Деньги любят счет, а ипотечные деньги — тем более: суммы немаленькие и переплачивать никто не хочет. Прямо сейчас разберемся, что лучше: платить ипотеку по графику или гасить досрочно.
Содержание статьи
Всё содержаниеЧто такое досрочное погашение ипотеки
В двух словах: досрочное погашение ипотеки — это платежи сверх графика, который установил банк. Досрочно погасить кредит можно частично или полностью.
К примеру, вы взяли ипотеку 3 000 000 рублей на 10 лет. Ежемесячно нужно платить 36 399 рублей.
Спустя год вы решили внести дополнительно 500 000 рублей помимо ежемесячного платежа. К этому времени основной долг — 2 803 212 рублей.
Взнос 500 000 рублей меньше, чем основной долг. Другими словами, это не вся ипотека, а лишь часть. Эту часть вы вносите сверх графика, то есть досрочно. Такой платеж называют частичным досрочным погашением.
Полное досрочное погашение — это выплата всего ипотечного долга раньше срока. В примере выше остаток 2 803 212 рублей. Вы должны платить 9 лет по 36 399 рублей в месяц, как прописано в ипотечном договоре, но можете внести 2 803 212 рублей одним платежом. Тогда полностью погасите ипотеку досрочно.
Когда банк и заемщик заключают договор, в нем обязательно утверждают график платежей: суммы и даты, когда нужно вносить средства. Платежи бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные.
Аннуитетный платеж всегда одинаковый: хоть в первый месяц ипотеки, хоть в последний — одна и та же сумма. Банк заранее считает проценты, суммирует с основным долгом и все делит на месяцы, в течение которых вы платите ипотеку.
Пропорция внутри аннуитетного платежа всегда разная. Но есть закономерность: в начале ипотечного срока большая часть платежа идет на выплату процентов, потом — на погашение основного долга. Причина в том, что проценты начисляют на остаток долга, который на старте выплат — максимальный.
В примере, который мы привели выше, ежемесячная сумма 36 399 рублей — это аннуитетный платеж. Он всегда одинаковый. Но внутри платежа пропорции разные.
Структура первого платежа по ипотеке: основной долг — 45,1% (16 399 рублей); проценты — 54,9% (20 000 рублей). Через 2 года и 3 месяца доля основного долга станет больше.
Структура последнего платежа: основной долг — 99,3% (36 157 рублей); проценты — 0,7% (241 рубль).
Если платеж дифференцированный, банк тоже делит основной долг на равные части. Но проценты начисляет по факту, а не заранее. Каждый новый платеж уменьшает долг, поэтому сумма процентов падает. В итоге заемщик платит все меньше и меньше.
Сегодня почти все банки предлагают аннуитетные платежи. Они говорят, что заемщикам так удобнее, потому что платеж всегда одинаковый, и не надо ежемесячно уточнять, сколько вносить. Это правда. Но есть другая причина: аннуитетный платеж приносит больше денег, чем дифференцированный.
Гасить ипотеку досрочно нужно правильно. Нельзя просто закинуть дополнительную сумму, как на телефон. Надо написать заявление в банк, иначе деньги будут лежать на кредитном счете, что называется, про запас. Банк же будет списывать средства ежемесячно — по обычному графику платежей.
Отметим: гасить ипотеку досрочно — это не обязанность, а право заемщика. Можно платить и по графику. Досрочное погашение — выбор самого́ человека.
Выгодно ли досрочно гасить ипотеку
Если вы погашаете ипотеку досрочно, то экономите на процентах, то есть уменьшаете переплату. Это всегда выгодно. Остальное зависит от условий договора, доходов заемщика и масштабов инфляции.
Условия договора. Вспомним про аннуитетные и дифференцированные платежи. Дополним пример.
Заемщик приобрел квартиру за 3 700 000 рублей. Первоначальный взнос — 700 000 рублей (они идут не в банк, а продавцу). Остальные 3 000 000 рублей взял в ипотеку. Срок — 10 лет, ставка — 8% годовых.
