Банкротство гражданина — участника долевого строительства: что будет с ДДУ

Пока дом не сдан, у вас нет квартиры, есть только право требовать ее у застройщика, и при банкротстве закон защищает эти вещи по-разному. Деньги на эскроу-счете взыскать нельзя, а сам договор финансовый управляющий вправе реализовать, хотя это бывает невыгодно.

Разбираем, что будет с ДДУ, ипотечной квартирой и материнским капиталом — и когда расторгнуть договор проще, чем проходить банкротство.

Что есть у дольщика — квартира или право требования

Договор долевого участия (ДДУ) — это сделка, по которой вы платите за квартиру в доме, которого еще нет, а застройщик обязуется его построить и передать вам жилье. Например, вы купили студию за 6 млн рублей, когда на участке только рыли котлован, а ключи получите через два-три года. Все это время у вас нет квартиры, есть только договор. 

Застройщик не сразу получает деньги: вы вносите их на эскроу-счет в банке. Доступ к ним он получит только после ввода дома в эксплуатацию, а стройку до этого момента ведет на собственные или кредитные средства. Если дом не достроят и вы расторгнете договор, банк вернет вам деньги с эскроу-счета.

Юридически до регистрации права собственности в Росреестре вы не владеете квартирой, а лишь имеете право требования к застройщику. При банкротстве это принципиально: закон по-разному защищает деньги на эскроу-счете и само право требования, которое финансовый управляющий может оценить и реализовать.

Что защищено, а что нет, разберем дальше. 

Заберут ли деньги на эскроу-счете при банкротстве дольщика

Нет, не заберут. Пока деньги по ДДУ лежат на эскроу-счете, они защищены от любых взысканий. Даже если финансовый управляющий попытается включить их в конкурсную массу, банк не даст этого сделать. То же самое — с арестом денег на эскроу-счете. Если от пристава придет такое постановление, банк его не исполнит.

Защита действует, пока деньги остаются на счете. Она исчезает, когда ДДУ расторгнут и банк должен вернуть деньги вам. Например, застройщик сорвал срок сдачи дома, вы расторгли договор, и с этого момента ваше право получить 6 млн назад можно арестовать.

ст. 73.3 закона № 229-ФЗ

Может ли финансовый управляющий продать право требования по ДДУ

Да, может. Пока ДДУ действует, финансовый управляющий может оценить и реализовать само право требования на квартиру. В данном случае право требования расценивается как любое другое имущество гражданина — такое же, как деньги на вкладе, автомобиль или предметы роскоши. Эскроу-счет этому не мешает: деньги на нем по-прежнему защищены от взыскания, а продается сам договор, то есть право требования.

ч. 10 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ

Вернемся к студии за 6 млн. Если управляющий найдет покупателя, тот заплатит за право требования, а выручка пойдет на погашение ваших долгов. Покупатель займет ваше место в ДДУ и, когда дом достроят, получит ключи от квартиры. Это обычная уступка права требования по договору.

ст. 11 закона № 214-ФЗ

Но возможность продать не означает, что управляющий это сделает. Реализация права требования может не принести кредиторам выгоды. Его ликвидность ниже, чем у квартиры, и вот почему:

Если ДДУ к этому моменту уже расторгнут, продавать нечего. Остается только право требования к банку, где был открыт эскроу-счет (или к застройщику, если платили ему напрямую). В разделе выше мы говорили: такое требование можно арестовать, а в банкротстве оно попадает в конкурсную массу. 

Считается ли квартира по ДДУ единственным жильем

Нет, не считается. Пока дом строится, у вас нет квартиры, есть только право требовать ее у застройщика, и защита единственного жилья на это право не распространяется. Она закреплена в ст. 446 ГПК РФ и охраняет только жилое помещение или его часть, то есть то, где человек может жить.

Однако чем ближе завершение строительства, тем реальнее представить квартиру в глазах суда как будущее единственное жилье. Чтобы узнать, насколько этот аргумент применим в вашем случае, проконсультируйтесь у наших юристов — это бесплатно.

Что будет, если квартира по ДДУ куплена в ипотеку

Готовую ипотечную квартиру при банкротстве можно сохранить. С 2024 года для этого заключают локальное мировое соглашение с банком, если это единственное жилье.

С ипотечным ДДУ так не получится. Пока дом строится, у вас нет квартиры, а есть только право требования, и оно находится в залоге у банка. Защита единственного жилья и мировое соглашение на такое право не распространяются, поэтому оно подлежит реализации.

ч. 2 ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ

Ситуация меняется, когда дом достроят, а квартиру оформят в собственность. Тогда она станет жилым помещением, и уже можно говорить о единственном жилье и мировом соглашении с банком. Поэтому чем ближе сдача дома, тем больше у вас вариантов. Что делать именно в вашем случае, подскажут наши юристы — консультация бесплатна.

Как маткапитал и дети банкрота влияют на защиту ДДУ

Если квартира по ДДУ оплачена материнским капиталом, в ней обязательно выделяются доли детей. Размер долей определяют по соглашению, закон не устанавливает минимума.

На практике ориентируются на такой расчет: долю квартиры, оплаченную маткапиталом, делят поровну на всех членов семьи, включая родителей, и каждому выделяют не меньше своей части.

Например, квартира стоит 6 млн рублей, около 900 тысяч оплачено маткапиталом, это 15% стоимости. В семье четверо: двое родителей и двое детей. Каждому полагается не менее 3,75% квартиры. То есть в квартире площадью 40 м² доля ребенка составит около 1,5 м². 

