Земельный участок при банкротстве: заберут ли его и как сохранить

Общее правило такое: земельный участок входит в конкурсную массу и продается на торгах, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Но есть исключение: если жилье, построенное на участке, является единственным для гражданина, закон защищает от продажи и дом, и участок под ним.

Если жилье находится в ипотеке или должнику принадлежит не весь участок, а доля в нем, возможны разные сценарии.

Обо всем по порядку — в нашей статье.

Заберут ли земельный участок при банкротстве физического лица

В общем случае — да. Земельный участок, как и другое ценное имущество должника, могут забрать, то есть включить в конкурсную массу. Такое имущество реализуют на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам. Реализацией руководит финансовый управляющий — специалист по банкротству, назначенный судом.

Как происходит на практике: даже если участок и забирают, это часто оправданно: обычно он стоит меньше, чем долги. Например, участок — 400 000 рублей, а долгов на 1,5–2 млн. Землю могут продать и отдать деньги кредиторам, а от оставшихся задолженностей суд по итогам процедуры обычно освобождает.

Что говорит статистика: 94% граждан, оформивших банкротство в 2025 году, прошли его без имущества. То есть реализацию ввели, но поскольку в процедуре не было конкурсной массы, этот этап проходил, скорее, формально. Разобраться, попадает ли ваша ситуация в эти 94%, можно на бесплатной консультации у наших юристов.

Статистический бюллетень Федресурса по итогам 2025 года

Если участок под арестом, при банкротстве его снимают. Пристав получает из арбитражного суда решение о признании гражданина банкротом и оканчивает исполнительное производство. Соответственно, все ограничения, в том числе аресты, прекращают действовать. Но останется земля в собственности должника или нет — зависит от ее статуса.

п. 5 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ

Если на участке стоит единственное жилье

Забрать такой участок нельзя. И земля, и дом получают исполнительский иммунитет — он защищает их от включения в конкурсную массу.

п. 1 ст. 446 ГПК РФ

Важно: иммунитет участку дает именно наличие на нем единственного жилья, а не статус «единственного участка». Если земля не используется, имеет коммерческое назначение или на ней стоит нежилая постройка, управляющий может включить участок в конкурсную массу на общих основаниях.

Если участок или дом на нем — в ипотеке

Исполнительский иммунитет не распространяется на жилье в ипотеке, даже если оно является единственным. Следовательно, дом с участком могут продать. При этом банк, выдавший ипотеку, получит не менее 80% от вырученных денег, потому что является залогодержателем.

С 2024 года закон позволяет должнику сохранить ипотечное жилье, заключив мировое соглашение с банком. В соглашение можно включить даже третьих лиц, готовых погасить долг вместо банкрота — например, родственников. Подробно о том, как это происходит, мы разбирали в отдельном материале.

ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ

Важно: сохранить таким образом можно только единственное жилье. Если помимо ипотечного загородного дома у банкрота есть квартира, дом вместе с участком могут реализовать — единственным жильем он уже не считается. При этом дом или участок не могут находиться в залоге по отдельности: они идут только в паре, по принципу единства судьбы.

ст. 69 закона № 102-ФЗ, п. 5 ст. 1 ЗК РФ

Если единственный дом с участком заложены для получения нецелевого кредита или частному лицу, их тоже можно защитить от включения в конкурсную массу через мировое соглашение. Но такие случаи требуют особого подхода. На бесплатной консультации наши юристы оценят вашу ситуацию и подскажут, как защитить дом с участком.

Если участок находится в аренде

Арендованный участок не принадлежит должнику, поэтому сам по себе он в конкурсную массу не попадает — реализовать чужую землю нельзя. А вот право аренды можно уступить с торгов — Земельный кодекс это позволяет. Такая уступка актуальна, когда речь о долгосрочной аренде государственной или муниципальной земли — ее закон разрешает передавать без согласия собственника. Но скажем сразу: в практике банкротства физических лиц такие случаи — редкость.

