Кто платит ипотеку в случае смерти заемщика

Ипотека — мечта многих. Платить приходится годами, но люди берут, потому что мечтают о своем жилье и хотят чувствовать себя в безопасности. Но бывает, что заемщик умирает. Кто тогда платит: наследники, поручители, созаемщики? Все детали разбираем в статье.

Почему хотят ипотеку

Когда цены обгоняют зарплату, это плохо — завтра ку́пите меньше, чем сегодня. Поэтому накопить сложно, в том числе на квартиру, единственный выход — ипотека. Ипотечные кредиты за последние пару лет выросли вдвое: по данным на 1 октября 2021 года — 477 млн рублей в месяц, на 1 октября 2023 года — уже 955 млн рублей (так сообщает Центробанк).

Это общие цифры, то есть все ипотечные договора. Если выделить льготную ипотеку, где часть расходов несет государство, то рост 6-кратный: было 103 млн рублей в месяц, стало 652 млн рублей.

27 октября 2023 года Центробанк поднял ключевую ставку до 15% годовых, 15 декабря того же года — до 16% годовых. После этого спрос на ипотеку взлетел на 10-13% — вот данные РБК.

Ключевая ставка — это процент, под который Центробанк дает кредиты коммерческим банкам. Потом банки дают кредиты населению и бизнесу — уже под свой процент. Если ключевая ставка растет, банки платят за кредиты больше. Расходы перекладывают на заемщиков, то есть повышают ставки рыночной ипотеки.

Рыночная ипотека — та, где государство не помогает. Льготные программы (к примеру, семейная ипотека, сельская, дальневосточная) не подорожают. Это пока: что дальше — сказать сложно.

Ипотечную квартиру можно передать по наследству. Но не только квартиру, долги — тоже.

Какое имущество и долги передаются по наследству

В двух словах, имущество — это ценные бумаги и деньги (в кошельке и на банковском счете), ювелирные украшения и автомобиль, земельный участок и квартира (в том числе ипотечная). Все это можно передать по наследству.

Передают не только имущество — еще имущественные права. К примеру, музыкант заключил контракт со студией и записал альбом. Но музыкант скончался до начала продаж, поэтому права на произведения и доходы от продаж получила супруга — после того как вступила в наследство.

Кроме прав, есть имущественные обязанности. Например, ипотечный кредит за квартиру. Если человек наследует ипотечное жилье, он наследует и обязанность — вернуть деньги банку.

По договору ипотеки вы не просто берете кредит, но оставляете банку залог — квартиру, которую купили на его деньги. Это страховка на случай, если перестанете платить.

Если заемщик умер, погасить ипотеку должен наследник. Тогда он сможет распоряжаться квартирой: продать или подарить, не спрашивая разрешения банка. Но в наследство надо правильно вступить, тут есть свои нюансы.

Ипотека после смерти заемщика: что будет с жильем и долгом

Человек после смерти может оставить наследство. Еще может оставить долги: за машину, ЖКХ, ипотечный кредит. Банки не простят их: долги будут гасить наследники.

Нюанс в том, что выплата по долгам не может превышать сумму наследства. Если умерший оставил наследство 100 000 рублей, а долгов на 10 000 000 рублей, вы погасите только 100 000 рублей. Больше взыскать нельзя — так говорит ст. 1175 Гражданского кодекса.

Вступить в наследство, но отказаться платить долги не получится. Можно либо взять наследство и долги одновременно, либо отказаться одновременно от всего — от имущества, денег и долгов.

Когда человек покупает квартиру в ипотеку — он становится собственником сразу, а не после того, как рассчитается с банком. Но пока действует ипотека, квартира будет в залоге — продать или подарить ее можно только с согласия банка.

Если заемщик умирает, а банк еще не получил деньги, квартира остается в залоге. Погашать ипотечный кредит будут наследники. Государство дает 6 месяцев, чтобы вступить в наследство. Если не появится наследник, банк обратится в суд, чтобы взыскать долг, потом продаст квартиру и забирает деньги.

Если наследник вступил в права, квартира становится его собственностью, но остается в залоге у банка. Долг никуда не исчезнет — банк не закроет ипотеку, пока не получит деньги. Если наследников несколько и один не платит ипотеку, банк вправе взыскать долг с других наследников.

Как делятся имущество и долги, если наследников несколько

Когда наследников несколько, имущество делится в равных долях, если это наследники одной очереди, но так бывает не всегда.

Закон установил восемь очередей наследников. К примеру, в первой — супруг или супруга, родители и дети. Вторая очередь — родные сестры и братья, бабушки и дедушки (по материнской или отцовской линии — неважно), племянники и племянницы. В третьей очереди — двоюродные сёстры и братья, тети и дяди.

Например, у покойного остались супруга и два родных брата. Супруга — это первая очередь наследников; два брата — вторая очередь. Поэтому супруга вправе получить всё наследство усопшего. Тогда братьям не достанется ничего.

Но так распределяют наследство, когда нет завещания. Если документ есть, всё меняется. Тогда наследство может получить один брат. Или оба — поровну или в разных долях. Супруга останется ни с чем. Правда, если она обратится в суд и докажет свою нетрудоспособность, то получит минимум 50% наследства — так гласит ст. 1149 ГК РФ.

