Дарственная с обременением: как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания

Договор дарения с обременением — это когда даритель отдает право собственности на недвижимость, но остается в ней жить. При этом даритель сохраняет за собой прописку в квартире и его никто не сможет выселить — даже если новый владелец очень этого захочет.

Какие плюсы и минусы у дарственной с обременением, зачем ее оформляют и есть ли альтернативы такому договору — рассказываем в статье.

Что такое дарение недвижимости с обременением

Дарение — это безвозмездная передача имущества без каких-либо встречных требований. Если одаряемый обязуется передать дарителю что-то в ответ (например, деньги или имущество), то такая сделка согласно ст. 572 ГК РФ не признается дарением.

Обременение не считается встречным требованием. В случае с дарением под обременением понимают право дарителя на пожизненное проживание в подаренной недвижимости. Это одно из исключений, когда даритель сохраняет определенные права на подаренное имущество. Он может жить в квартире, приглашать гостей, даже делать косметический ремонт, если это не запрещено договором.

В теории тот, кому подарили недвижимость, может ее продать или обменять. Но вряд ли кто-то пойдет на сделку, зная, что первый владелец останется в квартире и его нельзя будет выписать.

Какие еще есть виды обременений на недвижимое имущество

Кроме права на пожизненное проживание, есть и другие виды обременений на недвижимость. С некоторыми из них оформить дарственную на квартиру не удастся.

Залог и его частный случай — ипотека. Если жилье находится в залоге у банка, подарить его без разрешения кредитной организации не выйдет. Дарственную на ипотечную квартиру, оформленную без согласия кредитора, признают недействительной.

Арест по суду или постановлению пристава. Подарить арестованную квартиру нельзя. Более того, приставы могут забрать и реализовать недвижимость на торгах, только если это не единственное жилье. Чтобы снять арест, необходимо погасить задолженность.

Аренда. Дом, квартиру или комнату, которую арендуют по договору, можно подарить — это не запрещено.

Сервитут. Это ограниченное право пользования земельным участком или другой недвижимостью. Такой объект можно продать или подарить, но обременение продолжит действовать.

Рента с пожизненным содержанием. Отличается от дарственной с обременением:

• При ренте новый собственник обязан содержать прежнего владельца: платить деньги, покупать продукты, ухаживать.
• При дарении с обременением таких обязательств нет и не может быть — даритель просто живет в квартире.

Право пожизненного проживания. Возникает у лиц, которые прописаны в квартире, но отказались участвовать в приватизации. Разница с дарением в том, что право проживания обычно остается у бывшего владельца. А здесь — у его родственников, которые когда-то отказались от приватизации. На практике это означает, что в подаренной квартире может числиться сразу несколько человек с правом пожизненного проживания.

Договор дарения с обременением и ГК РФ

Право проживания не считается платой за квартиру — это просто условие дарственной. Даритель не получает от одаряемого никаких денег, вещей или услуг, поэтому такое дарение не является возмездной сделкой и не нарушает ст. 572 ГК РФ.

Дарственная с обременением часто рассматривается как смешанный договор. К той его части, что отвечает за дарение, применяются положения гл. 32 ГК РФ, а к праву дарителя на пожизненное проживание — общие нормы Гражданского кодекса о договорах и сделках.

Есть условие, которое нельзя включать в договор дарения, — это переход права собственности после смерти дарителя. Если его добавить, это будет уже не дарственная, а завещание.

Плюсы и минусы дарственной с обременением

Начнем с преимуществ:

• Оспорить дарственную сложнее, чем завещание. Поэтому квартира, дом или другая недвижимость достанется тому, кого выберет даритель.
• В договор можно добавить условие о пожизненном проживании детей, супруга или других родственников дарителя — как договоритесь.
• Не нужно переезжать — человек дарит свою квартиру, но остается в ней жить.
• Подарить можно не только всю квартиру, но и долю в ней.

