистрации без их согласия можно только через суд. Если этого не сделать, после возвращения они имеют право проживать в уже купленной вами квартире.
Еще не забудьте проверить у продавца технический паспорт, где зафиксированы точная площадь и планировка квартиры. Данные должны совпадать с информацией, указанной в выписке из Росреестра, и реальным положением дел.
Иногда общая площадь по техпаспорту и справке из ЕГРН не совпадает из-за балкона: раньше жилую площадь квартиры считали вместе с ним, а сейчас — без него. Но бывает, что продавец сделал перепланировку и не узаконил ее (например, перенес внутренние стены, поменял местами кухню со спальней).
После покупки такого объекта придется не только утверждать изменения в БТИ, но и платить штраф. Когда речь идет о серьезных нарушениях технического регламента, надзорные органы могут заставить все переделывать до состояния «как было».
FAQ: отвечаем на частые вопросы
-
Как проверить, что на квартире нет долгов?
-
Как бесплатно проверить, есть ли обременение на квартиру?
-
Как доказать, что нет долгов по ЖКХ?
-
Как проверить, есть ли арест на квартиру?
-
Как узнать, кто является собственником квартиры?