Банкротство физических лиц при ипотеке

Списать долги и сохранить ипотечное жилье — одна из самых сложных задач в банкротстве. Тут огромную роль играет опыт юристов, воля суда и… счастливый случай. Да, именно эта триада дает шанс сохранить жилье в ипотеке. Точнее, так было до недавнего времени.

Все изменилось в сентябре 2024 года. Теперь жилье, которое в залоге у банка, можно сохранить по закону. «Счастливый случай» — это в прошлом.

Разбираемся, как избавиться от долгов, но сохранить ипотечную квартиру при банкротстве физического лица.

Можно ли подать на банкротство с ипотекой 

Да, можно: если вы взяли квартиру в ипотеку, то имеете полное право подать на банкротство. Главный нормативно-правовой акт, который действует в банкротстве, — это Федеральный закон № 127-ФЗ. Ни одна его статья не запрещает ипотечникам списывать долги, то есть подавать на банкротство с ипотекой.

Банкротство придумали не кредиторы, не коллекторы и даже не юристы. Это государственная программа. Власти разработали механизм, чтобы помочь людям избавиться от долгов и начать новую жизнь. Есть ипотека или нет — неважно. Это не преграда, чтобы списать долги. 

Вот кто может подать заявление на банкротство: 

• Сам должник-ипотечник. Когда общая задолженность меньше 500 000 рублей, он вправе это сделать — все зависит от желания. Но если задолжал больше и не в силах расплатиться, человек обязан обратиться в суд, чтобы признать себя банкротом — об этом говорит статья 213.4 закона № 127-ФЗ. 
• Кредитор (например, банк). Он может подать заявление о признании гражданина банкротом, если тот задолжал больше 500 000 рублей и не отдает 3 месяца и дольше.
• Уполномоченный орган. В банкротстве физлица уполномоченный орган — это налоговая. ФНС может пойти в суд, если гражданин должен в бюджет больше 500 000 рублей, а просрочка длится больше 3 месяцев — условия такие же, как и для остальных кредиторов.

Далее суд принимает заявление (на юридическом языке — признает его обоснованным) и назначает первое судебное заседание. Следом вводит одну из двух процедур:

Реструктуризацию. Это попытка восстановить платежеспособность физического лица. Суд пробует согласовать график платежей, по которому должник полностью рассчитается с кредиторами. Для них это последний шанс получить свои деньги.

Реструктуризация сильно смягчает условия. Например, заменяет договорные проценты на мораторные, убирает пени и штрафы, растягивает срок выплат до 5 лет. Ипотечный договор в таком случае продолжает действовать — выплаты идут по новому графику.

Реализацию. Если реструктуризация не помогла или должнику нечем рассчитываться с кредиторами, назначается реализация имущества. Именно после нее суд списывает все долги, поэтому наши юристы почти всегда подают ходатайство о пропуске реструктуризации и переходе сразу к этапу реализации.

Но часть имущества должника (если, конечно, оно есть) может попасть в конкурсную массу и уйти с молотка. Машина, гараж, земельный участок, драгоценности — они первые в очереди на продажу. Деньги от реализации пойдут кредиторам. Ипотечную квартиру тоже могут выставить на торги. Но… 

В сентябре 2024 года закон о банкротстве обновили. Теперь каждый, кто хочет списать долги, может сохранить жилье в ипотеке.

Заберут ли ипотечную квартиру при банкротстве

Это главный вопрос, который волнует должников с ипотекой. Заберут ли ипотечную квартиру при банкротстве? Мало кто хочет двигаться дальше и принимать решение, пока не получит ответ.

Мы не держим интригу. Уже в начале статьи честно сказали: сегодня у должника все шансы, чтобы сохранить ипотечную квартиру при банкротстве.

Когда суд вводит процедуру реализации имущества, то объявляет должника банкротом. Раньше это означало, что ипотечную квартиру или дом включат в конкурсную массу. Да, в финале процедуры все задолженности списывали, но с недвижимостью приходилось расставаться.