Если стороны договора приходятся друг другу близкими родственниками, НДФЛ платить не нужно. В другом случае новому владельцу придется отдать стандартные 13% от стоимости квартиры.

Какие есть альтернативы

Дарственная с обременением не защищает стороны от всех рисков. Иногда безопаснее оформить завещание или пожизненную ренту.

В случае с завещанием право собственности перейдет к новому владельцу только после смерти предыдущего. На квартире не будет обременений, а предыдущий собственник не потеряет право распоряжаться недвижимостью. Если захочет, он сможет ее продать или подарить.

Минус завещания в том, что наследники по закону могут попытаться его отменить.

В договор пожизненной ренты можно включить дополнительные условия. Например, договориться о конкретной помощи: покупке продуктов, оплате лечения, уборке дома, ежемесячных выплатах. Если новый владелец перестанет выполнять все пункты, получатель ренты может расторгнуть договор и вернуть квартиру.

Если новый владелец умрет раньше получателя ренты, его обязанности перейдут к наследникам. Правда, они могут отказаться, но тогда не получат квартиру.

Как оформить договор дарения с обременением

Первый шаг — подготовить документы. В список входят:

• Паспорта обеих сторон сделки. Если квартиру дарят ребенку до 14 лет, свидетельство о его рождении.
• Выписка из домовой книги или справка о прописанных в квартире лицах.
• Если даритель состоит в браке, то согласие супруга на передачу недвижимости.
• Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
• Выписка из ЕГРН.

Второй шаг — составить дарственную. В ней важно прописать права и обязанности сторон, а также закрепить право дарителя на пожизненное проживание.

Вот примерные формулировки: «За дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой» или «В указанной квартире сохраняют право проживания следующие лица».

Третий шаг — заверить договор у нотариуса. Стоимость услуги складывается из двух частей: федеральной и региональной.

Федеральный тариф одинаковый для всех регионов — 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей. Региональный тариф устанавливает местная нотариальная палата.

Четвертый шаг — зарегистрировать право собственности. Можно обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр. В первом случае максимальный срок ожидания составит 9 рабочих дней, во втором — 7 дней.

За регистрацию нужно заплатить госпошлину. Для квартир стоимостью до 20 млн рублей она составляет 4 000 рублей.

Особые случаи дарения с обременением

Подарить можно не только квартиру, но и долю в ней или земельный участок с обременением. К таким сделкам применяются дополнительные правила.

Доля в праве собственности

В отличие от продажи доли, для дарения не нужно получать согласие других собственников. Их можно даже не уведомлять о сделке. Но нужно быть готовым к повышенному вниманию. Дело в том, что сделки дарения долей часто проверяют на предмет притворности — когда под видом безвозмездного отчуждения скрывают продажу.

Земельный участок с обременением

Если на участке построен дом, подарить можно только все вместе: и дом, и землю. Но из принципа единой судьбы есть исключения — например, когда домом и участком владеют разные люди.

Земельный участок, обремененный сервитутом, можно передать по дарственной. Однако право ограниченного пользования останется даже после смены собственника.

Как и в случае с квартирой, даритель может сохранить за собой право пожизненного использования участка, — если добавит это условие в договор.

Сделка между близкими родственниками

По закону близкими родственниками считаются родители, дети, в том числе приемные, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. За получение квартиры или дома в подарок от близкого родственника платить НДФЛ не нужно, но сделку в любом случае необходимо заверить у нотариуса.

Можно ли оспорить дарственную с обременением

Да, договор дарения с обременением действительно можно оспорить, хотя это сложно.

Сам даритель может отменить договор, если новый владелец причинил умышленный вред его здоровью, покушался на его жизнь или жизнь кого-то из членов его семьи.

Супруг дарителя — если дарственная подписана без его согласия. Это условие действует, когда квартира, дом или другая недвижимость, передаваемая по договору, является совместной собственностью.