Что такое договор ренты и как его заключить

Хозяин квартиры говорит: «Я хочу передать ее тебе в собственность. За это прошу по субботам делать у меня уборку: мыть полы и пылесосить. Кроме того, каждые три дня покупать продукты, а 5-го числа каждого месяца платить определенную сумму».

Если вы согласны, нужно заключить договор ренты. Как это сделать в 2025 году, можно ли потом изменить или расторгнуть сделку, какие вообще бывают договоры ренты, в чем их плюсы и минусы — рассказываем обо всем по порядку.

В чем суть договора ренты

Договор ренты — это сделка, по которой владелец отдает свое имущество другому лицу за вознаграждение. Владелец имущества — это получатель ренты. Тот, кто дает вознаграждение, — плательщик ренты.

Если говорить просто, рента — это регулярная плата за полученную квартиру или дом. Плательщик обязуется периодически (обычно раз в месяц) перечислять деньги хозяину недвижимости, а порой оплачивать его расходы.

Договор ренты нужен, чтобы закрепить официально (то есть на бумаге) все договоренности между хозяином имущества и плательщиком ренты. Его необходимо заключать обязательно. Договор составляют по правилам, которые указаны в главе 33 Гражданского кодекса.

Предметом договора ренты может быть любое имущество. Соглашение оформляют не только на квартиру или дом, но, к примеру, на гараж или земельный участок. Более того, сделку заключают и на движимое имущество — например, ценные бумаги, автомобиль, золотое колье и даже мебель.

Впрочем, не всегда «любое имущество» участвует в сделке. Например, в договоре пожизненного содержания можно указывать только недвижимость, поэтому в них почти всегда указывают дом или квартиру.

Вообще, недвижимость чаще всего фигурирует в рентных соглашениях. Важный нюанс: договор ренты предполагает, что дом или квартира сразу переходит к новому хозяину — тому, кто платит ренту. Однако он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью (продать, подарить, обменять), пока этого не разрешат получатель ренты и органы опеки (если, например, хозяин квартиры — несовершеннолетний). Это называется обременением на недвижимость.

Обременение снимают, если:

• Получатель ренты умер.
• Плательщик ренты ее полностью выкупил — то есть заплатил всю сумму, что указана в договоре.

После заключения договора ренты и регистрации перехода права собственности плательщик ренты становится новым собственником. Но получатель ренты может сохранить право пользоваться бывшим имуществом, например, продолжать жить в квартире. Тогда это нужно прописать в договоре.

Договоры ренты заключают и граждане, и организации. Часто получатели ренты — пожилые люди, которые хотят повысить доход или обеспечить себе уход в старости. Плательщики ренты — обычно это родственники, друзья или знакомые, а также специализированные компании, которые ухаживают за пенсионерами в обмен на их квартиры.

Какие бывают договоры ренты

Их три вида, потому что в Гражданском кодексе три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Выбор вида ренты зависит от цели, которую преследует получатель ренты, и финансовых возможностей плательщика.

Постоянная рента

По договору постоянной ренты плательщик обязан регулярно платить деньги получателю ренты. Либо покупать вещи, выполнять работы или оказывать услуги на сумму регулярных платежей.

Главная особенность постоянной ренты в том, что она бессрочная. Это значит, что платежи идут, пока плательщик не выкупит ренту или стороны не расторгнут договор.

Выкупная цена обычно указывается в договоре. Если нет, ее считают по закону, точнее, согласно статье 594 Гражданского кодекса. Там две формулировки:

Пример: Никита передал Андрею в собственность земельный участок по договору постоянной ренты. Никакого первоначального взноса не было, при этом Андрей обязуется ежемесячно выплачивать Никите 10 000 рублей. В договоре выкупная цена не указана, а рыночная стоимость аналогичных земельных участков — 1 000 000 рублей. 

Андрей регулярно платит два года, а потом решается выкупить ренту. Выкупная цена равна: 10 000 рублей * 12 месяцев (годовая сумма ренты) + 1 000 000 рублей (рыночная стоимость участка на момент заключения договора) = 1 120 000 рублей. 

Рентные платежи, которые Андрей делал ранее, не снижают выкупную цену. После выкупа ренты Андрей становится полноправным собственником земельного участка, а обязательства по договору ренты прекращаются. 

Плательщик может в любой момент выкупить ренту. Получатель тоже вправе требовать этого, если плательщик грубо нарушает договор (например, не платит больше года). Нет денег на выкуп — получатель подает в суд на расторжение договора.

Если умер получатель ренты, его наследники имеют право требовать рентные платежи. Это работает и в отношении плательщика — после его смерти платить обязаны наследники.

Постоянная рента подходит, если получатель хочет стабильный доход, а плательщик не боится «бесконечных выплат» и в силах выкупить ренту.

Пожизненная рента

Она предполагает выплаты до конца жизни получателя ренты. Уточним, как работает пожизненная рента и в чем ее особенности:

Вот пример: Иван Степанович — одинокий пенсионер. Он заключил договор пожизненной ренты с соседкой Еленой. Иван Степанович передает Елене в собственность свою квартиру без первоначального взноса, а женщина обязуется ежемесячно платить пенсионеру 35 000 рублей до конца его жизни. 

После смерти Ивана Степановича соседка становится полноправным собственником квартиры, а ее обязательства по выплате ренты прекращаются. 

