Покупка квартиры по доверенности: оформление и риски для покупателя

Покупка квартиры — всегда риск. Все становится еще сложнее, когда кто-то из сторон действует через посредника. К счастью, все пройдет благополучно, если следовать простым советам.

В статье расскажем, как оформить доверенность для покупки недвижимости, какие риски это несет, как безопасно выбрать квартиру и оплатить покупку.

Что такое доверенность в сделках с недвижимостью

Доверенность — это документ, который дает одному человеку право юридически действовать от имени другого. Например, продавец находится за границей и не может самостоятельно заключить сделку, поэтому обращается за помощью к своему знакомому или риэлтору. Такой помощник сможет представлять интересы продавца, только если у него будет доверенность.

Получается, что доверенность — это как игра, где вы главный герой, но временно передаете джойстик другому игроку, чтобы он за вас прошел сложный уровень.

Стороны доверенности

Тут все просто, их две:

• Доверитель — тот, кто предоставляет право действовать от своего имени.
• Представитель — тот, кто получает такое право.

Доверителей и представителей бывает несколько одновременно. Также доверенность могут выдавать и получать юридические лица.

К примеру, у Иванова есть квартира в Ленинградской области, которую он хочет продать. Сам он живет в другом городе без возможности приехать для личного подписания договора и регистрации прав на недвижимость. Иванов выдает доверенность другу из Санкт-Петербурга. Благодаря доверенности друг сам подписывает документы и обращается в Росреестр. Квартира продана, Иванов получил деньги. При этом права и обязанности лежат на Иванове, ведь сделка совершена от его имени. Иванов был доверителем, а друг — представителем.

Полномочия

Доверенность предоставляется на конкретные действия. Если документ оформлен на продажу квартиры, с ним нельзя купить автомобиль либо представлять человека в суде. Для этого понадобятся свои доверенности. Это как билет на определенный сеанс в кинотеатре — с ним нельзя пройти на другой фильм или в театр.

Какие доверенности бывают

Доверенности делятся на несколько видов: по возможности отмены, размеру полномочий, сроку действия.

Доверенность выдается на любой срок. Он может составлять как месяц, так и десятилетие. Необходимо лишь прописать его в самой бумаге. Если не установить срок, он составит год после совершения действия, предусмотренного доверенностью.

Если не указана дата оформления доверенности, она считается недействительной.

Иногда происходит передоверие. Это когда представитель передает полномочия иному человеку. Тогда уже третий человек действует от лица доверителя.

Как оформить доверенность на покупку квартиры

Доверенность на куплю-продажу квартиры — нотариальная. То есть по закону она удостоверяется у нотариуса. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с паспортом и паспортными данными представителя. Сам представитель может не приходить. 

Нотариус подготовит текст доверенности и попросит поставить подписи.

Доверенность должна содержать:

• Название документа: доверенность.
• Серию и номер доверенности.
• Дату и место заключения.
• Данные обеих сторон: ФИО, даты рождения, паспортные и адреса регистрации.
• Адрес и кадастровый номер квартиры.
• Переданные полномочия. Например, заключение договора купли-продажи, определение условий договора, подписание и подача документов в Росреестр, получение выписок, оплата пошлин, получение денег с продажи, управление иными документами касательно продажи квартиры.
• Срок действия доверенности. Если не установить, он будет равен году.
• Разрешено ли передоверие.
• Подписи сторон.
• Подпись, печать и ФИО нотариуса.

Для нотариального оформления доверенности оплачивается пошлина. Она составляет 100 рублей, если представитель — ваш ребенок, супруг, родитель, брат или сестра. В остальных случаях берут госпошлину в размере 500 рублей.

Если нет возможности сходить к нотариусу, доверенность может удостоверить иной человек:

• Если доверитель — военнослужащий: командир части либо военного учреждения. Если находитесь в госпитале или санатории, то руководитель этого учреждения. 
• Если доверитель — заключенный: начальник колонии либо тюрьмы.
• Если доверитель живет в интернате, реабилитационном центре либо ином учреждении соцзащиты: директор организации либо органа.

Такие доверенности будут юридически приравнены к нотариальным.

Покупка квартиры по доверенности: пошаговая инструкция

Будем исходить из того, что уже есть квартира, которая вас интересует, и вы планируете ее покупку.

Сначала проверьте объект на юридическую чистоту. Удостоверьтесь, что документы подлинны и продавец действительно является владельцем квартиры. Убедитесь в отсутствии обременений, например, ареста, который могут наложить приставы за долги.

Проверьте застройщика, если приобретаете квартиру в новостройке. Найдите отзывы в интернете. Ознакомьтесь с учредительными документами и бумагами по строящемуся дому. Запросите образец акта приема-передачи и изучите гарантийные обязательства застройщика.

