Договор задатка при покупке земельного участка: правила оформления и образец

Договор задатка заключается, чтобы гарантировать исполнение сделки купли-продажи недвижимости. Если она будет сорвана по вине одной из сторон, то другая получит сумму задатка в двойном размере. В статье подробнее объясняем, что такое задаток, зачем он нужен и чем отличается от других форм предоплаты.

Что такое задаток в сделках с недвижимостью

Задаток — это денежная сумма, которая обязывает стороны заключить сделку купли-продажи недвижимости. Его понятие и форму устанавливает статья 380 Гражданского кодекса РФ. Задаток выполняет сразу три функции:

Отличия от аванса и других форм предоплаты

Аванс не является формой обеспечения сделки купли-продажи. С помощью частичной предварительной оплаты покупатель лишь подтверждает серьезность своих намерений. Если сделка не состоялась и стороны не понесли убытков, аванс возвращается в полном объеме без дополнительных последствий для покупателя и продавца.

Аванс может достаться продавцу, если он уже выполнил часть обязательств по договору и понес убытки. Плательщик вправе потребовать возврата аванса с процентами за пользование денежными средствами, если получатель не выполнил свои обязательства в установленные сроки.

Обеспечительный платеж похож на задаток и является инструментом обеспечения обязательств, но в сумму сделки он не включается (ст. 381.1 ГК РФ). Его получает одна из сторон при нарушении другой стороной определенных договоренностей — например, это выплата неустойки. Средства также могут потратить на обеспечение некоторых обязательств, которые возникли в ходе заключения сделки, — например, если нужно погасить разницу, возникшую из-за конвертации валют.   

Другое отличие от задатка — обеспечительный платеж можно использовать для гарантий длящихся обязательств. Например, при аренде недвижимости сразу платят за первый и последний месяц пользования жильем или вносят депозит, из которого арендодатель берет средства в случае возможной неуплаты.

Залог — это не денежное, а имущественное обеспечение обязательств. Если покупатель нарушит условия сделки, то потеряет заложенное имущество. Яркий пример — ипотечное кредитование, при котором залогом становится покупаемое жилье.

Отступные (или отступное) — это деньги или имущество, которые стороны передают в качестве компенсации за освобождение от выполнения первоначальных обязательств. От задатка отличаются размером, поскольку отступное обычно равно стоимости изначальной сделки, и невозможностью взыскания убытков. Если стороны включили в договор условие об отступных, их выплата приравнивается к исполнению обязательств по сделке.

Когда используют задаток при покупке земельного участка

Задаток применяется в ситуациях, когда нужно забронировать земельный участок и зафиксировать цену на него, временно отложив заключение основного договора купли-продажи из-за:

Почему задаток предпочтительнее аванса

Аванс, даже если его выплату прописали отдельным соглашением, не обеспечивает обязательность заключения сделки. Продавец может отказаться от нее и вернуть деньги без штрафных санкций, а также изменить условия договора при согласии сторон.

Покупатель вправе передумать и потребовать возврата аванса, даже если продавец уже понес расходы по сделке. В договоре можно предусмотреть, что аванс в таких случаях засчитывается как компенсация понесенных затрат.

Как оформить договор задатка

Договор задатка должен быть оформлен в письменном виде, иначе в спорных ситуациях его могут квалифицировать как аванс. В документе необходимо указать все обязательные сведения о будущей сделке и точно зафиксировать, что сумма внесена именно в качестве задатка.

Образец договора задатка при покупке земельного участка

Строгого образца договора нет, но можно использовать шаблон, заполняя пробелы информацией, соответствующей условиям вашей сделки.

Документ должен содержать:

• Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц — паспортные данные, для юридических — наименование, ИНН, ОГРН, КПП. Также нужно указать адреса и контактную информацию участников сделки.
• Описание объекта: кадастровый номер, площадь, точный адрес земельного участка, а также сведения о постройках, если они продаются вместе с ним.
• Полную стоимость земельного участка.
• Сумму задатка, внесенную покупателем.
• Сроки и другие условия подписания основного договора.
• Условия передачи денежных средств и их возврата в случае срыва сделки, включая форс-мажорные обстоятельства.
• При необходимости — порядок разрешения споров и ответственность сторон при обнаружении скрытых недостатков земельного участка.

