Единственное жилье не могут забрать за долги — так гласит закон. Вернее, гласил. В общем, закон по-прежнему это гласит, но теперь забрать единственное жилье можно. Речь идет не об ипотечных квартирах (которые с 2024 года можно сохранить в процедуре банкротства), а тех, что находятся в полном распоряжении владельцев. Почему так можно? На каком основании? Законы больше не работают? Объясняем прямо сейчас.
Содержание статьи
Всё содержаниеЧто такое замещающее жилье
Скажем, сразу: человека, у которого за долги отбирают единственную квартиру или дом, не выселят на улицу: ему предложат другое жилье. Тоже квартиру или дом — такое жилье называют замещающим.
Кто-то возразит: «Забрали квартиру и дали квартиру — что за ерунда? И кто вообще смеет лишать единственного жилья? Если оно в ипотеке, это понятно. Но отбирать за долги квартиру, которая не в залоге и не в ипотеке, — так нельзя! Есть же закон!».
К слову, по поводу «не в залоге и не в ипотеке». Ипотека — один из видов залога. Ипотека — это залог недвижимости. Если у банка в залоге машина — это автокредит. Порой говорят «автомобильная ипотека», но юридически это неверно.
Закон действительно запрещает отбирать за долги единственное жилье. Но забрать все равно могут: дело не в бандитах и продажных судьях — все законно.
И снова кто-то в недоумении: «Как это может быть?! По закону отбирать нельзя, но все же можно, и это тоже по закону? Бессмыслица какая-то!». Действительно, никакой логики. В юридических дебрях можно сломать голову, но мы распутаем клубок — объясним простым и понятным языком.
Ст. 446 ГПК гласит: нельзя лишить должника квартиры или дома, если другого жилья нет. Но все изменил 2021 год: Конституционный суд рассмотрел жалобу гражданина, который в 1999-м дал взаймы своей знакомой 800 000 рублей.
Женщина деньги не вернула, кредитор пошел в суд и выиграл дело, получил исполнительный лист и передал приставам. Те возбудили исполнительное производство. Пытались взыскать долги, однако ни денег, ни имущества найти не могли.
Как пишут в книгах, 22 года пролетели, как один день. Кредитор добился индексации долга, и 800 000 рублей из далекого 1999-го превратились в 4 000 000 рублей к 2021 году.
Должница за это время успела купить квартиру общей площадью 110 квадратных метров. Причем стоимость недвижимости сильно больше, чем женщина должна кредитору. Потом она подала на банкротство. Имущество снова не нашли, но квартиру трогать не стали, потому что единственное жилье.
Кредитор долго ходил по судам и пытался включить квартиру в конкурсную массу (так называется общий котел из денег, ценных бумаг, земельного участка, драгоценностей — всего того, что можно продать, чтобы расплатиться по долгам). Везде получал отказ: жилье единственное, трогать нельзя. В итоге пожаловался в Конституционный суд.
Конституционный суд стал разбираться. При банкротстве нужно учитывать интересы не только должника, но и кредитора. Ст. 446 ГПК защищает единственное жилье должника — то место, которое обеспечивает обычную потребность в отдыхе, сне, приеме пищи. То место, где можно «вытянуть ноги», поесть, выучить уроки с ребенком.
Такие потребности давно оформлены в четкое правило, имя которому — норма социального жилья. Это метраж, который положен каждому человеку для проживания. К примеру, в столице такая норма — 18 квадратных метров на человека. В Санкт-Петербурге: 33 «квадрата» — если проживает один человек; 18 квадратных метров — если два и больше. Это именно жилая площадь. Исключительно комната. Метраж ванной, кухни, туалета и прихожей не учитывают.
Большинство из нас живут в таких квартирах. Их общая площадь — от 25 квадратных метров (1 комната) до 75 квадратных метров (4 комнаты). Но даже если больше, это не страшно. Главное — чтобы жилой метраж не перекрывал в разы социальные нормы. Тогда единственную квартиру не заберут за долги.
