Преимущественное право покупки на торгах по банкротству

В процедуре банкротства имущество гражданина могут выставить на торги. Любой участник аукциона вправе купить дом, земельный участок, машину должника. Выиграет тот, кто предложит максимальную цену. Но порой победитель известен еще до торгов. Так бывает, если имущество принадлежит не только должнику. Его долю может купить совладелец, причем без аукциона. Что за совладелец? Почему именно он? По какой цене? Как это происходит? Рассказываем прямо сейчас.

Какое имущество должника защищено от реализации

Владеть имуществом можно единолично, а можно пополам с кем-то. Или не пополам: например, в собственности у вас ¼ машины — остальное принадлежит жене и детям.

Если подали на банкротство, финансовый управляющий оценивает имущество, которое у вас есть. Это нужно, чтобы сформировать конкурсную массу — перечень того, что можно продать, чтобы расплатиться с кредиторами.

Не все, что есть у должника, включают в конкурсную массу. Закон запрещает отбирать:

• единственный дом или квартиру
• земельный участок, если там расположен дом, который признан единственным жильем
• мебель и вещи, которыми должник пользуется ежедневно (стол, стул, диван, посуду и мебель не тронут)
• предметы, с помощью которых он зарабатывает (например, фотоаппарат), если каждый предмет не дороже 10 000 рублей
• любые награды (призы, медали, кубки), которые он завоевал
• автомобиль, которым пользуется должник-инвалид

Весь перечень указан в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса.

Порой должники плохо знают законы, но это не страшно. Главное — найти грамотного юриста, который поможет защитить имущество. В таких ситуациях нужен именно юрист по банкротству. Тот, который на стороне должника. Например, юристы ФПА занимаются исключительно банкротством граждан.

Кто имеет преимущественное право покупки имущества должника при банкротстве

Выражение «преимущественное право покупки» означает, что кто-то может приобрести что-либо в первую очередь, то есть раньше остальных. Не дешевле, а именно раньше. Впрочем, слово «дешевле» тоже уместно, но об этом скажем чуть позже.

Преимущественное право лишь у тех, кто в доле. Так гласит статья 250 Гражданского кодекса.

К примеру, должник приобрел в браке автомобиль. Он владеет им наполовину — вторая половина у жены. Однако у нее нет преимущественного права купить долю мужа. Ведь это совместная собственность, а не долевая. Когда машину пустят с молотка, она получит половину вырученной суммы.

Но если супруги заключили соглашение о разделе имущества, они указывают, кому и какая доля автомобиля принадлежит. Теперь машина — это долевая собственность. Поэтому жена имеет преимущественное право в торгах.

Когда за дом расплачиваются материнским капиталом, то совместно собственниками становятся и дети. Если три брата получили в наследство земельный надел, каждый имеет право на ⅓ участка.

Преимущество могут иметь не только родные и близкие. Если у должника бизнес «50 на 50» с партнером, то именно партнер получает право купить долю — тут супруга без приоритета.

Откуда берутся доли? Если есть брачный договор, тогда оттуда. В тексте указано: кто, чем и в какой доле владеет. Это же касается бизнеса: в учредительных документах полная информация о доле каждого. При покупке дома на материнский капитал оформляют соглашение о распределении долей между супругами и детьми — этого требует статья 10 закона № 256-ФЗ. Если ничего такого нет, а должник приобрел имущество в браке, суд поровну разделит доли между супругами.

Когда у машины или квартиры несколько собственников, все они получают преимущественное право купить долю должника. Неважно, какая доля у каждого совладельца — все претендуют одинаково, тут преимущества нет. Если все отказались, имущество получит тот, кто выиграет на торгах.

Выше мы отметили: преимущественное право купить имущество возникает лишь на долевую собственность. Если должник единолично владеет машиной или квартирой, никто не имеет преимущества.

Как преимущественное право покупки на торгах по банкротству влияет на цену имущества

Мы уже знаем: совладельцы имущества должника могут первыми купить его долю. По какой цене? Сейчас поясним.

Квартиру, машину, земельный участок — их перед торгами оценивает финансовый управляющий или профессиональный оценщик (если кредиторы его наняли). Это будет рыночная стоимость и с нее начнутся торги.

Здесь три этапа, любой из которых может завершиться продажей.

Первичные торги. Начинаются с цены, которую назвал оценщик. Покупатели предлагают цену выше. Выигрывает тот, кто назвал максимальную сумму.

Повторные торги. Их проводят, если на первичных торгах не было предложений от покупателей. Теперь стартовая цена ниже. Обычно на 10-15%. В остальном правила те же: участники назначают цену, выигрывает самый щедрый покупатель.