Ситуации, когда должникам удавалось сохранить ипотечное жилье, были редкостью. Например, такое случалось, если ипотечное имущество было единственным, а кредитор пропускал двухмесячный срок, предоставленный ему для включения в реестр.

Тогда квартира теряла статус залоговой и становилась просто единственным жильем, которое, как известно, нельзя реализовать. Как только суд выносил решение о списании долгов, банк терял право на залог. В результате должник становился полноправным хозяином жилья, но еще раз повторим: таких примеров единицы.

В сентябре 2024 года граждане получили реальное право сохранить ипотечную недвижимость в банкротстве, при этом списав остальные долги, по которым уже нет возможности платить.

Условия сохранения ипотечного жилья

Теперь заключить мировое соглашение с залоговым кредитором можно на любой стадии процедуры, и для этого не нужно согласия остальных кредиторов. 

Вот три условия, когда это возможно: 

1. Квартира или дом — это единственное жилье.
2. Должник трудоустроен и получает стабильный доход.
3. Ипотечный кредит выплачивают постепенно или сразу вносят всю сумму.

Сохранить ипотечное жилье можно только при списании долгов через суд. Есть еще внесудебная процедура — через МФЦ. Но там нет финансового управляющего: никто не поможет заключить мировое соглашение или погасить ипотеку за должника. Поэтому такой вариант не работает — ипотечное жилье через МФЦ спасти не удастся.

Если не выполнить все три условия, суд включит заложенную квартиру в конкурсную массу — тогда ее продадут на торгах. Деньги, вырученные от продажи, разделят между кредиторами: 

• 80% получит банк, который выдал ипотечный кредит.
• 10% пойдут на выплаты по долгам первой и второй очереди, если не хватило другого имущества для погашения долгов. К примеру, в приоритете — выплата алиментов.
• 10% покрывают судебные расходы, выплаты финансовому управляющему и затраты на организацию торгов, с которых была продана ипотечная квартира.

С погашением ипотеки за должника все более-менее понятно, «дело за малым» — найти человека, который расплатится с банком.

Но как работает более реалистичный вариант с мировым соглашением? Сейчас расскажем.

Мировое соглашение с банком: как сохранить ипотеку в банкротстве 

Итак, осенью 2024 года у банкротов появилось новое право — заключать с банком, выдавшим ипотеку, отдельное соглашение.

Мировое соглашение — это документ, где фиксируются условия погашения долга. Такое соглашение позволяет должнику сохранить ипотечное жилье, продолжив платить по новому графику. Например, можно договориться об отсрочке платежа или более лояльной рассрочке. Все зависит от банка, с которым предстоит договариваться. Как говорится, судебная практика покажет. Пока ее нет — нововведение заработало только в сентябре 2024 года.

Мировое соглашение утверждает арбитражный суд. Если должник нарушит условия, то наверняка лишится ипотечного жилья.

Как заключить мировое соглашение при ипотеке

Вот что нужно сделать, чтобы заключить с банком мировое соглашение и сохранить имущество в ипотеке.

Шаг первый: оценить критерии. Мы о них говорили, но повторимся еще раз — вот полный список:

• Ипотечная квартира или дом — это ваше единственное жилье.
• Вы регулярно получаете зарплату, пенсию или любой другой доход, который позволяет выплачивать ипотеку.
• Банк предварительно согласен на мировое соглашение.

Шаг второй: разработать проект мирового соглашения. Это делает банк или должник (чтобы не рисковать, обязательно наймите опытного юриста по банкротству). Финансовый управляющий тоже может помочь, поскольку в равной степени учитывает интересы должника и кредитора.

В документе нужно указать:

• Сумму ипотеки (которую осталось выплатить), процентную ставку, срок погашения, ежемесячный платеж.
• Размер ипотечного долга (если он есть) и график его погашения.

