Как продать квартиру с арестом от пристава

Арест имущества — одна из обеспечительных мер, применяемых в исполнительном производстве. Она вводится, чтобы побудить должника рассчитаться с кредитором. Если он этого не сделает, то может потерять недвижимость — пристав вправе ее реализовать. Что делать, если сотрудник ФССП наложил арест на квартиру? Можно ли ее продать и насколько серьезным препятствием является обременение — рассказываем в статье.

Что означает арест квартиры приставом

Арест имущества ограничивает право должника распоряжаться этой собственностью — так следует из ст. 80 закона № 229-ФЗ. Арестованную жилплощадь не получится продать, обменять или подарить, пока действует мера, вынесенная постановлением сотрудника Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Сведения об аресте недвижимости в обязательном порядке поступают в Росреестр. Если собственник решит за спиной у пристава заключить сделку, ничего не выйдет из-за запрета на регистрационные действия.

Но в отличие от ареста имущества, которое приставы забирают на хранение, квартирой должник может пользоваться даже после наложения санкций. Особенно если речь идет о его единственном жилье.

Пристав имеет полномочия арестовать практически любое имущество только при следующих условиях:

• открыто исполнительное производство
• в числе собственников нет других лиц, кроме самого должника
• требуется исполнение имущественных или денежных обязательств, а размер задолженности — не менее 3 000 рублей

Закон об исполнительном производстве указывает на принцип соразмерности между стоимостью арестованного имущества и общей суммой долга. Приставу запрещено налагать арест на имущество, рыночная цена которого значительно превышает задолженность.

Конечно, стоимость квартиры не соответствует долгу в 5-10 тысяч рублей. К аресту недвижимости сотрудники ФССП обычно прибегают, если неплательщик обязан возместить взыскателю не менее 30 тысяч рублей. И даже при такой сумме можно попытаться оспорить арест, подав жалобу старшему приставу.

Обременение и арест: в чем разница

Следует подчеркнуть отличие между арестом недвижимости и остальными типами обременения. Вот наиболее распространенные ситуации, в которых речь идет о квартирах с обременениями:

1. Залог по ипотеке. Означает, что квартира была приобретена через ипотечный договор с банком. Собственник обязан выплачивать ежемесячные суммы, пока не погасит долг полностью. Фактически недвижимость выступает в качестве залогового имущества, за счет которого банк сможет вернуть средства, если заемщик утратит платежеспособность. Тем не менее продать квартиру с обременением такого типа можно, получив согласие банка и покупателя на переоформление договора. Тогда ипотека будет погашена силами нового владельца.
2. Пожизненная рента. Подразумевает, что в квартире проживает пожилой человек, заключивший договор ренты с другим гражданином. Право собственности принадлежит новому владельцу, который согласился на пожизненное содержание предыдущего. Такое обременение становится серьезным препятствием для продажи, если покупатели планируют сразу заселяться в жилье или сдавать в аренду. Это не получится до момента смерти получателя ренты.
3. Аренда. Продать квартиру с обременением в данной ситуации несложно. Достаточно подождать, пока окончится действие договора аренды, и не продлевать его. Если недвижимость сдается на длительный срок, собственник вправе расторгнуть договор раньше, выполнив все условия, оговоренные с арендатором.
4. Наличие других законных жильцов. В некоторых случаях закон не допускает выселения прежних жильцов (например, если человек получил право на проживание по завещанию). Чтобы продать жилплощадь, на которой зарегистрирован кто-либо еще, собственнику нужно заранее найти компромисс или предупредить об этом обременении покупателя.
5. Использование маткапитала при покупке. Здесь нюанс в том, что доли в квартире должны быть выделены всем членам семьи, включая детей. Если это вовремя не сделано и жилье продано от имени одного собственника, сделку купли-продажи можно оспорить.

Таким образом, в большинстве ситуаций продать недвижимость с обременением вполне реально, хоть и трудно. В этом и заключается разница с арестом квартиры приставами: если его не снять, то вариантов оформить сделку нет.

