Как оформить ипотеку с плохой кредитной историей

Чтобы оформить ипотеку, нужна хорошая кредитная история. Но даже если она испорчена, банк может выдать кредит на квартиру или дом. Главное — подтвердить уровень дохода и длительный стаж работы на одном месте. Все самое важное о том, как заемщику с плохой кредитной историей взять ипотеку, — рассказываем в статье.

Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей

Такие детали «финансовой биографии» банк узнает сразу после получения заявки. Все сведения автоматически запрашиваются в бюро кредитных историй (БКИ). Заемщики с низким рейтингом расцениваются как ненадежные, поэтому большинство крупных банков не одобрят им ипотеку.

Но некоторые организации все же идут на риск и предлагают клиентам с плохой кредитной историей менее выгодные условия:

• повышенную процентную ставку
• короткий срок ипотеки (не более 15 лет)
• увеличенный размер первого взноса (не менее 35%)

В каком банке взять ипотеку с плохой кредитной историей

Об ипотеке в банках из топ-10, таких как Сбербанк, ВТБ или Альфа-Банк, гражданам с плохой кредитной историей лучше не думать. Ведущие участники рынка не испытывают недостатка в клиентах, поэтому строже подходят к отбору.

Зато могут выручить банки поменьше или те, которые открылись недавно. Они больше заинтересованы в привлечении аудитории. Судя по отзывам, к заемщикам с плохой КИ лояльность проявляют:

• Ак Барс Банк
• «Уралсиб»
• МТС Банк
• РНКБ
• Абсолют Банк
• «Русский Стандарт»

Однако стопроцентной вероятности одобрения ипотеки нет ни в одном банке. Каждый случай рассматривается индивидуально, а кредитная история — хоть и важный, но не единственный критерий, на основании которого принимается решение.

Как проверить, дадут ли ипотеку

Кроме записей о займах, выплатах и просрочках, кредитная история содержит персональный рейтинг, отражающий благонадежность и кредитоспособность заемщика. Показатель определяется по шкале от 1 до 999 баллов. Считается, что для успешного оформления ипотеки кредитный рейтинг должен быть не ниже 600–700 баллов.

Проверить свою кредитную историю и рейтинг можно самостоятельно. Для этого воспользуйтесь специальным сервисом на Госуслугах. Он запрашивает данные из Центрального каталога кредитных историй о тех бюро, в которых хранится КИ.

Когда в личный кабинет придет список, перейдите на сайт каждого БКИ, зарегистрируйтесь и закажите выписку. Дважды в год это можно делать бесплатно.

Помимо кредитного рейтинга большое значение имеют:

• Уровень дохода. Жестких требований нет, но желательно, чтобы он был в районе средней зарплаты по конкретному региону.
• Кредитная нагрузка, то есть доля доходов, которая уходит на погашение уже имеющихся кредитов. Если она превышает 50%, риски несвоевременной оплаты увеличиваются. Поэтому при наличии другого крупного кредита в ипотеке могут отказать даже с идеальной КИ.
• Возраст заемщика. Как правило, минимальный порог для ипотеки составляет 21 год. Но, например, в МТС Банке и Ак Барс Банке можно получить ипотеку с 18 лет.

Советы, которые помогут оформить ипотеку с испорченной КИ

Даже проблемная кредитная история — не приговор для тех, кто планирует приобрести жилье в ипотеку. Вот полезные лайфхаки:

1. Постарайтесь отложить деньги и сделайте большой первоначальный взнос (например, в размере 50% от стоимости недвижимости). Так вы подтвердите банку серьезность своих намерений.
2. При оформлении ипотеки согласитесь на страхование жизни. Обычно от этой услуги отказываются сразу или в период охлаждения, чтобы снизить переплату. Но для заемщика с плохой кредитной историей страховка станет дополнительным плюсом в глазах банка.
3. Изучите форумы ипотечных заемщиков, чтобы узнать, в каких конкретно банках вероятность отказа ниже всего. Не прибегайте к массовой рассылке заявок.
4. Исправьте кредитную историю. Почти для каждого банка свежие платежи в срок важнее, чем просрочки пятилетней давности. Можно взять небольшой потребительский кредит и вернуть его вовремя или открыть кредитную карту и активно ее использовать. Но эти способы подойдут лишь тем, кто точно уверен, что не допустит нарушений по новым договорам. Некоторые организации (например, Совкомбанк) предлагают программы, направленные на улучшение КИ.
5. Найдите поручителя или созаемщика с хорошей кредитной историей и высокими официальными доходами.
6. Если у вас есть другая недвижимость, предложите ее банку в залог.

Брокер для ипотеки с плохой кредитной историей

Чего точно не следует делать, так это обращаться за помощью к посредникам, которые обещают стопроцентное одобрение ипотеки в любом банке даже с плохой кредитной историей. В лучшем случае они потребуют полную предоплату своих услуг и исчезнут, в худшем — подведут под уголовную ответственность за кредитное мошенничество. 

Честные брокеры не дают гарантии получения кредита. Они только оказывают помощь в ипотеке: подбирают банк, собирают документы, изучают нюансы кредитного договора. Все это в состоянии сделать и сам заемщик, если обладает достаточным количеством времени и финансовой грамотностью.

Избегайте черных кредитных брокеров. Они могут работать за огромную комиссию, навязывать платные подписки, подделывать документы, использовать чужие персональные данные.

Банкротство: поможет с оформлением ипотеки или нет

В финале банкротства списываются все долги: кредиты, микрозаймы, автоштрафы, налоги. Кредитная история тоже обнуляется — в ней больше нет записей о просроченных долгах перед банками, микрофинансовыми организациями, управляющими компаниями.

Если пройти банкротство и избавиться от неподъемных долгов, получится отложить деньги на первоначальный взнос. Здесь все просто: чем больше сумма, тем выше шансы на одобрение ипотеки.

Банкротство поможет получить ипотеку с плохой кредитной историей, но потребуется время и на процедуру, и на восстановление платежеспособности.

Если остались вопросы, получите консультацию у юристов компании «Финансово-правовой альянс». Специалисты подскажут, подходит ли банкротство в вашем случае и какие документы потребуются для процедуры.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Какие банки не проверяют кредитную историю для ипотеки?

   Кредитную историю проверяют все банки, особенно принимая решения по таким крупным кредитам, как ипотека. Речь идет о финансовом портрете заемщика. Одобрить ипотеку, не проверив КИ клиента, — все равно что выдать деньги вслепую.

2. Можно ли взять ипотеку с непогашенным кредитом?

   Это возможно, но большое значение имеет долговая нагрузка. Она отражает долю официальных доходов заемщика, которые уходят на обслуживание всех текущих кредитов и займов. Если вместе с ипотекой показатель превысит 50%, банк с бо́льшей вероятностью ответит на заявку отказом.

3. Какой должен быть доход, чтобы взять ипотеку?

   Точных цифр не существует. Они разные у каждого банка и зависят в том числе от региона. Для одобрения ипотеки в Москве потребуется больший доход, чем в Перми или Оренбурге. Главное, чтобы он был стабильным, подтвержденным и минимум в два раза превышал размер ежемесячного платежа.