Публичные торги. Их проводят, если так и не продали имущество. Здесь условия другие: если нет покупателей в течение 2-3 дней, стартовая цена снижается на 5-10%.

Теоретически она может рухнуть до нуля, но в реальности кредиторы устанавливают цену отсечения. Это планка, ниже которой снижаться нельзя, чтобы не продать в убыток.

В цену отсечения включают вознаграждение финансового управляющего, оплату услуг электронных площадок, открытие специального счета для задатков.

В ходе торгов покупатели ловят удобный ценник и делают предложение. Если никто не купил, финансовый управляющий предлагает имущество кредиторам. Откажутся купить — имущество вернут должнику.

Как правило, покупатели ждут третьего этапа. Он самый «вкусный», потому что позволяет купить имущество (в нашем случае — долю должника в общем имуществе) сравнительно дешево. Наверняка найдется участник, который скажет: «Покупаю по этой цене». Тогда все: торги окончены.

Так вот: до начала первичных торгов финансовый управляющий предлагает совладельцам выкупить долю должника по стартовой стоимости (той, которую определил финансовый управляющий или профессиональный оценщик). В этом и есть преимущественное право — дать возможность совладельцам приобрести имущество раньше, чем появятся другие покупатели.

Если желающий нашелся, управляющий заключает с ним договор купли-продажи. Никто не отозвался в течение месяца — имущество идет на торги. Тут уже не работает преимущественное право: любой совладелец, который передумал и решил купить долю, будет наравне со всеми участвовать в торгах (первичных, повторных, публичных — любых).

Такой порядок — временный. Его прописал Конституционный суд своим Постановлением № 23-П от 16 мая 2023 года. В законах подобных правил еще нет.

Нельзя сказать, что механизм идеальный, вопросы возникают.

К примеру, квартиру оценили в 5 000 000 рублей. У должника ½ квартиры. Супруга должника имеет преимущественное право, поэтому финансовый управляющий до аукциона предлагает ей долю мужа — за 2 500 000 рублей.

Та отказывается, поэтому имущество уходит на торги. Первичный и повторный аукционы — никого. Но публичные торги выявили победителя. Напомним: в публичных торгах цена снижается, поэтому покупатель приобрел долю за 2 000 000 рублей.

Получается, если бы супруга воспользовалась своим преимущественным правом, то купила бы ½ квартиры на 500 000 рублей дороже. Странное преимущество.

Поэтому в Госдуме подготовили два законопроекта:

• № 489384-8, который дополняет статью 111 Закона о банкротстве
• № 489386-8, который изменяет статью 250 Гражданского кодекса

Эти документы сделают цену, по которой финансовый управляющий предлагает имущество совладельцам, истинно рыночной.

Но эти же законопроекты грозят оставить победителя торгов ни с чем. По завершении появятся совладельцы имущества и скажут: «Спасибо, что помогли определить стоимость доли. Теперь по этой цене купим мы».

Да, может, не так буквально, но суть именно такая. Поясним, почему это возможно.

…Торги окончены. Покупатель есть. Но есть и преимущественное право сособственников. Согласно законопроектам, финансовый управляющий, прежде чем заключить договор купли-продажи с победителем торгов, должен предложить каждому совладельцу купить долю должника. Купить по той цене, которую назвал победитель торгов. Если кто-то согласится, он и покупает. Победителю торгов просто возвращают задаток. Всё.

Когда сразу несколько совладельцев согласны, они покупают долю должника в той же пропорции, в какой владеют долевым имуществом. К слову, если сособственники отказываются покупать, имущество достается победителю торгов.

Повторимся: пока это лишь законопроекты. Когда они станут частью Гражданского кодекса и Закона о банкротстве, сказать сложно.

Как воспользоваться преимущественным правом покупки в банкротстве

Еще до того, как начнутся первичные торги, финансовый управляющий предлагает совладельцам имущества купить долю должника. Найти их просто — достаточно заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Для финансового управляющего такая услуга бесплатна.

Управляющий посылает документы почтой — заказным письмом с уведомлением о вручении. Теперь есть подтверждение, что он предоставил совладельцам преимущественное право. Такое предложение он делает именно до первичного аукциона. Перед повторными и публичными торгами — уже не обязан.

В тексте финансовый управляющий предлагает сособственникам воспользоваться преимущественным правом и купить долю должника. Указывает цену и объяснят, откуда она взялась — ссылается на заключение эксперта об оценке рыночной стоимости имущества. Указывает срок, в течение которого следует направить ответ.

