Что считается единственным жильем и могут ли выселить из него

Многие должники переживают, что приставы в исполнительном производстве могут забрать жилье, если в собственности больше ничего нет.

Самое время разобраться: что в РФ признается единственным жильем, можно ли обратить на него взыскание, а еще — как продать единственное жилье без налога и что понимается под единственным жильем мужа и жены.

Что такое единственное жилье по закону

Единственное жилье — это жилое помещение, которое является пригодным для постоянного проживания владельца и членов его семьи, если у них нет в собственности другого объекта, подходящего для этой цели.

Жилыми помещениями считаются:

• Жилой дом и его части.

• Квартира и ее части.

• Комната.

  ст. 16 ЖК РФ

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) объект должен быть зарегистрирован именно как жилое помещение. Вот почему дача, апартаменты, недострой и другие объекты, не получившие статуса жилого помещения, не являются единственным жильем.

Регистрация (прописка) в единственном жилье не является обязательной, но фактическое проживание в нем часто имеет значение.

Делая выводы о том, что является единственным жильем, суд учитывает семейное положение должника и текущие обстоятельства. Например, квартира оформлена только на должника, но там же живут его жена и двое детей. Если другого жилья, пригодного для постоянного проживания, у семьи нет, выселить ее без предоставления другого помещения нельзя.

Что является единственным жильем

Является ли доля в квартире единственным жильем

Да, доля в квартире может быть единственным жильем — если должник и его семья фактически там проживают, а другого пригодного для проживания помещения у них нет. Это необходимо подтвердить документами: регистрацией по месту жительства, квитанциями на коммунальные услуги, справкой от управляющей компании. 

Доля в праве собственности на квартиру — не конкретная комната. Если доля составляет 50%, это означает право на половину всей квартиры в целом, а не на определенные помещения.

Долю в жилье можно попытаться выделить в натуре: к примеру, определить за собственником конкретную комнату. Однако это допустимо только при технической возможности изолировать часть квартиры без несоразмерного ущерба имуществу.

Выдел невозможен, если для него потребуется перепланировка, которая приведет к несоразмерному ущербу квартире, например, затронет несущие конструкции. В таком случае кредитор вправе требовать обращения взыскания на долю как на объект права собственности.

Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это значит, что перед продажей долю обязаны предложить им на тех же условиях.

Обращение взыскания на долю допускается с учетом принципа соразмерности. Если долг незначительный по сравнению со стоимостью доли, суд вправе отказать в ее реализации.

Единственное жилье у супругов: совместная и личная собственность

Если квартира куплена в браке на общие доходы — это совместная собственность, и взыскание могут обратить на долю супруга-должника в общем имуществе по его личным долгам. Но если жилье оформлено как личная собственность второго супруга — досталось в дар, по наследству или закреплено за ним брачным договором, — на него взыскание по долгам мужа или жены не распространяется. 

Например, если жене от бабушки досталась квартира по наследству — это ее личная собственность, даже если муж набрал кредитов уже после свадьбы. Приставы не смогут обратить на эту квартиру взыскание по его долгам.

Отдельный случай — банкротство одного из супругов. Тогда общее имущество может подлежать разделу: кредиторы вправе требовать выдела доли банкрота в общем имуществе и обращения взыскания именно на эту долю, а доля второго супруга в конкурсную массу не входит.

Долю должника могут продать на торгах. Но если она обеспечивает должнику и его семье возможность проживания и является их единственным пригодным жильем, суд может применить исполнительский иммунитет.

Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья

Нет, если к моменту сделки истек минимальный срок владения. Для единственного жилья он составляет 3 года — вместо стандартных 5 лет для прочей недвижимости.

п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Статус единственного жилья определяется на дату сделки — это ключевое условие для всех случаев ниже.

Если вы сначала купили новую квартиру, а затем продаете старую, последняя может считаться единственным жильем. Обязательное условие — новая квартира приобретена не ранее чем за 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект.

Пример: вы купили новую квартиру 1 марта 2025 года, а право собственности на старое жилое помещение в ЕГРН зарегистрировали на покупателя 10 мая 2025 года. Между этими событиями прошел 71 день, то есть новое жилье приобретено в пределах 90-дневного срока. В этом случае проданная квартира будет считаться единственной для целей налогообложения.

