Как происходит государственная регистрация залога недвижимости

Чтобы взять кредит на более выгодных условиях, кредитор может предложить оставить залог. Часто это некое недвижимое имущество — например, квартира. Тут важно не забыть о третьей стороне, которая очень хочет знать, что и на каких условиях вы закладываете, — государстве.

Рассказываем, что из себя представляет залог недвижимости. Объясним, обязательно ли его регистрировать и как это сделать: какие документы собрать, в какие органы обратиться. Вы узнаете о последствиях заложения имущества и в каких случаях в регистрации могут отказать.

Что такое залог

Залог — это имущество, которое гарантирует исполнение какого-либо обязательства. Если обязательство не исполняется, имущество переходит во владение кредитору.

Обычно это происходит так:

1. Стороны договариваются о том, какое имущество будет залогом (автомобиль, гараж, земельный участок, предметы роскоши).
2. Оформляются документы. Например, отчет о рыночной оценке, закладная, договор.
3. Залог регистрируется, если это необходимо по закону.
4. Пока обязательства не выполнены, с имуществом нельзя заключать сделки без разрешения залогодержателя (например, нельзя его продать или подарить).
5. Когда обязательства выполнены, залог аннулируется.

Виды залога

Обычно банки предлагают оформить залог при взятии крупного кредита. Причем залог бывает:

• Обязательным — при ипотеке квартира переходит во владение клиенту и становится залогом.
• Обусловленным договором — при потребительском кредите клиент может согласиться оставить в залог свое имущество.

При оформлении ипотеки залогом служит только жилая недвижимость: квартира, комната, дом, земельный участок или апартаменты. Для потребительского кредита банки также принимают в залог автомобили. Играют роль условия банка и статус заемщика — физическое либо юридическое лицо.

Обязательно ли регистрировать залог недвижимости

Все сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Делается это в Росреестре, а регистрационные записи заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ст. 11 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что договор об ипотеке становится действительным только после государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Документы для регистрации залога недвижимости

Вот список документов, которые могут запросить при регистрации залога:

• Документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени залогодателя или залогодержателя действует представитель) — оригинал и копия
• Документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора (если задействован представитель) — оригинал и копия
• Квитанция об уплате госпошлины — оригинал и копия
• Договор ипотеки и прилагающиеся документы — в трех экземплярах
• Закладная и прилагающиеся документы (если согласно договору права залогодержателя подтверждаются закладной) — оригинал и копия
• Кредитный договор, договор займа либо другой договор, по которому исполнение обязательств обеспечено ипотекой — оригинал и копия
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора или документ, который подтвердит, что объект — не часть совместной собственности супругов (если залогодатель в браке) — оригинал и копия и решение суда
• Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет или признанного судом недееспособным — оригинал и копия
• Письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта (если их несколько, кроме супругов) — оригинал и копия
• Отчет об оценке объекта, покупаемого в ипотеку (в случаях, прямо предусмотренных законодательством РФ) — оригинал и копия

Следующие документы необходимо оформить, но передавать в Росреестр не нужно:

• Отчет об оценке объекта, покупаемого в ипотеку (кроме тех случаев, предусмотренных законодательством РФ, когда его требуется подать в Росреестр)
• Договор страхования

Чтобы зарегистрировать залог, нужно обозначить его присутствие в договоре. 

Банк часто требует оформить закладную — на бумаге или электронно. Так ему будет проще принять меры, если вы перестанете совершать платежи. То, как она заполняется, определяет глава III закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Порядок регистрации залогового имущества

Разберем, как происходит регистрация залога.

При оформлении ипотеки залогом служит та недвижимость, которую вы приобретаете за деньги банка. Регистрируются сразу:

• права собственности заемщика
• договор ипотеки и залог на жилье

Чтобы заключить ипотечный договор, нужно предоставить соответствующие документы:

• выписку ЕГРН на объект
• копию паспорта нынешнего собственника
• договор купли-продажи
• отчет об оценке объекта

Отчет об оценке выдает профессиональный эксперт-оценщик. Скорее всего, банк сам предоставит данные аккредитованной оценочной компании, к которой необходимо обратиться. 

При потребительском кредите в залог оформляется недвижимость, которая уже принадлежит вам. Обычно банки поощряют предоставление залога: снижают процентную ставку и охотнее одобряют заявки, даже если кредитная история далека от идеальной.

Банк проведет проверку:

• права собственности на объект, изучив сведения ЕГРН
• наличия арестов и других ограничений на недвижимость, изучив выписку из Росреестра
• рыночной стоимости недвижимости, изучив отчет эксперта-оценщика

Документы на регистрацию можно подать в бумажном формате или электронно. В бумажном виде документы подаются через МФЦ или сразу через подразделение Росреестра. Регистрация займет 7 дней при подаче через МФЦ или 5 дней при подаче через Росреестр.

Размер госпошлины:

• за регистрацию договора купли-продажи недвижимости — 2 000 рублей
• за регистрацию ипотеки — 1 000 рублей

Вы сможете снять залог в одностороннем порядке, если предоставите документы о погашении кредита.