Могут ли забрать долю в земельном участке при банкротстве

Долю в участке могут забрать, но механизм продажи зависит от вида собственности.

Если доли в общей собственности выделены, в конкурсную массу включают только землю, принадлежащую непосредственно должнику. У совладельцев по закону есть право преимущественного выкупа — еще до начала открытых торгов.

ст. 250 ГК РФ

Если в конкурсную массу включена невыделенная доля в общей собственности супругов, участок могут продать полностью. Затем супругу банкрота возвращают деньги пропорционально размеру его доли. По Семейному кодексу РФ доли супругов по умолчанию равны, если иное не указано в брачном договоре.

п. 7 ст. 213.26 закона № 127-ФЗ

Что будет с дачей при банкротстве

Если, кроме дачи, у человека есть другое жилье, исполнительский иммунитет на нее обычно не распространяется. Финансовый управляющий может включить в конкурсную массу и такую дачу, и землю под ней, потому что должнику есть где жить.

Чтобы дача получила защиту от взыскания по ст. 446 ГК РФ, она должна подходить для проживания круглый год. Если домик исключительно летний и явно не рассчитан на эксплуатацию в холодное время года, жильем его не признают.

Как сохранить земельный участок при банкротстве

Рассказываем только о законных способах, которые действительно работают. Важно: переписывать участок на родственников перед процедурой банкротства нельзя — такую сделку с высокой вероятностью оспорят в суде.

Прежде чем идти дальше, скажем: ниже — общая картина, а не инструкция к действию. Мы показываем, какие есть сценарии, но возможность их применения зависит от конкретной ситуации. Статья носит информационный характер, а не рекомендательный. 

Реструктуризация долгов

Реструктуризация — это процедура финансового оздоровления должника. Она подразумевает постепенное погашение долгов без реализации имущества. План реструктуризации составляют на 3–5 лет, а главную роль в его одобрении играет наличие официального дохода. В этом случае земельный участок можно сохранить.

Мировое соглашение с залоговым кредитором

Мировое соглашение можно заключить с банком, выдавшим ипотечный кредит на участок. В соглашении стороны прописывают порядок погашения долга и другие условия — например, включение третьих лиц, готовых погасить кредит вместо должника. Когда суд утвердит договор, участок исключают из конкурсной массы.

Раздел имущества или выкуп доли супругом и родственниками

С одной стороны, участок можно честно разделить между супругами еще до процедуры банкротства. Тогда при реализации имущества его не придется продавать полностью. Но с другой, такой раздел могут оспорить, если он состоялся в течение 3 лет перед банкротством (и по другим основаниям). Тут много нюансов — в одной статье их не разберешь.

Другой вариант — выделить доли (в участке, находящемся в общей собственности супругов, они изначально не выделены) и продать долю банкрота совладельцу по праву преимущественного выкупа. При этом важно, чтобы должник потратил вырученные средства на погашение долгов (соразмерно перед всеми кредиторами), и это только одно из условий, которые важно учесть.

Мы уже сказали: все нюансы в одну статью не уместить. Чтобы защитить участок и другое имущество при банкротстве, лучше обсудить детали лично — приходите на бесплатную консультацию. Наши юристы разберут вашу ситуацию и подскажут, как действовать.

Ходатайство об исключении участка из конкурсной массы

Подать такое ходатайство можно в двух случаях:

• Участок включили в конкурсную массу по ошибке. Например, стоящий на нем дом является единственным жильем должника.
• Из-за низкой стоимости земельного участка расходы на торги превысят выручку. Например, он расположен в труднодоступном месте, не подключен к коммуникациям или имеет сложную конфигурацию.

Ходатайство необходимо подавать в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве физического лица. Его подготовкой и представлением занимаются юристы, сопровождающие процедуру.

Можно ли продать земельный участок при банкротстве

В целом — можно, но многое зависит от времени продажи: до или после подачи заявления о банкротстве. Объясняем подробнее.