Процедура передачи задатка

Если задаток переводится на банковский счет или карту продавца, реквизиты следует указать в договоре. Факт передачи денег подтверждается выпиской банка или платежным поручением.

При наличном расчете необходимо позаботиться о доказательствах передачи средств. Иначе в спорной ситуации недобросовестный продавец может заявить, что деньги он не получал. Эффективная тактика защиты от таких случаев — написать расписку.

В расписке указываются:

• Паспортные данные покупателя и продавца.
• Сведения об объекте недвижимости в соответствии с договором задатка.
• Уведомление о получении продавцом денежных средств от покупателя с указанием суммы цифрами и прописью.
• Дату и назначение платежа — «задаток по договору купли-продажи».

Документ подписывают обе стороны, а также свидетели, если присутствовали. В случае конфликта они подтвердят факт передачи денег продавцу в суде.

Размер задатка при покупке земельного участка

Большая, но в пределах разумного сумма задатка обычно выгодна не только покупателю, но и продавцу. Так он будет уверен, что сделка не сорвется и ему не придется искать нового покупателя.

Закон не устанавливает, что задаток должен вноситься единовременно. По соглашению сторон его выплату можно рассрочить, хотя на практике это встречается редко. 

Нужно ли заверять у нотариуса

Отдельно договор задатка заверять у нотариуса не требуется, но это нужно сделать, если сама сделка купли-продажи подлежит заверению. 

Нотариальное удостоверение сделки обязательно, если:

• Продается имущество несовершеннолетних или лиц с ограниченной дееспособностью.
• Требуется одобрение органов опеки и попечительства.
• Продается доля в праве общей собственности.

Когда заверение необязательно, стороны все равно могут обратиться к нотариусу, чтобы перестраховаться на случай спорных ситуаций или мошеннических действий.  

Для нотариального удостоверения сделки понадобятся:

• Паспорта участников.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок и выписка из ЕГРН.
• Согласие всех заинтересованных лиц — супругов, органов опеки и попечительства, собственников или наследников — на продажу объекта.
• При необходимости — выписка из домовой книги.

В отдельных случаях нотариус может запросить дополнительные документы, поэтому лучше заранее уточните их список.

Условия возврата задатка

Правила возврата и утраты задатка установлены ст. 381 ГК РФ.

Задаток возвращается покупателю в одинарном размере, когда сделка не состоялась по обоюдному согласию сторон или не зависящим от них причинам. Например, если из-за форс-мажорных обстоятельств пожар разрушил постройки на участке, из-за чего его покупка утратила смысл.

Задаток возвращается в двойном размере, когда сделка срывается по вине продавца. Например, если из-за отказа продавать участок или сокрытия существенных сведений о состоянии недвижимости сделку признали недействительной. В этом случае продавец возвращает сумму задатка и выплачивает равную ей компенсацию. 

Задаток остается у продавца, когда сделка срывается по вине покупателя. Например, если он отказался заключать договор купли-продажи или не смог вовремя оплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка.

Также виновная сторона обязана возместить все документально подтвержденные убытки, понесенные при подготовке и заключении сделки.

Судебная практика по спорам о задатках

Если все документы оформлены и поданы без ошибок, суд в большинстве случаев признает правым того участника договора, который не был виновен в срыве сделки.

Дело № 2-8838/2024: стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. Сделка сорвалась, так как продавец не снял арест с недвижимости и не показал документы об этом покупателю. Суд встал на сторону истца и обязал вернуть задаток в двойном размере вместе с компенсацией судебных расходов.

Если стороны пренебрегают правилами оформления договора задатка, его чаще всего признают авансом.

Дело № 2-1-353/2024: стороны ограничились обычной распиской о внесении задатка и не указали в ней условия основной сделки, а покупатель не поставил свою подпись. В результате он отказался от сделки и потребовал возврата денежных средств. Суд признал внесенную сумму авансом и обязал вернуть ее в полном размере с компенсацией судебных расходов.