Также банки предлагают пройти регистрацию онлайн. Тогда посещать МФЦ или подразделение Росреестра не потребуется. Вот как все устроено у Сбербанка:

1. Клиент платит от 7 900 рублей за онлайн-регистрацию залога.
2. Банк сам подготавливает документы, помогает выпустить электронную подпись и оплачивает госпошлину.
3. Передает документы, заверенные электронной подписью, в Росреестр.
4. Когда процедура завершается, клиент получает договор и выписку ЕГРН в электронном виде. В них будут указаны все данные о залоге.

Все эти услуги оказывает не сам Сбербанк, а ООО «Домклик». Если согласитесь на услугу, процентную ставку по ипотеке снизят. Вся эта информация указана на странице оформления залога на официальном сайте Сбербанка.

В некоторых случаях необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение. Сделать это нужно, если оно было подписано до июля 2014 года.

Регистрацию дополнительных соглашений могут приостановить. Вот частые причины для этого:

• неправильно или неполно составлен пакет документов
• указаны неверные данные
• документы не соответствуют установленным формам или заполнены с помарками
• на недвижимость наложены ограничения (например, арест приставами)
• касательно объекта ведется судебное разбирательство
• не дошла информация от других органов (например, от Федеральной налоговой службы)

Могут ли отказать в регистрации

Есть несколько причин, по которым Росреестр отказывает в регистрации сделок с недвижимостью, в том числе с регистрацией залога. Разберем основные.

Сданы не все документы. Регистрация приостанавливается, пока стороны не донесут нужные бумаги.

Пакет необходимых документов зависит от ситуации. Например, если продавец сменил фамилию и в разных документах они отличаются, придется предоставить свидетельство о браке. Если к сделке причастны несовершеннолетние, понадобятся свидетельства о рождении. 

Документы оформлены неправильно. Нередкая ситуация: неверно составлена доверенность. Если вас представляет другой человек по доверенности, в ней обязательно нужно указать предоставление полномочий на совершение регистрации. Договоренность на оформление права собственности не подойдет.

Не оплачена государственная пошлина. Без пошлины документы даже не будут рассматривать. Если вы внесли недостаточную сумму, просто доплатите до полного размера. Кстати, если планы поменялись, уплаченные деньги можно вернуть — достаточно написать заявление.

Недвижимость находится под обременением. Например, если идет исполнительное производство и приставы наложили на квартиру арест, заложить ее не получится. Арест означает запрет на регистрационные действия, поэтому сначала придется его снять.

Последствия залога недвижимости 

Собственник продолжает владеть и пользоваться недвижимостью, оставленной под залог. Однако нельзя распоряжаться в полной мере без согласия кредитора: продавать, дарить или обменивать.

Если хотите совершить сделку с недвижимостью, залог нужно снять. Для этого полностью погасите кредит в банке. Затем снимите залог через Росреестр.

Заложенная недвижимость может быть передана по наследству. Это происходит вследствие завещания или закона. Если наследники примут недвижимость, на них перейдут и долги. Таким образом, залог сохранится.

Залог может переоформляться и прекращаться в следующих случаях:

• Залогодатель недобросовестно выплачивал ипотеку или потребительский кредит (допустил ряд просрочек)
• Кредит был рефинансирован, и залогодержателем стал другой банк
• Заложенную недвижимость продали: залог сохранится, но изменятся данные о собственнике

Если платежи прекратятся, банк не сразу заберет предмет залога. Вся процедура (она называется «обращением взыскания на заложенное имущество») происходит согласно установленному порядку — в суде (когда банк подает исковое заявление) или внесудебном формате.

Во внесудебном порядке взыскание происходит, если стороны подписали соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.

Чтобы на объект обратили взыскание, просрочка по ипотеке должна длится хотя бы три месяца. Размер задолженности должен составлять не менее 5% от стоимости недвижимости.

Заложенную недвижимость реализуют на торгах. Вырученные деньги пойдут на погашение задолженности, а то, что останется, вернут должнику.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Что нужно для регистрации залога в Росреестре?

   Соберите все нужные документы. Если что-то забыть, залог не зарегистрируют. Полный список бумаг можно посмотреть в блоке «Документы для регистрации залога недвижимости».

   Оплатите госпошлину. Если этого не сделать, регистрация также не начнется. Для регистрации договора купли-продажи — 2 000 рублей, а для регистрации ипотеки — 1 000 рублей.

   Снимите обременение с недвижимости. Если приставы наложили арест, разберитесь с этим — иначе залог не оформить.

2. Сколько стоит регистрация залога?

   Размер госпошлины:

   • — за регистрацию договора купли-продажи недвижимости — 2 000 рублей
   • — за регистрацию ипотеки — 1 000 рублей

3. Можно ли не регистрировать договор залога недвижимости?

   Согласно закону, залог недвижимости обязателен к регистрации. Ни один банк не согласится на оформление залога без регистрации соответствующего договора.