Другое дело, если должник единолично владеет 5-комнатной квартирой. К примеру, она стоит 11 000 000 рублей. Кредиторы требуют заплатить 4 000 000 рублей. У должника нет иного имущества, кроме квартиры. Ее тоже нельзя продавать, потому что единственное жилье?
Вот тут Конституционный суд напомнил, что интересы кредиторов тоже нужно соблюдать. В примере выше у должника избыток жилой площади. Когда квартира или дом сильно превышает разумные потребности, его называют «роскошным жильем».
В итоге Конституционный суд постановил: единственное жилье можно забрать за долги, если это именно роскошное жилье.
Заметим, что Конституционный суд — это высшая инстанция, которая проверяет, соответствуют ли законы, постановления и судебные решения Конституции России. Если он скажет: «Эта статья нарушает основной закон», суды не могут ее применять.
В нашем случае Конституционный суд сказал: «Статья 446 Гражданского процессуального кодекса не работает для роскошного жилья». Такое постановление — вердикт, который позволяет отобрать единственную квартиру за долги. Точнее, роскошную единственную квартиру.
Конечно, лучше это прописать в 446-й статье, чтобы всем было понятно без уточнений. Конституционный суд пытался это сделать еще в 2012 году. Вынес постановление: снять исполнительский иммунитет с единственного жилья, если оно сильно превышает социальные нормы. Однако законодатели ничего не сделали.
Тогда судьи вынесли новое постановление, где прописали, когда можно снять иммунитет с единственного жилья. У такого постановления высшая юридическая сила, его не нужно согласовывать и утверждать.
Впрочем, даже когда забирают такую собственность, это не значит, что должника оставляют без крыши над головой: тут закон на его стороне. Да, роскошное жилье продадут, но только после того, как сначала купят должнику квартиру попроще.
Такая квартира «попроще» называется замещающим жильем. Другими словами, замещающее — это жилье, которое дают вместо прежнего. Туда и переселят должника. Но, повторимся, это сделают до продажи роскошного жилья.
В каких случаях единственное жилье могут продать, а должнику предоставить другое
Даже если дом или квартира должника сильно больше социальной нормы, это вовсе не значит, что единственное жилье пустят с молотка.
В нашем примере квартира стоит 11 000 000 рублей. Долг — 4 000 000 рублей. В такой ситуации продажа квартиры покроет все долги, и останутся деньги, чтобы купить должнику замещающее жилье.
Но вот еще ситуация. Цена единственной квартиры та же — 11 000 000 рублей. Но долг 500 000 рублей. Тут суд, скорее всего, не пойдет на продажу единственного жилья.
Когда задолженность больше, чем стоимость квартиры, тоже есть варианты. К примеру, обязательства должника 14 000 000 рублей. Жилье стоит 11 000 000 рублей. Суд вполне может встать на сторону кредиторов. Но если долг 30 000 000 рублей, квартиру можно сохранить, поскольку кредиторы получат меньше половины. Впрочем, тут нет гарантий, все на усмотрение суда.
Соотношение стоимости квартиры и суммы долга — не единственный фактор, который учитывает суд. Он проверяет, действительно ли жилье единственное. Смотрит, были у должника другие квартиры, которые он продал в преддверии банкротства, или действительно жил только здесь. Это сразу видно по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Суд обязательно сравнит стоимость единственного жилья с другими квартирами или домами, которые находятся рядом. Потому что замещающее жилье нужно предоставлять в том же районе, где проживает должник. Конечно, если он хочет переехать в другое место, где ему предлагают замещающее жилье, — нет проблем. Но если желает остаться, никто не вправе переселить его насильно.
Кроме этих факторов, есть еще один ― добросовестность должника. Он не пытался подарить жилье родственникам и не вписывал в квартиру несовершеннолетних детей. Не продавал другие квартиры перед банкротством и не скрывал вырученные деньги от кредиторов. Не объединял две соседние квартиры в одну, чтобы сделать из них «единственное жилье».