Если заемщик вносит аннуитетные (то есть равные) платежи, то ежемесячно отдает банку 36 399 рублей. Банк получит за 10 лет 4 367 794 рубля. Заемщик переплатит: 4 367 794 – 3 000 000 = 1 367 794 рубля.
Когда платежи дифференцированные, сумма каждый месяц разная. Первый платеж — 44 726 рублей. Последний — 25 170 рублей. Банк получит за 10 лет 4 209 664 рубля. Заемщик переплатит: 4 209 664 – 3 000 000 = 1 209 664 рубля.
Получается, в этом примере аннуитетные платежи дороже дифференцированных на 158 130 рублей (1 367 794 – 1 209 664 = 158 130). Переплата на пустом месте.
Кто-то скажет: «Подумаешь, 158 тысяч за 10 лет. В месяц — 1300 с копейками. Ерунда». Не спешите.
В нашем примере ипотека 3 000 000 рублей. А если больше? Например, 7 000 000 рублей. Тут разница — 369 000 рублей. Да еще рыночная ставка 16%. Тогда вообще 1 426 000 рублей. Это не проценты банку и не страховка, а всего лишь надбавка за аннуитетный платеж: почувствуйте разницу.
Дифференцированные платежи выгоднее для заемщика. Банки знают об этом и чаще предлагают аннуитетные погашения. Совет: если оформляете ипотеку и готовы платить ее досрочно, рассматривайте в первую очередь дифференцированный способ.
Впрочем, везде свои плюсы. Аннуитетный платеж подходит ипотечникам с ограниченным бюджетом. Всегда понятно, сколько платить: сегодня, завтра, через год. Дифференцированный платеж подходит для тех, кто готов переплачивать 7-10 тысяч рублей в первые месяцы ипотеки.
В любом случае досрочно погашать ипотеку выгодно в начале срока.
Вернемся к нашему примеру, где ставка 8% годовых. Напомним, срок кредита — 10 лет.
В конце первого года заемщик досрочно гасит 400 000 рублей сверх графика. Тогда за 9 лет, которые остались до окончания ипотеки, он экономит: 400 000 × 8% × 9 = 288 000 рублей.
Если эту же сумму внести за год до окончания ипотеки, экономия будет: 400 000 × 8% × 1 = 32 000 рублей. Разница 256 000 рублей.
Вывод: чем раньше погашаете ипотеку, тем больше экономите на процентах.
Банки могут вписать в ипотечный договор пункт об индексации ипотеки на величину инфляции. Это называется плавающей ставкой.
Например, банк хочет менять ипотечный процент при изменении ключевой ставки Центробанка, которая с ноября 2022 года по ноябрь 2023 года удвоилась: с 7,5% до 15%.
Хорошая новость в том, что «плавающие» договоры крайне редки — занимают меньше 1% ипотечного рынка. Но все равно внимательно читайте договор. Если ставка не фиксированная, лучше найти другой банк.
Доходы заемщика. Когда зарплата стабильная, то погашать досрочно — выгодно. Повторимся, вы экономите на процентах.
В противном случае может случиться так: вы тянете последние сбережения из семейного бюджета, а потом вдруг теряете работу.
Ситуация моментально меняется. Теперь вам нужны деньги на жизнь, но их нет. Вместо того чтобы создавать финансовую подушку на черный день, вы дополнительно платили банку. Тут впору оформить ипотечные каникулы. Тогда сможете 6 месяцев не платить основной долг и проценты. Правда, их банк все равно потребует уплатить, когда каникулы закончатся.
Инфляция. Если она разгоняется, то мало смысла платить досрочно.
К примеру, за ипотеку вы платите 15 000 в месяц, а зарплата 50 000 рублей. Инфляция в 2022 году была 11,94% — так говорит Росстат.
