Что такое жилищный вклад и когда введут ДЖС для физических лиц

С 2023 года Госдума рассматривает законопроект о жилищных вкладах. Планируют ввести новый инструмент сбережений, который поможет людям быстрее накопить на покупку жилья или первый взнос по ипотеке.

Разбираемся, чем жилищно-накопительный вклад отличается от обычного депозита, как он будет работать и выгодно ли его открывать на самом деле.

Жилищный вклад — что это такое

Жилищно-накопительный вклад, или договор жилищных сбережений (ДЖС), — это новый вид банковского вклада. Государство планирует запустить его специально для тех, кто копит на покупку жилья.

Суть в следующем: вы открываете в банке специальный депозит и пополняете его в течение определенного времени. Как только накопите достаточно, можете потратить эти деньги на улучшение жилищных условий: купить квартиру, сделать первоначальный взнос по ипотеке или вложиться в строительство дома.

Главные отличия ДЖС от обычного депозита:

Целевое назначение. Деньги с такого вклада нельзя снять и потратить на что угодно — только на покупку жилья.

Последующая ипотека. Если вы копили деньги по такой программе, сможете получить ипотечный кредит на оставшуюся сумму в том же или другом банке (при условии хорошей кредитной истории).

Повышенная страховка. Обычные вклады застрахованы государством на сумму 1,4 млн рублей. Для покупки жилья этого мало, поэтому лимит возмещения предлагают увеличить до 10 млн рублей.

Таким образом, открывая и пополняя жилищный вклад, вы доказываете банку свою платежеспособность, а он, в свою очередь, добавляет недостающую сумму в виде ипотечного кредита.

Можно ли оформить жилищно-накопительный вклад в 2026 году

По состоянию на 2026 год полноценно оформить жилищный вклад, предусмотренный законопроектом №461846-8, пока нельзя — этот финансовый инструмент еще не запущен.

Законопроект о жилищных сбережениях был принят Госдумой только в первом чтении в апреле 2024 года. Пока он «завис» в стадии рассмотрения из-за отсутствия четкой финансово-экономической модели. Окончательные сроки принятия закона еще не определены. Документ требует серьезной доработки и внесения изменений в главу 44 Гражданского кодекса РФ («Банковский вклад»). Без этого банки просто не получат правовую основу для запуска новых продуктов.

Законодательной базы еще нет, поэтому Сбербанк, ВТБ и другие крупные банки пока не предлагают жилищные вклады как отдельный продукт. Если закон все же примут в текущем году, он вступит в силу только через 90 дней после официальной публикации.

Как работает вклад на покупку жилья: условия по законопроекту

Поскольку закон не принят, пока нельзя точно сказать, как будет работать банковский инструмент в реальности. Но в законопроекте прописаны ключевые условия договора жилищных сбережений:

Срок. Договор можно будет заключить минимум на один год. Верхнего ограничения срока нет — можно копить сколько угодно долго.

Вкладчик. Им может быть только физическое лицо, для организаций этот депозит не предназначен.

Выплата процентов. Проценты начисляются ежегодно и сразу же капитализируются, то есть прибавляются к сумме вклада и в следующем году сами начинают приносить доход. Конкретную ставку устанавливает банк. Законопроект не предусматривает прямых субсидий из федерального бюджета. То есть государство не доплачивает банку, чтобы он поднял ставку.

Страхование. Это ключевое отличие от обычных нецелевых депозитов. Государство вернет по жилищному вкладу до 10 млн рублей, тогда как по другим банковским продуктам компенсация не превышает 1,4 млн.

Право на ипотечный кредит. Пока действует договор, вы можете обратиться в банк за ипотекой на недостающую сумму. Если нет серьезных причин для отказа, например, открытого исполнительного производства или плохой кредитной истории, ипотеку, скорее всего, одобрят. Ее условия (срок, ставка и другие) могут быть заранее зафиксированы в ДЖС.

Согласно законопроекту, деньги на жилищный вклад может вносить не только сам вкладчик, но и третьи лица, например, родственники. Это позволяет копить на квартиру всей семьей.

Для чего предназначены деньги с жилищного вклада

Жилищный вклад — это целевой продукт, поэтому использовать накопленные деньги на любые нужды не получится. Законопроект четко определяет допустимые цели, куда можно потратить средства:

• Покупка готового жилья.
• Финансирование участия в долевом строительстве.
• Индивидуальное жилищное строительство.
• Первоначальный взнос по ипотеке.
• Погашение долга по уже взятому жилищному кредиту.

Вкладчик не обязан брать ипотеку в том же банке, где открыт жилищный вклад. Вы имеете право перевести сбережения в любую другую кредитную организацию, чтобы рассчитаться по кредиту. Однако и в этом случае деньги поступят не к вам на руки, а напрямую в другой банк для оплаты сделки.

По концепции законопроекта, накопленная сумма может покрывать 50% и более стоимости жилья. Чем больше доля собственных средств, тем ниже долговая нагрузка и, как правило, выгоднее ставка по ипотеке.

Что произойдет при нецелевом использовании

Если вкладчик по каким-то причинам решает закрыть жилищный вклад и не направляет средства на покупку жилья ни в своем, ни в другом банке, основной финансовый смысл этого инструмента теряется.