Если осталась ипотека, то в примере с завещанием долг делится пропорционально доли каждого наследника. Если супруга получила 50%, а братья — по 25% наследства, тогда долг по ипотеке будет в этих же долях.

К примеру, усопший остался должен банку 4 миллиона рублей по ипотечному договору. Тогда супруга выплатит 2 000 000 рублей (поскольку ее доля в наследстве 50%), а каждый из братьев отдаст 1 000 000 рублей (поскольку они поровну делят оставшиеся 50% наследства).

Когда кто-то из наследников не платит ипотеку, банк может переложить его долг на других наследников, потому что у них солидарная, то есть коллективная ответственность — об этом говорит ст. 1175 ГК РФ. Но банк вправе это сделать только в пределах суммы, которая перешла конкретному наследнику.

Например, два брата — Игорь и Артём — получили в наследство ипотечную квартиру стоимостью 5 000 000 рублей и долг перед банком в размере 4 000 000 рублей. То есть каждый должен выплатить банку 2 500 000 рублей.

Игорь не платит ипотеку, поэтому банк хочет взыскать долг с Артёма. Но Артём унаследовал только 2 500 000 рублей (это половина стоимости квартиры, а другого наследства нет). Он уже гасит банку долг 2 000 000 рублей.

Поэтому банк может повысить долг Артёма только на 500 000 рублей — это максимальная доля в наследстве. Если банк это сделает, Артём сможет через суд взыскать 500 000 рублей уже с Игоря.

Если усопший заключал договор страхования жизни и здоровья, тогда платить будет страховая компания. Но если страховка не покроет долг, банк переложит остаток на наследников — в тех долях, в которых они получили наследство.

Как платить ипотеку после смерти заемщика

Стать наследником можно в течение 6 месяцев со дня, когда заемщик умер или признан умершим. В это время банку никто не платит. Поэтому банк часто начисляет не только проценты, но пени и штрафы — он считает, что долг просрочен.

Как только появится наследник, банк потребует заплатить кредит и неустойку. Нюанс в том, что проценты по кредиту — это вознаграждение банку за то, что он дал кредит. Но штрафы и пени банк начисляет за то, что якобы заемщик передумал платить. Но выясняется, что заемщик умер, — тут совершенно иная ситуация.

Поэтому наследник вправе обратиться в суд, чтобы отменить штрафы и пени. Это хлопотно и довольно долго. Чтобы не биться в суде, лучше обратиться в банк сразу после смерти заемщика. Представить свидетельство о смерти и письменно попросить не начислять пени и штрафы. Такой шаг сэкономит кучу времени, сил и нервов.

Банк не имеет права требовать от наследника погасить ипотеку разом, если умер заемщик. Еще нельзя ссылаться на просрочку в 6-месячный период, пока наследник не вступил в права. Если на момент смерти заемщика нет просрочки, значит, нет оснований, чтобы резко закрыть кредит.

Но когда есть деньги, наследник вправе досрочно погасить ипотеку: тогда сэкономит на процентах. Но прежде он должен принять наследство, в том числе долг по ипотеке.

Может ли ипотечная квартира и долг не перейти по наследству

Да, это возможно. Наследник может отказаться от наследства. Тогда банк не вправе требовать, чтобы наследник выплатил ипотечный кредит. Но квартиру наследник тоже не получит.

Впрочем, банк все равно будет взыскивать долг. Он обратится к договору и посмотрит, кто еще его подписывал. 

Ипотека при участии созаемщика

Созаемщик — это человек, который платит вместо заемщика или вместе с ним (зависит от условия договора). Заемщик и созаемщик отвечают перед банком солидарно. Поэтому для банка созаемщик — это полноценный заемщик.

Если в договоре есть созаемщик, именно он будет платить ипотеку, если умер заемщик. Точнее, станет платить и за себя (если это делал), и за заемщика. Отказаться нельзя.

Если заемщик в браке, то созаемщик — это всегда супруг или супруга. Поэтому он или она претендует на ипотечную квартиру. Когда созаемщик просто знакомый, у которого есть деньги, он тоже имеет право на долю в ипотечном жилье — в той сумме, которую выплатил. Но такое право должно быть указано в договоре (ипотечном или другом — неважно).

Когда умирает заемщик, ипотеку обязан выплачивать созаемщик. Если из нескольких созаемщиков платит лишь один, он вправе подать регрессный иск к остальным, чтобы вернуть деньги.

Если есть поручитель

Поручитель отличается от созаемщика тем, что не может претендовать на квартиру или долю в ней. Даже если погасит ипотеку полностью — все равно не может. Еще поручитель не погашает ипотеку ежемесячно, как заемщик и созаемщик.

Поручитель гарантирует банку, что выплатит ипотеку, если заемщик и созаемщик не смогут. Поэтому чаще созаемщики — это супруги, родители и дети, а поручители — знакомые и друзья, у которых есть деньги.