Однако нельзя оставить должника без крыши над головой. Так гласит закон, точнее, Постановление Конституционного суда № 15-П. Поэтому суд обяжет предоставить замещающее жилье. Расскажем, как это происходит.
Алгоритм продажи единственного жилья и предоставления замещающего
Вот как все происходит: кредитор (или кредиторы) проводит оценку стоимости единственного жилья должника и замещающего жилья, в которое планирует переселить неплательщика. Платит за экспертизу тот, кто ее заказывает. В данном случае — сам кредитор.
Затем он обращается к финансовому управляющему, который ведет банкротство должника, и просит провести собрание кредиторов, чтобы обсудить продажу единственного жилья.
Финансовый управляющий созывает собрание, на котором кредиторы принимают решение купить замещающее жилье, а нынешнее пустить с молотка.
Должник может оспорить его в 20-дневный срок через апелляцию.
Суд посмотрит, что права должника не нарушены, ведь ему купят другое жилье. Все шаги прописаны: например, кредитор за свой счет покупает квартиру с конкретным метражом, по такой-то цене и передает в собственность должнику; затем «роскошное жилье» выставляют на торги. Собрание провели без нарушений процедуры. Ну, значит, оснований для отмены решения нет.
Затем финансовый управляющий подает заявление в суд и просит снять иммунитет с единственного дома или квартиры.
На этом этапе должник тоже вправе подать заявление — попросить исключить единственное жилье из конкурсной массы. Тут может развернуться настоящая битва аргументов.
К примеру, должник настаивает на том, что жилье не роскошное. В доказательство предоставляет заключение эксперта, где сказано, что высокая цена квартиры сравнима с такими же квартирами и домами в этом районе. А переселять должника в другой район без его согласия нельзя.
В свою очередь, кредитор заявит:
- что продажа единственного жилья покроет все долги или бо́льшую их часть
- замещающее жилье хоть и меньше, но расположено в том же районе и соответствует социальным нормам
- вся инфраструктура (метро, дороги, автобусная остановка, школа, поликлиника) не изменилась
Суд внимательно оценивает все доводы, которые приводит кредитор или должник. Только потом выносит решение. Если встанет на сторону кредиторов, тогда обратит взыскание на квартиру или дом, то есть разрешит забрать ее в счет долга.
Замещающее жилье покупают сами кредиторы или финансовый управляющий. Кредиторы тратят свои деньги, а потом забирают стоимость покупки из конкурсной массы.
Купить жилье может и финансовый управляющий. Деньги он берет от продажи другого имущества, которое находится в конкурсной массе.
Суд выносит решение продать единственное жилье. Именно суд. Никто иной не вправе это делать. Даже в процедуре банкротства нужно, чтобы состоялось отдельное заседание, на котором суд огласит вердикт.
Далее покупают замещающую квартиру или дом, который оформляют на должника. Только после этого суд снимает иммунитет с единственного жилья. Оно попадает в конкурсную массу. Его продают на торгах, а вырученные деньги отдают кредиторам в счет долга.
Кредитор не может переселить должника в первое попавшееся жилье. Даже если у человека отбирают квартиру за долги, ему должны предложить вариант, который не ухудшает условия жизни. Другими словами, нельзя заселить в приватизированную комнату в общаге, где общий туалет и кухня для всех.
К замещающему жилью тоже есть требования — поговорим о них.
Требования к замещающему жилью должника при банкротстве
Мы уже сказали, что замещающее жилье должно быть не ниже социальных норм. В Москве это 18 квадратных метров жилой площади на человека, в Санкт-Петербурге минимум 33 «квадрата».
Другой немаловажный момент: жилье не должно быть аварийным или ветхим. Если квартира неплохая, но дом вот-вот рухнет, «спихнуть» должника туда не получится.
Замещающее жилье должно быть в том же городе или районе, где проживает должник. Но это не все. Даже если замещающее жилье не «переехало», но метро или автобусная остановка далеко, это ухудшает жизнь. Равно как удаленность от работы и поликлиники.