Узнайте состояние квартиры, если она уже готова. При возможности посетите ее лично днем:

• Сравните планировку с той, что указана в документах.
• Осмотрите стены, потолок и пол. Проверьте, нет ли плесени и трещин. Убедитесь, что окна герметичны. Включите кран, чтобы увидеть силу напора: горячую воду, потом холодную.
• Пройдитесь по двору и подъезду. Воспользуйтесь лифтом. Посмотрите, насколько везде чисто.
• Если хотите, пообщайтесь с соседями. Некоторые люди даже заранее добавляются в домовые чаты, чтобы узнать о реальных проблемах и обсудить вопросы.

В крайнем случае, когда не можете присутствовать лично, запросите видео, снятое в естественном освещении. 

Оформите договор купли-продажи. Это можно делать только письменно: написать от руки, заполнить образец либо обратиться к нотариусу.

Заверять у нотариуса такой договор не требуется. К исключениям относится покупка: доли в квартире, недвижимости у своего ребенка или опекаемого, объекта с пожизненной рентой. 

Договор вступит в силу сразу после подписания. Экземпляров можно сделать несколько, но Росреестру они не понадобятся.

Далее зарегистрируйте право собственности через Росреестр. Список документов разнится от ситуации к ситуации. Его можно уточнить в МФЦ «Мои документы», по телефону горячей линии Росреестра 8 (800) 100-34-34 либо в региональном отделении ведомства.

Рассмотрим варианты подачи бумаг для регистрации прав на купленную квартиру:

Сроки регистрации отличаются, исходя из способа подачи. Если подавали в МФЦ, право зарегистрируют в течение 9 рабочих дней. Если через нотариуса, то уже на следующий рабочий день.

После регистрации вам выдадут выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.

Госпошлина за регистрацию составляет 2000 рублей. Нотариус также возьмет 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей.

Особенности расчетов

Есть несколько способов рассчитаться с продавцом, если вы действуете по доверенности.

Наличный и безналичный расчеты

Покупатель напрямую передает или перечисляет деньги продавцу. Об условиях договариваются самостоятельно.

Составляется расписка — она служит подтверждением передачи денег. Продавец ее пишет от руки в свободной форме. Необходимо записать:

• Паспортные данные сторон.
• Переданную сумму.
• Дату и место оформления расписки.
• Номер и дату доверенности, если расписку составляет представитель продавца.

Банки часто берут комиссию за переводы больших сумм. Более того, действуют лимиты. Проясните этот вопрос перед совершением оплаты.

Банковская ячейка

Покупатель и продавец могут арендовать банковскую ячейку. Это сейф, который хранится в банке.

Аренда ячейки бывает:

• Обычная: тогда содержимое ячейки не фиксируется документально. Это может быть небезопасно, ведь мошенник может положить неполную сумму.
• По договору ответственного хранения. При ней сотрудник банка составляет опись и акт о содержимом ячейки. Следовательно, сохранение денег будет ответственностью банка.

Стоимость ячейки отличается от банка. Также придется самостоятельно договориться, кто именно будет платить. Ячейку необходимо забронировать за пару дней до сделки. Сначала придется приехать, чтобы оставить деньги, а потом еще раз, чтобы их забрать.

Аккредитив

Покупатель открывает счет на имя продавца и кладет сумму. Продавец получает их после регистрации права собственности. Средства перемещаются электронно, нет нужды их обналичивать.

Для продажи недвижимости используется безотзывный безакцептный аккредитив. «Безотзывный» значит, что покупатель не может отозвать деньги без разрешения продавца. «Безакцептный» значит, что продавец снимает средства в отсутствие покупателя.

Продавец получит деньги, только когда подтвердит документально передачу недвижимости. Для этого подойдет выписка ЕГРН, и неважно, кто ее принесет. Сумма обычно переводится в течение дня.

Аккредитивы бывают только рублевыми, их нельзя открыть в валюте.

Эскроу-счет

Этот вариант доступен, только если покупается строящееся жилье. Эскроу-счет работает почти как аккредитив: покупатель пополняет счет, и продавец-застройщик получает средства, когда выполнит свои обязательства. 

Деньги переведут застройщику после ввода дома в эксплуатацию. Если он нарушит условия договора, сумма вернется покупателю.

Депозит нотариуса

Нотариус хранит средства и передает их продавцу после выполнения обязательств. Этот вариант часто используется, если квартирой или долей владеет ребенок.

Стоимость депозита нотариуса — 0,5% от суммы сделки. Причем эта плата взимается отдельно от составления и заверения договора.

Какие риски несет покупатель

При покупке квартиры через доверенность важно понимать, что риски существуют для всех участников сделки. Они связаны как с возможным мошенничеством, так и с юридическими нюансами. Главные опасности возникают в двух ситуациях: когда доверенность выдал сам покупатель и когда по доверенности действует представитель продавца. Рассмотрим каждый случай подробно.