Работодатель проиндексировал зарплату на 11,94% — вы стали получать 55 970 рублей. Еще через год — 62 652 рубля. Потом 70 133 рубля. Но ипотечный платеж не изменился — 15 000 в месяц.
Иначе говоря, покупательная способность ежемесячного платежа все время падает: первый год —15 000 рублей; второй год — 13 209 рублей; третий год — 10 243 рубля.
Если инфляция высокая, порой вместо досрочного погашения выгоднее оплатить обучение или инвестировать в ценные бумаги. Через год ипотечный платеж обесценится еще больше, а вложенные деньги принесут доход.
Факторы, которые мы указали, действуют одновременно. Учитывайте их сразу, если хотите досрочно гасить ипотеку.
Раньше банки взимали комиссию, если заемщик опережал график. Но ситуация изменилась: теперь каждый вправе досрочно погасить ипотеку, а проценты уплатить лишь за период, когда владел деньгами банка — об этом говорит ст. 11 Закона № 353-ФЗ.
Но банки порой поступают хитро. Они формально не препятствуют досрочному погашению, но могут установить минимальный платеж, например, 50 000 или 100 000 рублей. Кроме того, заемщик должен уведомить банк о досрочном погашении минимум за 30 дней до платежа. Если срок меньше, банки могут взять комиссию. Но это незаконно — такую комиссию можно и нужно оспаривать.
Когда заемщик полностью погасил ипотеку досрочно, он может вернуть часть страховых платежей — за неиспользованный период. К примеру, полис оформили на 12 месяцев, но через 6 месяцев ипотеку закрыли. Тогда заемщик может вернуть 50% стоимости.
Способы досрочного погашения
Досрочный платеж всегда уменьшает сумму основного долга. Примеры выше это подтверждают. Раз долг меньше, проценты — тоже. Тогда банк перестраивает график платежей. Так можно уменьшить срок ипотеки или снизить сумму платежа.
Опять вернемся к нашему примеру. Сумма ипотеки (без первоначального взноса) — 3 000 000 рублей. Срок — 10 лет. Ставка — 8% годовых. Аннуитетный платеж 36 399 рублей в месяц. Переплата по графику (без досрочного погашения) — 1 367 794 рубля.
Заемщик внес дополнительно 400 000 рублей в конце первого года. Дальше два варианта (считаем переплату).
Банк сократил срок ипотеки. В этом случае платеж остался тот же — 36 399 рублей. Но срок ипотеки сократился на 1 год и 9 месяцев, то есть вместо 10 лет стал 8 лет и 3 месяца. Переплата — 1 000 865 рублей.
Банк уменьшил ежемесячный платеж. Вместо 36 399 рублей заемщик будет вносить 31 190 рублей. Срок остается прежним — 10 лет. Переплата — 1 204 740 рублей.
Как видно, снижение срока ипотеки — оптимальный вариант.
По сравнению с уменьшением ежемесячного платежа выгоднее на 203 875 рублей (1 204 740 – 1 000 865 = 203 875), а по сравнению с обычным графиком — на 366 929 рублей (1 376 794 – 1 000 865 = 366 929).
Можно подстраховаться: попросить банк уменьшить платеж, но гасить в прежнем размере. Это выгодно, когда финансовое состояние нестабильно: сегодня густо — завтра пусто. Если «пусто», станете платить меньше — это не будет нарушением. Когда появятся деньги, увеличите платеж до первоначального, чтобы уменьшить срок и сэкономить на процентах.
Если есть деньги, можно разом закрыть ипотеку. То есть досрочно погасить не частично, а полностью. Обратитесь в банк и сообщите, когда будете платить. Банк рассчитает сумму (долг и проценты) на конкретный день. Далее зачисляете деньги на кредитный счет, и в день платежа банк списывает деньги и закрывает долг.
Как правильно вносить досрочное погашение ипотеки
Ипотечные платежи сначала поступают на кредитный счет. Там они ждут дня оплаты — по графику, который указан в договоре. Тогда с кредитного счета списывается ежемесячный платеж.