То же относится к школе или спортивной секции для детей: если они далеко или вовсе отсутствуют, должник может подать заявление об исключении единственного жилья из конкурсной массы. Есть шансы сохранить недвижимость, даже если она сильно превышает социальные нормы.
Когда суд решает, забрать у должника единственную квартиру или оставить, он думает не только о кредиторах, но о самом должнике. Зачем продавать единственную квартиру и менять образ жизни человека и его семьи, если продажа квартиры не вернет кредиторам и половины долга? Такой шаг должен быть экономически оправдан.
Если с долгами не рассчитаться всерьез даже единственной квартирой, то нет и смысла ее продавать. Цель процедуры — вернуть кредиторам деньги, а не покарать должника и сделать его жизнь невыносимой. Когда нет экономической целесообразности в продаже единственного жилья, суд обязательно откажет кредиторам.
Судебная практика по замещению единственного жилья
Скажем сразу: судебная практика еще не устоялась. Это одновременно плюс и минус для кредитора и должника. Минус в том, что в схожих обстоятельствах решения могут отличаться. Плюс же в том, что каждая сторона имеет шансы выиграть. Реальные дела это подтверждают.
Важно, что должникам удается отстоять единственное жилье, даже если оно попадает в категорию роскошного.
Кредитор в 2017 году подал заявление о признании Михаила Михайлова банкротом. У должника в собственности роскошная квартира, площадь которой 392,9 квадратных метра, а рыночная стоимость — 31 500 000 рублей.
Однако Михайлов обратился в суд, чтобы квартиру исключили из конкурсной массы как единственное жилье. Должник проживает не один — с ним супруга и дети.
Суд выяснил, что мужчина приобрел квартиру в 2013 году. Спустя два года, в 2015-м, он как ИП заключил сделку, по которой не смог рассчитаться. Закон приравнивает предпринимателя к обычному гражданину, который отвечает по долгам своим имуществом. Поэтому кредитор в 2017 году решил взыскать долг с Михаила через банкротство.
Таким образом, квартира появилась у должника минимум за 2 года до появления долгов и за 4 года до банкротства. Поведение мужчины суд оценил положительно и признал его добросовестным (то есть Михайлов не пытался скрыть имущество, оформить на родственников или прописать их у себя). Мужчина вместе с семьей живет именно в этой квартире.
Кроме того, кредитор не заявил в суде, что готов предоставить должнику замещающее жилье. Поэтому суд встал на сторону Михайлова и исключил единственное жилье из конкурсной массы.
Конечно, кредитор стал жаловаться: сначала в апелляционный суд, потом в кассационный. В итоге дошел до Верховного суда. Однако Верховный суд поддержал предыдущие инстанции. Кредитор так и не смог получить средства от продажи 400-метровой квартиры должника.
Поэтому в банкротстве крайне важно найти грамотных юристов, которые вам помогут. Тех, кто возьмет за руку: пройдет с вами весь путь и сделают все, чтобы сохранить имущество.
Выбрать их несложно. Оцените возраст компании: сколько лет на рынке. Посмотрите, каков процент успешных дел, и узнайте, дают ли гарантии на списание долгов: именно на списание, а не подготовку документов или консультационные услуги.
Юристы компании «Финансово-правовой альянс» (ФПА) выиграли десятки тысяч дел о банкротстве граждан и индивидуальных предпринимателей, проиграли — ноль. В штате 228 человек, из них 223 — юристы. Каждый несет финансовую ответственность и отвечает репутацией за то, как работает с вами.
В договоре прописано: компания гарантирует успешное списание долгов. Иначе вернет все потраченные деньги. Это дает уверенность, что вы пройдете процедуру без переплат и с гарантией результата. Если не знаете, с чего начать, начните с простого — запишитесь на бесплатную консультацию в ФПА и задайте все вопросы специалистам.
FAQ: отвечаем на частые вопросы
-
Как сохранить жилье при банкротстве?
-
Можно ли лишиться единственного жилья при банкротстве?
-
Что является единственным жильем?