Перед процедурой

Формально участок можно продать хоть за день до начала банкротства, закон это не запрещает. Но проблема в том, что управляющий, кредиторы или налоговая могут оспорить эту сделку, если сочтут ее незаконной. Тогда участок вернется в конкурсную массу. Срок, в течение которого можно оспорить сделку, зависит от предполагаемых нарушений:

• Сделку во вред кредиторам, в том числе продажу или дарение родственникам, можно оспорить, если она совершена за 3 года до банкротства.

• При неравноценной продаже можно оспорить сделку, совершенную за год до подачи заявления.

• Сделка с предпочтением может быть оспорена, если совершена за 6 месяцев до начала банкротства. К таким сделкам относится продажа земельного участка одному кредитору в ущерб другим и другие нарушения очередности погашения долгов.

  ст. 61.2, ст. 61.3 закона № 127-ФЗ

Резюмируем: дарить или продавать участок по явно заниженной цене перед банкротством нельзя. Равно как и пытаться вывести участок из-под взыскания любыми другими способами. Честный путь надежнее: подозрительные сделки отменят, а сэкономить так все равно не выйдет.

Во время процедуры

При реструктуризации участок остается в распоряжении должника, и тот может относительно свободно им распоряжаться. Относительно — потому что даже если человек захочет продать землю, ему придется получить письменное разрешение управляющего. Без этого разрешения сделку не заверит нотариус и не зарегистрирует Росреестр.

п. 5 ст. 213.11 закона № 127-ФЗ

Прежде чем дать одобрение, финансовый управляющий убедится, что сделка не нарушает права кредиторов. То есть продать участок по низкой цене или переоформить на родственника за символическую плату все равно не выйдет. Такие правила применяются не только к земельным участкам, но и к любому другому имуществу дороже 50 000 рублей.

Если реализация уже началась, банкрот не может самостоятельно продать земельный участок. Всем его имуществом временно распоряжается финансовый управляющий.

После банкротства можно распоряжаться земельным участком по своему усмотрению.

Главное

• По общему правилу участок включают в конкурсную массу и продают на торгах, а вырученные деньги отдают кредиторам.
• Но если на участке стоит единственное жилье должника, закон защищает от продажи и землю, и дом.
• Ипотечное жилье так не защищено: чтобы его сохранить, нужно заключить с банком отдельное мировое соглашение.
• В 2025 году 94% банкротов прошли процедуру без имущества для реализации. Чтобы узнать, можно ли в вашем случае сохранить землю, обратитесь к юристам нашей компании.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Снимут ли арест с земельного участка при банкротстве?

   Да, ФССП снимает арест с земельного участка, когда должника признают банкротом. Но гражданин все равно не может свободно распоряжаться землей:

   • При введении реструктуризации он не вправе заключать сделки с имуществом без разрешения финансового управляющего.

   • После начала реализации участок, если он не защищен исполнительским иммунитетом, могут включить в конкурсную массу.

   Ограничения действуют только в период банкротства.

2. Заберут ли участок, если долг меньше его стоимости?

   Если на участке нет единственного жилья, забрать его могут — сама по себе высокая стоимость от продажи не спасает. Землю реализуют на торгах, а остаток денег после расчета с кредиторами вернут должнику.

   Правда, на практике такое встречается редко. Если у человека есть участок дороже, чем все его долги, он обычно и не считается неплатежеспособным. Поэтому до процедуры подобные ситуации чаще всего не доходят.

3. Могут ли забрать единственный участок за долги без банкротства?

   Да, например, в исполнительном производстве. Сам по себе участок не получает исполнительский иммунитет — для этого нужно, чтобы на нем находилось единственное жилье. То есть дачные, коммерческие и пустые участки попадают под взыскание в любом случае. Исключение — участок с дачей, пригодной для постоянного проживания, при отсутствии у должника другого жилья.