Может ли пристав арестовать и продать единственное жилье

В ходе исполнительного производства судебный пристав может наложить арест в отношении любого имущества, если есть основания. Но во время описи, изъятия и продажи он руководствуется не только положениями закона, но и здравым смыслом. Например, нет необходимости арестовывать личные вещи, на которые нельзя обратить взыскание в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Даже если должник их продаст, большой прибыли не получит, а значит, рассчитаться по долгам не сможет.

Совсем другое дело — недвижимость. Она стоит дороже, поэтому пристав будет действовать в интересах взыскателей. Ведь неизвестно, куда пойдет доход от реализации квартиры должником. Сотрудник ФССП вправе применить арест, а также ограничить неплательщика в вопросах пользования (например, запретить сдачу в аренду).

Однако продать единственное жилье должника не позволит все та же статья 446 ГПК РФ. Если на человека зарегистрировано несколько объектов недвижимости, обращать взыскание будут постепенно, с учетом мнения самого собственника. Не исключено, что после продажи останется лишь одна квартира, отобрать которую уже не смогут.

При аресте недвижимости пристав обязан привлечь к оценке соответствующих специалистов. Только после этого квартира, дача или загородный дом могут быть выставлены на торги.

Как узнать, что на квартиру наложен арест

Сведения обо всех мерах взыскания и наложенном обременении со стороны судебных приставов доступны онлайн через Госуслуги. Уведомления в личный кабинет приходят сначала от ФССП, а затем от Росреестра.

Найти данные можно и самостоятельно. Для этого нужно:

1. Авторизоваться
2. Выбрать ведомство ФССП
3. Отметить услугу «Получить информацию о ходе исполнительного производства»
4. Сформировать запрос

В личный кабинет поступит расширенная информация от ведомства. На портале есть и другая опция — подать заявление, ходатайство или жалобу в ФССП.

Учитывая, что данные об аресте квартиры поступают в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), на Госуслугах можно запросить выписку. Здесь будут обозначены все обременения в отношении недвижимости. Чтобы получить онлайн-документ:

1. Зайдите в личный кабинет
2. Найдите ведомство Росреестр
3. Выберите услугу «Выписки из ЕГРН»
4. Отметьте нужный объект недвижимости
5. Проверьте персональные данные
6. Отправьте запрос и дождитесь ответа (будет сформирован в течение 1 минуты)

Услугу по предоставлению информации об аресте оказывает и Росреестр на своем официальном сайте. Для ее получения понадобится:

1. Зайти на сайт и кликнуть раздел «Услуги и сервисы»
2. Выбрать рубрику «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»
3. Указать вариант поиска
4. Ввести адрес или кадастровый номер (возможно — номер права, номер ограничения права)

Кроме того, нужные сведения предоставят сами приставы, если позвонить в районный отдел ФССП или посетить подразделение лично.

Как продать квартиру, арестованную приставом

Повторим: продать квартиру, находящуюся под арестом, вам не удастся. Единственная возможность получить разрешение на имущественные сделки — добиться отмены ареста (при наилучшем исходе — прекращения исполнительного производства).

Однако с ипотечной квартирой все обстоит иначе. Пристав не может наложить на нее арест, если:

• заемщик исправно платит по ипотеке
• исполнительное производство возбуждено не в отношении обязательства, обеспеченного ипотекой (п. 3.1 ст. 80 закона № 229-ФЗ), а по какому-либо другому долгу

Но и здесь есть исключение: даже не залоговый кредитор может обязать пристава наложить арест на такую квартиру, если у должника нет другого имущества. Тогда ипотечная квартира будет реализована в рамках исполнительного производства. Права на имущество при этом переходят от залогодателя (должника) к покупателю, а сам залог сохраняется (п. 68 ПП ВС № 50 от 2015 года).

На практике договариваться с приставами о временном снятии ограничений бесполезно, но есть несколько способов отменить все аресты в исполнительном производстве.

