Распоряжение имуществом в долевой собственности: как это происходит по закону

Когда несколько человек владеют одним имуществом — например, квартирой, домом или участком, — это называется долевой собственностью. Владельцы имеют равные права на распоряжение своей долей.

В статье рассказываем, как законно продать, подарить, заложить или завещать свою долю общего имущества, а также объясняем, какие права есть у дольщиков — владельцев доли в объекте недвижимости.

Что означает распоряжение имуществом в долевой собственности

Дольщик вправе продать, подарить, сдать в аренду, завещать или заложить свою часть недвижимости. Распоряжаться имуществом в долевой собственности нужно с учетом интересов и по соглашению остальных участников — об этом говорит п. 1 ст. 246 ГК РФ. Например, перед тем, как продать свою долю третьему лицу, необходимо сначала предложить купить ее другим собственникам. Однако дарить имущество можно по своему усмотрению и без предварительного уведомления.

Как рассчитать долю

По умолчанию имущество делится между всеми дольщиками поровну (ст. 245 ГК РФ). Но это не означает, что у каждого владельца есть по комнате в доме или квартире. Понятие доли не следует понимать слишком буквально. В некоторых случаях владельцы вправе претендовать на увеличение своей доли в имуществе — например, если они сделали ремонт в местах общего пользования.

Доли можно определить тремя способами:

1. По закону, то есть поровну.
2. По договоренности участников.
3. Через суд.

Различия между долевой и совместной собственностью

Общая собственность похожа на долевую, поскольку это формы владения, когда у объекта имущества есть сразу несколько хозяев. Различие заключается в том, что при долевой собственности за каждым закреплена определенная часть, например, треть недвижимости, а при совместной — доли не определены, собственность принадлежит всем владельцам в равной степени (ст. 244 ГК РФ). 

Совместная собственность возникает при покупке жилья в браке или объекта недвижимости для совместного ведения сельского хозяйства. Второй случай обычно касается крестьянско-фермерской предпринимательской деятельности.

Чтобы распорядиться совместным имуществом, то есть продать его, сдать в аренду или подарить, нужно заручиться согласием супруга — желательно в кабинете у нотариуса. В противном случае муж или жена вправе по закону оспорить отчуждение через суд, если они докажут, что сделка была заключена без их согласия. Другой вариант — договор купли-продажи совместной квартиры подписывают оба собственника. В этом случае письменное согласие не требуется.

При разводе купленную в браке квартиру или дом нужно разделить, то есть перевести совместную собственность в долевую. Это нужно, чтобы каждый из участников мог самостоятельно распоряжаться своей законной долей.

Определить доли можно двумя путями. Если супруги договорились между собой, то соглашение о разделе имущества оформляется у нотариуса. Если компромисса достичь не удалось, доли выделяет суд. При наличии брачного договора совместное имущество будет делиться согласно тексту документа.

Права участника долевой собственности по распоряжению своей долей

Долевой собственник по закону имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей в общем имуществе, но с учетом интересов остальных владельцев. В каком-то случае требуется просто уведомить других собственников, а в каком-то — получить письменное согласие на сделку. 

На проживание

Дольщик владеет не конкретным помещением в квартире, а лишь долей — цифрой на бумаге. Заявить совладельцам, что с этого дня вы поселитесь в гостиной, площадь которой как раз равна вашей доле, не получится, однако есть вариант заключить соглашение с другими собственниками. 

Лучше всего составить письменный договор. В документе нужно указать, кому какое помещение полагается. Если достичь согласия среди участников долевой собственности не удалось, можно потребовать выделения своей доли в суде.

На прописку

Все собственники имеют законное право на регистрацию в долевой квартире. В жилье можно прописать своих несовершеннолетних детей — спрашивать разрешения остальных участников не нужно. Регистрация третьих лиц, например, бабушек, двоюродных сестер и старых товарищей, потребует письменного согласия всех совладельцев.

На продажу 

Прежде чем искать покупателя, необходимо предложить выкуп своей доли другим собственникам. Сделать это нужно в письменной форме, обязательно указав цену и иные существенные условия сделки, например, размер доли. Если в течение месяца никто не согласится, можно продавать долю третьим лицам.

На дарение

Подарить кому-либо свою долю в недвижимости, например, супругу, можно без разрешения других собственников. Дарить долю, принадлежащую несовершеннолетним, нельзя без согласия на то самих детей, их родителей или законных представителей.

На завещание

Включение своей доли в завещание — право собственника. Так как передача имущества по наследству является безвозмездным процессом, то и согласие других совладельцев не требуется.