Если вы просто внесли 500 000 рублей вместо 36 399 рублей, то банк спишет только 36 399 рублей. Остаток 463 601 рубль (500 000 – 36 399 = 463 601) будет на кредитном счете — до следующего списания по графику.
Чтобы такого не было, подайте в банк заявление о досрочном погашении. Дополнительный платеж вы вносите сверх ежемесячного взноса.
Вот образец заявления на досрочное погашение.
В заявлении укажите, как перестроить график платежей после зачисления досрочной суммы: уменьшить срок договора или снизить ежемесячный платеж.
Если решили внести дополнительно 500 000 рублей, а обязательный платеж 36 399 рублей, значит, общий взнос будет: 500 000 + 36 399 = 536 399 рублей. Именно эту сумму указываете в заявлении и сообщаете, что она включает в себя обязательную и дополнительную выплату.
Чтобы закрыть ипотеку полностью, а не частично, тоже подаем заявление в банк.
Вот образец заявления на полное досрочное погашение ипотечного кредита.
Укажите дату, когда банк должен списать сумму в счет погашения всей ипотеки. Если нужна справка о закрытии долга, напишите электронную почту или место жительства, чтобы получить документ.
Обязательно внесите все платежные реквизиты, куда банк сможет вернуть переплату, если она будет.
Стоит ли выплачивать ипотеку досрочно в 2023-2024 годах
Не будем пересказывать факторы, которые приводили выше — про условия договора, доходы, инфляцию. Вы можете проанализировать их самостоятельно, примерить к своей ситуации. Тогда поймете, стоит ли выплачивать ипотеку досрочно в 2023-2024 годах.
Общий посыл: выплачивать ипотеку досрочно — хорошая идея. Но прежде обязательно накопите подушку безопасности, чтобы не пришлось оформлять ипотечные каникулы.
Подушка безопасности должна охватывать минимум 6 месяцев, чтобы вы могли тратить и платить ипотеку, как раньше. Обычно полгода хватает, чтобы найти работу и восстановить доходы. Советуем сначала накопить заначку, а потом гасить ипотеку.
Если уже прошли половину ипотечного срока, сравните, сколько принесет дополнительный взнос, а сколько — проценты по вкладу.
В нашем примере заемщик вносит 400 000 рублей в конце первого года. Если бы внес за год до окончания ипотеки, сэкономил бы только 18 105 рублей. Открыть вклад на 1 год без капитализации процентов в ноябре 2023 года можно было под 13% годовых. Тогда 400 000 рублей принесли бы 52 000 рублей. Это больше, чем экономия от ипотеки.
Прогнозы на будущее — дело неблагодарное. Но мы озвучим возможные варианты. Кризис 2023-2024 годов может вызвать повышение ключевой ставки Центробанка, который так борется с инфляцией. Тогда ипотека станет дороже.
Но станут дороже и кредиты для бизнеса. Экономика будет сдуваться. Доходы граждан упадут, а с ними упадет и спрос на рыночную ипотеку. Люди массово побегут в госпрограммы. Чтобы избежать роста ипотечного пузыря, власти могут частично или полностью отменить господдержку. Тогда ипотечные ставки вырастут больше.
Как быть тем, кто уже взял ипотеку? Если инфляция начнет разгоняться, тогда платить лучше по графику, чтобы свободные деньги вложить, например, в ценные бумаги. Если инфляция будет расти медленно, то выгодно гасить ипотеку досрочно.
Следите за ценами. Кризис может спровоцировать ситуацию, когда недвижимость сильно упадет в цене. Тогда ипотечная квартира рискует оказаться дешевле стоимости самой ипотеки. В таком случае придется думать о реструктуризации, рефинансировании или продаже ипотечного жилья.
FAQ: отвечаем на частые вопросы
-
Когда есть смысл гасить ипотеку досрочно?
-
Когда выгоднее всего досрочно гасить ипотеку?
-
Что будет с ипотекой в кризис?