Как только совладельцы получили документ, у них есть месяц, чтобы решить: приобрести долю либо направить заявление об отказе от реализации преимущественного права (впрочем, можно просто проигнорировать предложение).

Если совладелец принимает предложение, то направляет письменное согласие купить долю должника в общем имуществе. Указывает цену, по которой готов купить (берёт из предложения, которое прислал финансовый управляющий). После этого заключает с управляющим договор купли-продажи.

Средства от продажи имущества должника финансовый управляющий направляет кредиторам — в оплату задолженности. Он распределяет их между кредиторами с учетом того, в какой они очереди: первой, второй или третьей.

Если это кредиторы одной очереди, то деньги распределяют пропорционально их требованиям.

К примеру, долю должника продали за 2 000 000 рублей. Он должен 1 500 000 рублей банку «А». Еще 2 500 000 рублей должен банку «Б». Общий долг — 4 000 000 рублей. В нем доля банка «А» равна: 1 500 000 / 4 000 000 = 37,5%. Доля банка «Б» равна: 2 500 000 / 4 000 000 = 62,5%.

Поэтому из 2 000 000 рублей, которые принесли торги, банк «А» получит: 2 000 000 * 37,5% = 750 000 рублей. Банк «Б» получит: 2 000 000 * 62,5% = 1 250 000 рублей.

Преимущественно право позволяет совладельцам имущества получить долю должника раньше других покупателей. Но как быть, если совладельцев не известили о продаже?

Что делать, если преимущественное право покупки не было предоставлено

Финансовый управляющий обязан известить совладельца о продаже доли и предложить купить ее до начала торгов. Если не сделал этого, значит, не предоставил преимущественного права.

Совладелец на этом основании может обратиться в суд и потребовать, чтобы покупателем признали его, а не победителя торгов. На языке закона это называется «перевести право покупателя на себя».

Когда совладельцев несколько, каждый из них вправе подать заявление в суд. На это есть 3 месяца с момента завершения торгов.

Да, банкротство — это несложно. Для тех, кто знает, как работают законы. Но если нужна помощь, обратитесь к юристам.

Вы должник? Тем более сделайте это. Найдите грамотных юристов по банкротству. Тех, кто возьмет за руку и пройдет с вами весь путь. Тех, кто поможет списать долги и защитить имущество.

Выбрать их несложно. Оцените возраст компании: сколько лет на рынке. Посмотрите, каков процент успешных дел. Дают ли гарантии на списание долгов. Именно на списание, а не подготовку документов или консультационные услуги.

К примеру, компания «Финансово-правовой альянс» на рынке с октября 2016 года. Выиграли тысячи дел о банкротстве граждан и индивидуальных предпринимателей, проиграли — ноль. В штате — больше 220 юристов. Каждый несет финансовую ответственность и отвечает репутацией за то, как работает с вами.

Это не пустые слова: в договоре четко прописано: компания гарантирует успешное списание долгов. Иначе вернет все деньги. Вы уверены, что пройдете процедуру без переплат и допов. Вот цитата из договора:

Пункт 3.1. Исполнитель гарантирует полное освобождение Заказчика от долгов. В обратном случае оплата юридических услуг возвращается Заказчику в полном объеме по первому требованию в течение 7 рабочих дней.

Остались вопросы? Проконсультируйтесь у наших юристов — это бесплатно.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Когда возникает преимущественное право покупки?

   Преимущественное право покупки возникает, когда продают долевое имущество. Другими словами, такое право есть только у совладельцев. Суть преимущественного права — возможность приобрести долю в имуществе раньше других покупателей.

   В банкротстве преимущественное право покупки возникает, когда финансовый управляющий принимает решение выставить автомобиль, дом или квартиру должника на торги. До начала первичного аукциона  управляющий направляет совладельцам предложение — выкупить долю должника по стартовой цене.

   Тот, кто согласился, заключает с финансовым управляющим договор купли-продажи и получает долю должника.

2. Можно ли переписать имущество перед банкротством?

   Да, но это не сработает. Финансовый управляющий проверит сделки с имуществом за 3 года, которые предшествовали банкротству. Он увидит, что вы переписали дом или квартиру на другого человека. Но в любом случае важны детали — о них наши юристы расскажут на консультации.

3. Как избежать реализации имущества при банкротстве?

   Первый этап в банкротстве — реструктуризация. Если не хотите доводить до реализации, можно остановиться на нем. Но важно понимать — долги списываются по результатам реализации. Самостоятельно оценить перспективы сложно — доверьте решение этого вопроса юристам.