По действующей редакции законопроекта при нецелевом использовании накоплений банк пересчитывает все начисленные проценты по минимальной ставке до востребования — 0,01% годовых. Это означает, что за все время, пока деньги лежали на вкладе, вы практически ничего не заработаете.

Механизм частичного снятия денег с сохранением процентов в форс-мажорных ситуациях (болезнь, инвалидность, потеря работы) текущей версией законопроекта не предусмотрен. Придется либо полностью закрыть вклад и лишиться дохода, либо не трогать его до накопления нужной суммы. Правда, ко второму чтению готовятся поправки, смягчающие это правило. Если их примут, при нецелевом использовании денег вкладчик сможет сохранить 70% начисленного дохода, а в особо тяжелых обстоятельствах — до 100%.

Как будут застрахованы договоры жилищных сбережений

Жилищный вклад — долгосрочный инструмент, и его сумма, скорее всего, будет намного больше стандартного страхового лимита. Поэтому разработчики законопроекта предусмотрели особые правила защиты.

Если обычные вклады застрахованы на 1,4 млн рублей, то размер страхового покрытия по ДЖС составит 10 млн рублей. Это позволит накапливать крупные суммы без риска потерять их, если банк обанкротится или у него отзовут лицензию.

Страховая сумма по жилищному вкладу считается отдельно от остальных ваших счетов в том же банке. Например, если у вас есть обычный депозит на 2 млн рублей и одновременно ДЖС на 12 млн, оба инструмента застрахованы по разным правилам. За первый вы получите 1,4 млн, за второй — 10 млн рублей (но не больше суммы самого вклада).

Получить наличные при наступлении страхового случая не удастся. Поскольку вклад целевой, возмещение переведут на другой договор жилищных сбережений, открытый в новом банке.

Почему банки могут отказывать в ипотеке владельцам ДЖС

Открытие жилищного вклада не гарантирует автоматического одобрения ипотеки. Банк всего лишь обязан рассмотреть заявку в соответствии с условиями, закрепленными в ДЖС. В законопроекте перечислены ситуации, когда в ипотеке могут отказать:

Выгодно ли использовать жилищный депозит

Однозначного ответа нет — выгода зависит от вашей финансовой дисциплины и жизненных обстоятельств. Перечислим ключевые плюсы и минусы, чтобы вы могли объективно оценить этот инструмент.

Преимущества жилищного вклада

Безопасность крупных накоплений. Стандартная страховка на 1,4 млн рублей часто не покрывает размер необходимого первоначального взноса, особенно в крупных городах. Повышенный лимит страхования решает эту проблему, позволяя копить крупные суммы без риска их потерять.

Предсказуемые условия для ипотеки. Если вы копили деньги по всем правилам банка, он не сможет просто так отказать в кредите на жилье. В законопроекте приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа, любые другие причины незаконны. Это дает определенность, которой нет в случае с обычной ипотекой.

Самодисциплина. Целевой характер вклада исключает соблазн потратить отложенные деньги на другие нужды. Риск потерять проценты при досрочном закрытии удерживает от необдуманных расходов.

Ограничения и риски жилищного вклада

Риск потерять проценты. Если ваша жизненная ситуация изменится, закрыть вклад без потери дохода не получится. Деньги остаются замороженными до окончания срока договора.

Отсутствие субсидий от государства. В результате ставка зависит от политики конкретного банка и может в любой момент измениться для новых договоров.

Страховая выплата не наличными. При банкротстве банка вы не получите деньги на руки — они поступят в другой банк на такой же жилищный вклад и по-прежнему останутся замороженными.

Как накопить на покупку жилья без ДЖС

Поскольку федеральный закон о жилищных сбережениях пока не принят, накопить на квартиру сейчас можно только с помощью традиционных банковских инструментов.

Срочный депозит. Он подходит тем, кто точно знает срок покупки и не планирует досрочно забирать деньги. Ставка по вкладу фиксируется на весь срок, что позволяет прогнозировать доход.

Накопительный счет или онлайн-копилка. Это удобный инструмент, если дата покупки не определена. Его главное преимущество — гибкость: вы можете добавлять и снимать деньги, когда захотите, и все начисленные проценты сохраняются. Правда, ставка по накопительному счету обычно ниже, чем по срочному вкладу, и банк может ее изменить.

«Ипотечный вклад». Такой продукт предлагают некоторые банки. Он дает дополнительные бонусы, например, снижение ставки, при оформлении ипотеки в той же кредитной организации. Но если вы в итоге передумаете брать ипотечный кредит, банк может пересчитать накопленные проценты по минимальной ставке, как при досрочном закрытии вклада. Поэтому перед заключением договора важно внимательно изучить условия.

Региональные программы. В некоторых регионах России действуют собственные жилищные программы с поддержкой из местного бюджета. Самый яркий пример — «Накопительная ипотека» для жителей Краснодарского края, нуждающихся в жилье. В программе участвуют некоторые банки, например, ДОМ.РФ. Вкладчик размещает деньги на депозите и каждый месяц его пополняет, а государство добавляет субсидию — 30% от ежемесячного взноса. Аналогичные программы могут действовать и в других регионах — уточните информацию в местной администрации.