Если покупатель сам выдал доверенность

Представитель может оказаться невнимательным либо неопытным. Такой человек не заметит мошенника или неправильно оформит документы на недвижимость. В итоге вы рискуете потерять деньги. 

Нельзя исключать, что представитель может оказаться мошенником или быть в сговоре с продавцом. Тогда он совершит невыгодную для вас сделку или вовсе пропадет с деньгами, которые вы годами откладывали на квартиру.

Другие возможные риски для покупателя, когда от его имени действует представитель:

• Ограниченный контроль над всей сделкой: вы не сможете влиять на условия договора напрямую.
• Несоответствие недвижимости ожиданиям. Представитель может недостаточно внимательно проверить, в каком состоянии находится объект, или согласиться на покупку квартиры, не соответствующей вашим требованиям.

Поэтому банальный, но действительно важный совет: заранее убедитесь, что доверяете человеку, которому выдаете доверенность.

Чтобы свести риски к минимуму, укажите в доверенности на покупку точные параметры квартиры, ценовой диапазон, район, состояние, требования к документам и другие важные условия. Чем подробнее документ, тем меньше лазеек для ошибок.

Если сделку заключает представитель владельца

Доверенность может оказаться поддельной, в таких случаях покупатель рискует остаться без денег и квартиры. В следующем блоке расскажем, как проверить подлинность доверенности.

Еще может произойти так, что владелец отзовет доверенность. Тогда представитель потеряет право действовать от лица собственника. Совет: перед покупкой убедитесь в актуальности доверенности через реестр нотариальной палаты — reestr-dover.ru/.

Есть риск, что владелец подписал доверенность под принуждением или заблуждением. Тогда у него будет возможность вернуть проданную квартиру, даже если суд признает вас добросовестным покупателем. Чтобы избежать проблем, свяжитесь с собственником квартиры, желательно через видеозвонок. Попросите продемонстрировать паспорт. Уточните, действительно ли он хочет продать квартиру.

Как проверить подлинность доверенности

Нотариусы передают сведения о доверенностях, которые заверяют, в реестр ФНП — Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность отозвана, это также отразится в системе.

Вот, как проверить доверенность:

1. Зайдите на reestr-dover.ru/.
2. Введите номер, дату доверенности и ФИО нотариуса.
3. Нажмите «Найти».
4. Изучите информацию о доверенности.

Проверяйте доверенность, когда прошло хотя бы три дня с даты ее выдачи. Так сведения точно успеют внести. При необходимости перепроверьте документ через пару дней.

Если информации нет, хотя доверенность выдали более трех дней назад, возможно, она ненастоящая. Позвоните нотариусу, который ее удостоверил. Спросите, почему данных нет в базе. Контакты нотариуса тоже можно найти на сайте ФНП.

Советы для безопасной покупки квартиры

Запросите документы на квартиру. Убедитесь, что объект принадлежит продавцу. Потребуйте:

• Паспорт.
• Выписку ЕГРН.
• Документ, по которому владелец зарегистрировал права на квартиру.

Если квартиру купили до 2017 года, вместо выписки ЕГРН у владельца будет другой документ:

• Если квартиру купили до 15 июля 2016 года — свидетельство о госрегистрации права собственности. 
• Если квартиру купили позже, но до конца 2016 года, необходима выписка ЕГРП.

Данные паспорта должны совпадать с теми, что указаны в документах на квартиру. Если владелец недвижимости — иностранец, попросите также перевод, заверенный у нотариуса. В паспорте не должно быть наклеек, помарок, кривого шрифта. Проверьте наличие водяных знаков и похож ли шрифт на тот, что в вашем паспорте. Сравните дату выдачи и состояние паспорта. Если его выдали годы назад, а он выглядит совсем свежим, это подозрительно. Серия паспорта должна совпасть с местом выдачи. Первые две цифры — код города. Например, у паспортов, выданных в Москве, цифры — 45. У паспортов из Санкт-Петербурга — 40.

Внимательно изучите выписку ЕГРН. В разделе «Сведения о зарегистрированных правах» указаны собственники квартиры. Также в ней написано, есть ли на квартире обременение. В идеальном варианте обременений быть не должно. Если они есть, выясните суть этого обременения. Например, обременением считается как залог для долга, так и арест приставами.

Запросите и проверьте техпаспорт. Сравните план в техпаспорте с реальным планом квартиры: вы поймете, производили ли перепланировку. Если перепланировка была, узнайте, узаконена ли она. Красные линии на плане значат, она не узаконена. Не путайте законность и согласованность — это два разных понятия.

Банки не всегда согласны выдавать ипотеку на объекты с неузаконенными перепланировками. Имейте в виду, что в дальнейшем продать такую квартиру, скорее всего, будет сложно. Узаконить перепланировку можно самому, но это требует денег и времени.