Погасить задолженность по исполнительному документу

Оптимальный вариант — полностью выплатить долги. Это сразу позволит отменить ограничения и закрыть производство. Но если вы и прежде не могли рассчитаться с кредитором, раздобыть нужную сумму по щелчку пальцев вряд ли получится. Спасением здесь станут родственники и друзья, у которых можно занять деньги.

Не пытайтесь найти выход в незаконных схемах получения денег и новых кредитах. Финансовые пирамиды, ставки в букмекерских конторах, азартные игры, займы в МФО усугубят и без того сложную ситуацию.

Погасить долг по исполнительному листу можно:

• на сайте ФССП
• через Госуслуги
• в терминалах или мобильном приложении банка
• в отделении банка
• переводом в отделении «Почты России»
• наличными приставу (с обязательным оформлением квитанции)

Полное исполнение обязательств приведет к закрытию дела у приставов. Затем вы сможете продать квартиру, если это останется актуальным (например, чтобы выплатить долг родственнику, который вас финансово поддержал).

Оформить банкротство по закону № 127-ФЗ

Бывает так, что даже максимальная реализация имущества не позволяет закрыть долги. Если обращать взыскание больше не на что (единственное жилье должника — не в счет), пристав окончит исполнительное производство по ст. 46 закона № 229-ФЗ и уведомит взыскателя. Но у последнего сохранится право требовать повторного производства в течение 3 лет, то есть всего срока давности по взысканию.

Есть только один законный способ полностью избавиться от долгов — оформить банкротство. Эта процедура предполагает признание финансовой несостоятельности на основании Федерального закона № 127-ФЗ, что влечет за собой полное списание долгов:

• по кредитам
• микрозаймам
• кредитным картам
• налогам
• штрафам ГИБДД
• коммунальным услугам
• и другим обязательствам

При банкротстве списываются даже те долги, по которым возбуждено исполнительное производство. Когда суд признает заявление обоснованным, взыскание у приставов будет окончено — согласно ст. 47 закона № 229-ФЗ. Это значит, что все аресты и другие ограничения, введенные ФССП, будут отменены.

Главное — заручиться помощью профессиональных юристов. Начните оформление банкротства с бесплатной консультации в компании «Финансово-правовой альянс». Наши специалисты ответят на все вопросы, подготовят индивидуальный список документов, необходимых для процедуры, и обеспечат сопровождение на каждом этапе банкротства, вплоть до списания долгов.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Можно ли переписать квартиру, если на ней арест?

   Нет: любые сделки по отчуждению права собственности запрещены при наличии ареста от приставов. Продать или подарить квартиру удастся только после официального закрытия исполнительного производства в ФССП или при снятии ареста (но в последнем случае сделку возможно оспорить).

2. Какая сумма долга должна быть для ареста имущества?

   Пристав может арестовать имущество, если объем долга превышает 3 000 рублей. Однако он должен действовать в рамках Федерального закона № 229-ФЗ и соблюдать следующий принцип: стоимость арестованного имущества следует соизмерять с суммой задолженности.

3. Какое имущество нельзя арестовывать?

   Все категории имущества, на которое нельзя обращать взыскание, закреплены в ст. 446 ГПК РФ. Исполнительским иммунитетом обладают, например, единственное жилье должника, предметы повседневного пользования, личные вещи. Также запрещено арестовывать вещи, принадлежащие другим лицам.

4. Можно ли подарить квартиру, если есть исполнительное производство?

   Можно, если отсутствуют обременения разного рода, нет ареста или запрета на совершение должником регистрационных действий. Но так как ответчик еще не рассчитался с кредиторами, скорее всего, сделка дарения будет оспорена.

5. Как долго приставы снимают арест с квартиры?

   Как правило, все ограничения, связанные с арестом квартиры, устраняются в течение 3 дней после погашения долгов или появления иного основания для отмены данной меры. В связи с высокой загруженностью сотрудников ФССП лучше отслеживать этот вопрос: вовремя предоставлять необходимые документы и периодически напоминать о себе.