Пожизненная рента выгодна получателю, который хочет обеспечить себе дополнительный доход в старости. Для плательщика польза в том, что он приобретает недвижимость, за которую платит постепенно и без процентов.

В отличие от постоянной ренты, плательщик сам не может выкупить пожизненную ренту. Но получатель вправе требовать этого от плательщика (за грубое нарушение договора) или расторгнуть сделку по суду.

Пожизненное содержание с иждивением 

Это вид ренты, где плательщик обеспечивает получателя жильем и ухаживает за ним: покупает продукты и лекарства, возит в поликлинику, стирает и убирает, а порой моет и кормит. Часто получатели ренты — это малоимущие семьи или одинокие люди. 

Как и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением действует до смерти получателя ренты и не передается по наследству.

Стоимость содержания должна быть не меньше двух региональных прожиточных минимумов на человека. Конкретный перечень и цену прописывают в договоре. 

Плательщику нельзя выкупить ренту. Получатель тоже не вправе требовать этого от плательщика, но за грубое нарушение может расторгнуть договор через суд.

Как заключить договор ренты: инструкция

Вот основные этапы:

Шаг первый: договоритесь об условиях. Совместно решите, какой будет рента (постоянной, пожизненной). Обсудите размер и порядок выплат, сроки, ответственность за нарушение договора. 

Шаг второй: составьте договор. Его заключают в письменной форме. Обратитесь к юристу, чтобы учесть все нюансы и избежать ошибок. 

Шаг третий: заверьте договор у нотариуса. Это нужно сделать обязательно — так гласит статья 584 Гражданского кодекса. 

Шаг четвертый: подайте документы в Росреестр. Зарегистрируйте переход права собственности к плательщику ренты. 

Разберем подробнее содержание договора, скажем про необходимые документы, нюансы оформления и регистрации.

Содержание документа

Нужно указать существенные условия, без них договор считается незаключенным: 

Кроме того, необходимо прописать права и обязанности сторон. Получатель ренты:

• Обязан передать плательщику имущество, которое указано в договоре.
• Может требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, когда закон это разрешает.
• Вправе расторгнуть договор по суду за грубое нарушение договора.

Плательщик ренты:

• Обязан выплачивать ренту вовремя и в установленном размере.
• Может выкупить ренту (если она постоянная).
• Должен бережно относиться к имуществу получателя (мебели, посуде, одежде), если он по-прежнему тут проживает.

Еще нужно указать срок действия договора:

• Бессрочно или до выкупа ренты — если она постоянная.
• До смерти получателя — если это пожизненная рента или содержание с иждивением.

Важно прописать, может ли получатель остаться в жилье, как индексировать рентные платежи и что грозит за нарушение договора.

Образец договора

Чтобы избежать споров и недоразумений, составьте договор четко и подробно, предусмотрите все нюансы.

Оформление и регистрация

Правильно оформить договор ренты — значит заключить его в письменной форме, заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Плательщик предоставляет только паспорт. С получателем сложнее — вот что ему нужно подготовить: 

Мы уже знаем: договор ренты нужно заверять у нотариуса. Он проверит документы, подтвердит дееспособность сторон и законность сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре может плательщик, получатель или нотариус, который удостоверил сделку.

Чтобы исключить риски, важно правильно составить договор ренты.

Налогообложение 

Скажем отдельно про налогообложение получателя ренты и плательщика.

Получатель ренты. Рентные платежи — это доход, поэтому получатель ренты обязан уплачивать НДФЛ.

Мы уже знаем: плательщик может перечислить получателю определенную сумму до начала рентных платежей. С этой суммы получатель тоже должен уплатить НДФЛ, если владел квартирой или домом меньше пяти лет (иногда меньше трех лет). Он вправе применить имущественный вычет и снизить налог на 130 000 рублей.

Плательщик ренты. Он не отчисляет НДФЛ с рентных платежей, поскольку это расходы, а не доходы. Зато платит налог на имущество, который налоговая начисляет с момента, когда договор зарегистрировали в Росреестре.

Если плательщик решит продать квартиру в первые 5 лет (иногда в первые 3 года), он обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи. Но может использовать имущественный вычет или снизить налог на сумму расходов, которые связаны с выплатой ренты.

Плюсы и минусы договора ренты

Сведем их в таблицу — так нагляднее.

Для получателя ренты главный плюс — стабильный доход и возможность сохранить право пользования имуществом. При этом он теряет собственность и фактически зависит от плательщика.

Для плательщика ренты ключевая выгода — он платит за имущество постепенно, а в собственность оформляет сразу. Взамен — обязательства содержать получателя и риски оспаривания сделки.

Изменение и расторжение договора

Договор ренты можно изменить по соглашению сторон. Например, получатель и плательщик договорились увеличить рентный платеж или скорректировать порядок индексации ренты. Все изменения нужно оформлять письменно (как дополнительное соглашение) и заверять нотариально. 

Чтобы расторгнуть договор ренты, нужны основания. Вот главные:

Если возникают споры по договору, стороны могут обратиться за помощью к медиатору, это досудебный порядок. Когда не получилось достичь соглашения — остается только суд.

Что еще нужно знать о ренте 

Начнем с наследования прав и обязанностей: 

Рентные выплаты нельзя вернуть, даже если расторгнуть договор ренты. Потому что они — плата за пользование имуществом или предоставленное содержание.

Договор можно расторгнуть по существенным нарушениям. Вот главные:

В рентном договоре много нюансов и все их нужно фиксировать — это залог безопасной сделки.