Поскольку квартира находилась в собственности с 2020 года, срок владения вышел — платить налог при продаже квартиры не придется.

Если у супругов разное количество жилья. Единственное жилье у одного супруга не означает единственное жилье для второго — статус определяется отдельно для каждого.

Пример: у мужа одно жилье в собственности — квартира, которую купили в браке. Но жене до свадьбы досталась по наследству квартира от бабушки. При продаже общего жилья муж сможет применить трехлетний минимальный срок владения, если для него эта квартира действительно является единственным жильем на дату сделки. Для жены эта квартира не будет считаться единственной, поэтому освобождение от налогообложения может не применяться, если не соблюден общий пятилетний срок.

Платить НДФЛ с продажи единственного жилья в РФ — тема с исключениями, поэтому оба примера построены на конкретных датах и сроках владения, а не на общих формулировках.

Можно ли обратить взыскание на единственное жилье за долги

Нет, по общему правилу на единственное жилое помещение взыскание не обращают. Но исключения все же есть, скажем о них.

Жилье в ипотеке. На жилое помещение, которое находится в ипотеке, может быть обращено взыскание по требованиям залогодержателя.

абз. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Роскошное жилье. Если единственное жилое помещение по своим характеристикам явно превышает разумные потребности должника и членов его семьи, суд может допустить обращение взыскания с предоставлением иного жилья.

В качестве ориентира суды учитывают нормы обеспеченности жилплощадью, установленные субъектом РФ, но они не являются автоматическим основанием для продажи жилья.

Единственное жилье при банкротстве физического лица

Квартира, дом или комната. При банкротстве гражданина единственное жилое помещение по общему правилу не включается в конкурсную массу и сохраняется за должником.

Апартаменты. В июне 2025 года Верховный суд РФ допустил исключение в рамках банкротства: апартаменты могут получить исполнительский иммунитет, если должник и его семья фактически живут там на постоянной основе и другого жилья в собственности у них нет.

Ипотека. С 8 сентября 2024 года вступили в силу поправки в закон о банкротстве. За должником может быть сохранено даже ипотечное единственное жилье при выполнении одного из следующих условий:

• Заключить мировое соглашение с банком, которое содержит порядок погашения просрочек и условия дальнейших выплат. Суд должен вынести определение об утверждении этого документа.

  ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ

• Согласовать с банком план реструктуризации и также дождаться его утверждения арбитражным судом.

• Обеспечить погашение задолженности по ипотеке третьим лицом с последующим возникновением обязательства перед ним.

  п. 5 ст. 213.10 закона № 127-ФЗ

Получится ли сохранить именно ипотечную квартиру через мировое соглашение или реструктуризацию, зависит от суммы просрочки, позиции банка и общей картины дела — заочно это не определить.

Если у вас ипотечное жилье и вы задумываетесь о банкротстве, приходите на бесплатную консультацию к нашим юристам — разберем вашу ситуацию и честно скажем, какие варианты применимы, а какие нет.

Как доказать, что жилье является единственным

Утвержденной справки, что жилье единственное, нет. Чтобы подтвердить такой статус, необходимо подготовить комплект документов: выписку из ЕГРН, справку о составе семьи, доказательства фактического проживания (квитанции об оплате коммунальных услуг, справку от управляющей компании).

Мини-FAQ

Как проверить, единственное жилье или нет? Закажите выписку из ЕГРН о правах на все объекты недвижимости. Если по выписке только одна квартира или дом, пригодный для постоянного проживания, это и есть единственное жилье. 

Могут ли судебные приставы арестовать единственное жилье? Да. Арест в данном случае лишь ограничивает регистрационные действия и не приводит к реализации квартиры.

Можно ли признать апартаменты единственным жильем? Да, такое возможно, например, в процедуре банкротства физического лица.

Какое жилье считается единственным при банкротстве? То, которое фактически пригодно для постоянного проживания должника и его семьи и при этом другого такого жилья в собственности у них нет.

Можно ли выселить человека из квартиры в никуда? Нет. Если жилье единственное и на него есть право собственности, выселить человека без предоставления другого жилья нельзя. Исключение — ипотека.

Могут ли выселить пенсионера из единственного жилья? Нет, пенсионный статус ничего не меняет — действуют те же общие правила единственного жилья, что и для всех.