Если заемщик умер, а созаемщику тяжело платить, банк обращается к поручителю, чтобы тот выплачивал кредит. Ипотечная квартира переходит наследнику, а платит поручитель. Да, так бывает.

Впрочем, если наследник решил рефинансировать долг, это меняет дело. Потому что рефинансировать — значит заключить новый договор. К рефинансированию поручитель не имеет отношения, поэтому ничего не должен банку.

Если ипотечный кредит погасил поручитель, он фактически становится кредитором. Тогда вправе требовать от созаемщика или наследника вернуть уплаченные деньги.

К слову, созаемщик может требовать выплат за вычетом своей доли в ипотечной квартире. Поручитель на жилье не претендует, поэтому вправе вернуть все, что потратил на ипотеку.

При наличии страховки

Если заемщик заключил договор страхования жизни и здоровья, после его смерти разбираться с банком должна страховая компания — наследники, поручители или созаемщики платить не обязаны.

Правда, страховая выдвигает условия для такой выплаты: например, ненасильственная смерть или обязательное предоставление амбулаторной карты (что очень сложно, потому  что это врачебная тайна). Но это уже другая история.

Если страховка не покрыла ипотеку, банк потребует деньги с созаемщика и поручителя. Но ипотечная квартира перейдёт наследнику.

Как отказаться от долга по ипотеке

После смерти заемщика ипотечная квартира переходит наследнику. Ипотечный долг — тоже. Не платить его можно в одном случае — если отказаться от наследства. Тогда не будет долга, но квартиры тоже не видать.

Этим наследник отличается от созаемщика и поручителя, которые обязаны платить по долгам. Оформить отказ можно адресно, то есть в пользу конкретного человека, или безадресно — отказаться и все.

Вы не можете оформить частичный отказ от наследства. Нельзя отказаться от квартиры, но оставить машину. Либо вступаете в наследство полностью, включая долги, либо не вступаете вообще.

Отказаться от наследства можно так:

• Обратиться к нотариусу — написать заявление лично, направить почтой или передать через представителя
• Ничего не делать — через полгода со дня смерти заемщика вы теряете право на наследство
• Подать в суд — актуально, если 6-месячный срок пропустили, но живете в ипотечной квартире, оплачиваете ЖКХ. Тогда вы наследник по факту — так гласит ст. 1153 ГК РФ

Чтобы оформить отказ, нужен паспорт, свидетельство о смерти заемщика, справка о месте проживания, завещание — конечно, если оно есть. Когда к нотариусу идет ваш представитель, он должен показать доверенность.

Помните: вы отказываетесь от наследства раз и навсегда. Аннулировать такое решение невозможно. Но его можно оспорить, если подписали отказ в результате угроз, насилия, обмана или не понимали последствий.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Кто будет платить ипотеку если заемщик умер?

   Банк сначала потребует денег с созаемщика. Если тот не заплатит, обратится к поручителю, потом — к наследникам.

   Пример. Иван взял кредит, а созаемщиком стала жена Катерина (она же — наследница). Игорь — друг семьи — выступил поручителем. Срок ипотеки — 10 лет. Через 5 лет после оформления ипотеки Иван умер.

   Сначала банк обратится к созаемщику — жене Ивана. Созаемщики несут равную ответственность, поэтому Катерина должна выплатить весь долг.

   Если не получится, банк обратится к поручителю — Игорю. Потому что поручитель обязан погасить ипотечный кредит, если тот, за кого поручился, не хочет или не может платить.

2. Что будет с ипотекой в случае смерти созаемщика?

   Если умер созаемщик, банк не закроет ипотечный кредит: все остается по-прежнему. Кроме одного: теперь выплачивать долг созаемщика будет заемщик, поскольку они в равной степени отвечают перед банком и должны платить ежемесячно.

   Если заемщик не потянет выплаты, банк обратится к поручителю — конечно, если он указан договоре. Если у созаемщика есть наследники, тогда они обязаны гасить ипотечный кредит.

3. Какие права на квартиру у созаемщика по ипотеке?

   Если заемщик в браке, то созаемщик — это всегда супруг или супруга. Поэтому он или она претендует на ипотечную квартиру.

   Когда созаемщик просто знакомый, у которого есть деньги, он тоже имеет право на долю в ипотечном жилье — в той сумме, которую выплатил. Но такое право должно быть указано в договоре (ипотечном или другом — неважно).

4. ВОПРОС4

   ОТВЕТ4

Как не платить долг по ипотеке после смерти заемщика

Если вы наследник, можете рефинансировать кредит, то есть заключить новый договор, чтобы улучшить условия. Это возможно, если нет задолженности. Когда график нарушен, можно попросить банк о реструктуризации, то есть облегчить действующий договор (например, растянуть срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж).

Но такие меры не освободят от долга. Списать его можно, только если отказываетесь от наследства. Так могут поступить только наследники: созаемщики и поручители лишены этого права. Но у всех есть возможность оформить банкротство — списать неподъемные долги. Такую возможность закрепляет закон № 127-ФЗ. Оформление банкротства, если есть непогашенная ипотека, связано с рядом нюансов. Разобраться во всех вопросах помогут юристы компании «Финансово-правовой альянс».