Шаг третий: утвердить мировое соглашение в суде. Финансовый управляющий направляет в арбитражный суд проект мирового соглашения. Далее:

• Суд рассматривает соглашение и проверяет, чтобы документ соответствовал законодательству и не ущемлял интересы других кредиторов.
• Утверждает мировое соглашение, которое сразу вступает в силу — так гласит статья 150 закона № 127-ФЗ. 

Мировое соглашение не отменяет ипотеку и не списывает долг перед банком. Вы продолжаете ему платить, но главное — сохраняете ипотечное жилье. 

Как теперь будет проходить банкротство с ипотекой 

В двух словах: сохранить ипотечное жилье стало проще. Наверняка нововведения сформируют массовую судебную практику, когда должники, которые подали на банкротство, сохраняют ипотечную квартиру или дом. 

Суды станут чаще утверждать мировые соглашения с банками, которые выдали ипотечный кредит. Нововведения выгодны всем: 

• Они соблюдают интересы банков — позволяют получить больше (от мирового соглашения или оплаты третьим лицом), чем 80% с продажи квартиры.
• Защищают должников — сохраняют крышу над головой.

Но обычно в банкротстве участвует не один, а сразу несколько кредиторов. Хорошо, с банком, выдавшим ипотеку, все решили, но что будет с остальными? Тут ничего не меняется, процедура идет в прежнем порядке: финансовый управляющий выясняет, есть ли у должника имущество, которое можно реализовать.

Если в конкурсной массе есть имущество (автомобиль, гараж, земельный участок), его выставят на торги. Деньги от продажи пойдут кредиторам, но расплачиваться с ними будут в порядке очередности: 

• Сначала первая очередь — например, алименты, возмещение вреда здоровью.
• Вторая очередь — к примеру, долги по зарплате (если должник был предпринимателем и не рассчитался с работниками).
• Третья очередь — долги перед банками и микрофинансовыми организациями. 

Поэтому чаще никакой продажи имущества нет — суд выносит определение о завершении процедуры и списывает все долги, кроме ипотеки.

Когда банкротство завершится, никто не потребует с вас денег за просроченные кредиты и займы. Никто не позвонит на работу и не заявит: «У вас работает должник!» Никто не станет стучать в дверь с криками: «Оплатить долг до завтра!» Не придется срочно искать деньги, чтобы закрыть очередной платеж. Вы больше никому и ничего не будете должны.

Пройти банкротство и сохранить ипотеку помогут юристы компании «Финансово-правовой альянс». В зависимости от ситуации, наши специалисты предложат несколько вариантов сохранения ипотечной квартиры, и вы сможете выбрать один из них.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Что будет с ипотекой, если объявить себя банкротом?

   На жилье, которое находится в залоге, не действует исполнительский иммунитет. Но с 2024 года ипотечную квартиру в банкротстве можно сохранить, если заключить с банком мировое соглашение.

   Если банк откажется от мирового соглашения, ипотеку за банкрота могут погасить родные, друзья или знакомые. Но оплатить задолженность нужно разом — графика погашения не будет.

2. Можно ли сохранить ипотеку в банкротстве?

   Ипотечное жилье при банкротстве можно сохранить даже на стадии реализации имущества. Но есть несколько условий:

   • — Ипотечная квартира или дом — единственная жилая недвижимость.
   • — У должника есть постоянный доход, чтобы вносить ежемесячные платежи.
   • — Банк согласен заключить мировое соглашение или не против, чтобы за должника ипотеку разом оплатило третье лицо.

   Если должник заключил мировое соглашение, он продолжает платить ипотеку даже после процедуры. Все остальные долги в банкротстве списываются.

3. Как не потерять ипотеку при банкротстве?

   Нужно заключить мировое соглашение с банком, выдавшим ипотеку. Тогда жилищный кредит не спишут, но плюс очевиден — ипотечную квартиру никто не отберет. Чтобы не потерять недвижимость, обратитесь к юристам по банкротству. Они расскажут, как действовать, подготовят документы и договорятся с банком об условиях мирового соглашения.