Пока дом строится, детских долей еще нет. Есть только обязательство их выделить, а сами доли появятся после регистрации права собственности. А если на квартиру взята ипотека, то после снятия обременения, когда кредит будет выплачен.

Доли детей принадлежат им, а не должнику, поэтому их не продадут за долги родителей. Но могут продать остальные доли: должника и его супруга, чтобы выручить больше денег. На практике сделать это непросто, поскольку маленькие доли с множеством собственников редко уходят с торгов.

От того, как поделены доли между супругами, зависит, сколько с продажи пойдет кредиторам, а сколько достанется второму супругу. Как суд учтет обязательство выделить детям доли, пока дом не достроен, зависит от обстоятельств дела, и лучше заранее обсудить это с юристом — у нас все консультации бесплатные.

Если квартира куплена в ипотеку, право требования по ДДУ находится в залоге у банка. Участие маткапитала, как правило, этого не меняет: банк по-прежнему вправе взыскать долг за счет залога. 

Что изменится для дольщика при банкротстве самого застройщика

Допустим, у вас ДДУ на студию за 6 млн рублей, деньги лежат на эскроу-счете, дом не достроен, и в это время банкротятся и вы, и застройщик. Тогда у вас два пути.

Расторгнуть ДДУ. Отказаться от договора можно в любой момент, и банк вернет 6 млн с эскроу-счета. Эти деньги окажутся у вас, а значит, могут попасть в конкурсную массу и пойти на погашение ваших долгов.

Сохранить право требования. Если вы не откажетесь от ДДУ, ваше требование останется в реестре требований участников строительства в деле застройщика. Дальше судьбу недостроенного дома решают дольщики. Если все они платили через эскроу, конкурсный управляющий застройщика проводит собрание участников строительства, и оно выбирает: просить суд передать помещения дольщикам или привлечь другого застройщика, который достроит дом и возьмет на себя обязательства перед вами.

Если управляющий выставит ваше право требования на торги, продать его будет труднее, чем обычное имущество: покупатель принимает на себя риск, что дом так и не достроят.

Если вы расплачивались с застройщиком напрямую, а не через эскроу, банк деньги не вернет. Требование придется предъявлять в деле о банкротстве застройщика, и выплаты будут зависеть от наличия у него имущества. 

Стоит ли расторгнуть ДДУ вместо банкротства

Если денег, которые вернутся при расторжении договора, хватит, чтобы закрыть все долги, банкротство может не понадобиться.

Например, студия стоит 6 млн рублей, а долгов по кредитам и займам — на 4 млн. Тогда после расторжения вы сможете закрыть долги, и останется еще 2 млн рублей. Цена такого решения в том, что с эскроу-счета вернется только внесенная сумма, а квартиры за время стройки дорожают, поэтому на эти деньги аналогичную покупку можно уже не потянуть.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только по основаниям из закона. Если застройщик исполняет обязательства надлежащим образом, отказаться от ДДУ вне суда нельзя.

ч. 1.2 ст. 9 закона № 214-ФЗ

Главное основание: передача квартиры просрочена больше чем на два месяца. Предупреждение застройщика о переносе срока ничего не меняет, пока вы не согласились: для изменения срока нужно оформить изменение договора.

ч. 3 ст. 6 закона № 214-ФЗ

Еще один повод: застройщик не устранил недостатки или существенно нарушил требования к качеству.

Но если денег не хватит на соразмерное удовлетворение всех требований кредиторов, расторжение ДДУ не решает проблему.

Допустим, у вас долгов на 9 млн рублей, а с эскроу-счета вернется 6 млн. Возникает желание закрыть долг перед банком, который давит сильнее всех, а остальным кредиторам заплатить потом. Делать так не стоит: если после этого вы подадите заявление о банкротстве, такие платежи могут оспорить как предпочтение одним кредиторам перед другими.

Так же рискованно уступать право требования близкому родственнику или ниже рыночной цены — такую сделку могут оспорить в течение года или трех лет до банкротства.

Не знаете, что будет с вашим договором долевого участия в процедуре банкротства? Напишите или позвоните нашим юристам — консультация бесплатная.

Частые вопросы

Собрали ответы на вопросы, которые чаще всего задают дольщики на консультациях по банкротству.

Какие долги дольщика не спишет банкротство?

Банкротство участников долевого строительства проходит по общим правилам, поэтому в процедуре их не освобождают от алиментных долгов, а также обязательств по возмещению вреда жизни и здоровью, выплате заработной платы, текущих платежей.

Непогашенные кредиты, микрозаймы (даже если их 30–50 в разных МФО), рассрочки — от этих обязательств в процедуре банкротства освобождают при доказанной неплатежеспособности.

Может ли дольщик пройти банкротство через МФЦ бесплатно?

Как правило, нет. Внесудебное банкротство через МФЦ бесплатное, но подходит тем, у кого долги от 25 тысяч до 1 миллиона рублей, а взыскивать нечего: приставы окончили исполнительное производство из-за отсутствия имущества, на которое можно обратить взыскание, и новых производств нет. Договор долевого участия — это имущественное право, поэтому обычно дольщику такой путь не подходит. Если о договоре станет известно уже в процедуре, кредитор вправе обратиться в суд. 

Можно ли не указывать ДДУ при подаче на банкротство?

Нет. Договор долевого участия необходимо указать в описи имущества, которая прилагается к заявлению о банкротстве. Если намеренно скрыть наличие ДДУ или другого имущества, суд может расценить такое поведение как недобросовестное.

Узнать, как банкротство повлияет на ваш договор долевого участия, можно на бесплатной консультации у наших юристов.