На передачу доли в залог

Доля в квартире — имущество, находящееся в собственности владельца, поэтому его можно использовать в качестве залога при оформлении кредита в банке. Есть два обязательных условия: доля должна быть выделена, то есть совместная собственность не подойдет, и нужно получить согласие других дольщиков. На практике банки дополнительно требуют, чтобы доля была выделена в натуре, то есть заемщику принадлежала конкретная комната в долевом жилье, а не абстрактная цифра. 

Как целиком распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности

Правила распоряжения имуществом, находящимся в праве долевой собственности, установлены ст. 246 ГК РФ. Продать квартиру целиком получится, только если совладельцы не возражают. Есть три способа оформить согласие на продажу или аренду всего имущества:

Бывает так, что один из собственников не выходит на связь или намеренно не дает согласия на сделку. В этом случае стоит попробовать выкупить его долю. Если она незначительная, а владелец фактически не проживает в квартире и препятствует распоряжению общим имуществом, можно потребовать выкуп доли через суд. 

Если сам собственник не хочет участвовать в квартирных делах, оплачивать коммунальные услуги и быть дольщиком, то он вправе отказаться от своей доли.

Нотариальное удостоверение сделок с долями

Не все сделки с долями нужно заверять у нотариуса — по закону это обязательно только при продаже или дарении доли третьему лицу. Также обращаться к нотариусу придется, если все собственники договорились о продаже квартиры целиком или заключают сделки друг с другом, например, выкупают долю в праве общей собственности.

Вот примерный перечень документов, который понадобится при заверении сделки с долями у нотариуса:

Нотариус проверит соблюдение преимущественного права покупки и других требований закона. После этого стороны подпишут договор, а документы отправят в Росреестр для перехода права собственности. Сделать это можно и в электронном виде — через нотариуса. Помимо оплаты нотариальных услуг, придется заплатить госпошлину за продажу недвижимости, размер которой зависит от цены объекта. 

Особенности продажи доли в общей долевой собственности

Если продаете свою долю в квартире или доме, нужно помнить:

• Главное правило — нужно предложить свою долю в праве общей собственности остальным владельцам. Закон обязывает дать им такое преимущество. Если на покупку доли претендуют сразу несколько собственников, решение принимает продавец.

• Уведомление о продаже составляется письменно. Обязательно указывается цена и другие существенные условия сделки.

• Срок ожидания ответа от совладельцев — 1 месяц.

• Уведомление о возможности выкупа доли можно отправить заказным письмом, телеграммой или через нотариуса.

• Если письменные отказы от всех дольщиков получены досрочно, владелец доли может не ждать до конца срока и сразу продать объект кому-то другому.

• Если в квартире прописан несовершеннолетний, для оформления договора купли-продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Раздел имущества в долевой собственности

Раздел имущества — это процесс, в результате которого каждый из собственников становится владельцем отдельного объекта, а не доли в праве общей собственности.

Разберем простой пример: земельный участок площадью 18 соток перешел по наследству во владение трех лиц. Они оформили раздел имущества — и теперь каждому принадлежит обособленный участок размером 6 соток.

В этом примере мог быть и другой финал: один наследник мог выделить себе долю, а два других — распоряжаться оставшейся площадью как совладельцы. 

Возможен и третий сценарий: двое хотят выделить доли и построить себе по дому, а третьему земля вообще не нужна. Тогда между двумя наследниками участок делят пополам, а третьему выплачивают компенсацию в денежной форме.

Обычно к разделу имущества приводят конфликты между совладельцами и трудности с распоряжением совместной собственностью. Достичь согласия в выделении долей получается не всегда. В этом случае можно разделить имущество через суд согласно ст. 252 ГК РФ.

Чем грозят нарушения при распоряжении имуществом в долевой собственности

Основное нарушение, допускаемое при распоряжении таким имуществом, — это продажа своей доли третьему лицу без соблюдения преимущественного права выкупа. Такую сделку могут признать недействительной. 

Если обнаружится, что один из собственников хотел выкупить долю, но его не уведомили о продаже, он сможет подать иск о переводе прав собственности на свое имя. На это ему дается 3 месяца согласно п. 3. ст. 250 ГК РФ.

По результатам судебного разбирательства продавца ждет взыскание полученных от сделки средств как неосновательного обогащения. Деньги вернут покупателю, а между долевыми собственниками будет заключен договор купли-продажи.

Пример из судебной практики: в 2019 году суд признал недействительным договор дарения комнаты в квартире, принадлежавшей им на праве общей долевой собственности. Истцы-совладельцы убедили суд, что договор дарения на самом деле прикрывал сделку купли-продажи. А такое действие является нарушением их преимущественного права покупки, которое предусматривается законом.