Как отказаться от доли в квартире: все основания и способы

Доля в квартире — это не всегда выгодное имущество. Владельцу нужно платить налоги, а долги за коммунальные услуги делятся между всеми собственниками пропорционально, даже если кто-то давно не живет в квартире. Такой сценарий подходит не всем.

В статье разберемся, как отказаться от доли в квартире, если вы получили ее по наследству, приватизировали, купили с использованием материнского капитала или в ипотеку.

Что нужно знать о долевой собственности

Долевая собственность появляется, когда несколько человек становятся совладельцами квартиры или дома. Это может случиться из-за того, что кто-то унаследовал жилье, приватизировал его или купил совместно с другим собственником. В праве такая ситуация регулируется нормами Гражданского кодекса. 

Если хотите продать или подарить свою долю в собственности, согласие остальных владельцев не требуется. Однако при продаже другие собственники имеют преимущественные права на выкуп.

Отказ от доли в квартире: основные причины

Отказ от доли в общей собственности возможен по нескольким причинам:

Отказаться от части недвижимости не всегда просто. Если квартира куплена в ипотеку, сначала нужно ее погасить. Иначе банк может не дать разрешение на продажу части недвижимости. 

Как отказаться от доли при получении наследства

Если вы не хотите получать долю по наследству, сообщите об этом нотариусу. После принятия наследства отказаться от своей доли не удастся. Поэтому нужно написать заявление на отказ — еще до момента вступления в наследство и получения ключей от квартиры.

Бывает, что человек наследует не только имущество, но и долги. Если не хотите брать за них ответственность, также можно отказаться от наследства.

Имейте в виду: отказаться от наследства можно только полностью. Нельзя, например, взять машину и одновременно отказаться от доли в квартире или принять долю в квартире, но при этом избежать долгов по коммунальным услугам.

Однако есть исключения. Когда наследник получает имущество разными способами, он может отказаться от одной части наследства, не затрагивая другую. Например, мать по завещанию оставляет дочери бизнес, а сыну — дом. Гараж, автомобиль и квартира в документе не упоминаются. Это имущество наследуется по закону, то есть делится поровну между детьми. Каждый из них может отказаться от такого наследства и принять то, что указано в завещании, и наоборот.

Еще один момент: наследник отвечает по долгам только в пределах стоимости фактически принятого наследственного имущества. То есть если доля в квартире стоит 5 млн рублей, а долг составляет 10 млн, наследник заплатит максимум 5 млн.

Как отказаться от доли на стадии приватизации

Чтобы официально отказаться от доли в приватизации, необходимо заполнить заявление об отказе от участия в ней. Документ можно получить и оформить в администрации муниципального района или МФЦ. Это важно сделать до начала процедуры. Например, если вы хотите отказаться от приватизации квартиры, нужно заполнить заявление, добавить данные о себе и имуществе (ФИО, адрес жилья). Следующий шаг — передать заявление в администрацию или МФЦ. Этого достаточно, чтобы отказаться от приватизации доли.

Лучше сохранить копии документов. Это может пригодиться в будущем, если потребуется подтвердить отказ от права собственности на долю.

Отчуждение существующей доли

В случаях, когда человек уже является собственником доли, можно избавиться от нее по договору купли-продажи, мены или дарения. Еще существует возможность отказа в пользу государства (ст. 236 ГК РФ), но это редкий случай со своими нюансами. В других ситуациях порядок действий стандартный.

Продажа

При продаже своей доли в недвижимом имуществе нужно сделать следующее:

Продать свою часть недвижимости можно, даже если накопились задолженности по коммунальным услугам.

Дарение

Подарить свою долю в квартире можно любому человеку, например, родственнику, другу или знакомому. Для этого нужно оформить договор дарения и по желанию (например, если стоимость доли значительная) заверить у нотариуса. Как оформить дарение:

Списание долгов физического лица в результате банкротства не препятствует оформлению дарственной.

Что делать с долей в ипотечной квартире

Когда речь идет о доле в ипотечной квартире, важно согласовать сделку с кредитором и переоформить ипотеку на нового владельца.

Прежде чем продавать или дарить свою долю, надо обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит, и уведомить его о своем намерении. Банк является залоговым кредитором, поэтому его интересы затрагивают любые изменения в собственности. Обычно организация требует, чтобы сделка была нотариально заверена.

Если вы хотите продать или подарить свою долю, банк может потребовать переоформить ипотеку на нового собственника. Это значит, что новый собственник (покупатель или одаряемый) должен будет взять на себя обязательства по кредиту. В некоторых случаях банк может отказать, если новый владелец не соответствует его требованиям — например, если у него плохая кредитная история.

Другой вариант — продать ипотечную квартиру банку, если вы больше не в состоянии платить по кредиту.

Как избавиться от доли в квартире с маткапиталом

Если жилое помещение приобретено с использованием средств материнского капитала, все взрослые члены семьи и дети должны получить свою долю. Долевая собственность оформляется у нотариуса или через суд. Для этого понадобятся документы, подтверждающие родственные связи и использование материнского капитала.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки на сделку. 

Можно ли сделать расприватизацию

Расприватизация — это процесс обратный приватизации, когда вы возвращаете дом или квартиру в государственную или муниципальную собственность. Для этого нужны веские причины. Например:

• Жилье стало аварийным, находиться в нем небезопасно.
• Накопились большие долги по коммунальным платежам в приватизированной квартире.
• Жилье приватизировали обманным путем, например, с использованием поддельных документов.

Для расприватизации нужно написать заявление в местные или государственные органы власти. Нужно объяснить, почему вы хотите вернуть жилье государству или муниципалитету. Например, если живете в квартире, которая разваливается, а денег на ремонт нет. Вы можете написать заявление в органы власти с просьбой о расприватизации жилья, указав, что находиться в нем опасно.

Как оформить отказ от доли: инструкция

Чтобы оформить отказ от доли, нужно подготовить заявление, приложить документы и обратиться в МФЦ или подать их через Госуслуги. Далее следует дождаться регистрации обращения в Росреестре. 

Документы

Для отказа от доли потребуется предоставить паспорт и документ о праве собственности на недвижимость. 

Заявление об отказе от доли должно содержать: 

• Информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер, описание объекта.
• Размер доли.
• Намерение отказаться от нее.

Вы не сможете продать свою долю, если у вас есть обременение на недвижимость.

Куда обращаться

В зависимости от ситуации есть несколько вариантов:

• К нотариусу. Если хотите передать свою долю кому-то другому, например, совладельцу квартиры, нужно обратиться к нотариусу. Он поможет составить нужные документы, например, договор дарения.
• В МФЦ. Если нужно отказаться от доли, но никому ее не передавать, можете подать заявление через МФЦ. Обязательно возьмите с собой документ, подтверждающий право собственности.
• На Госуслуги. На портале также можно подать заявление об отказе от доли. Это удобно и быстро.

Сколько стоит

Вот основные и дополнительные расходы, с которыми предстоит столкнуться при отказе от доли недвижимости:

• Государственная пошлина. Если оформляете дарственную или другое соглашение в Росреестре, необходимо заплатить госпошлину. В большинстве случаев она составит 4 000 рублей для физических лиц.

• Услуги нотариуса. Средняя цена — от 1 000 до 10 000 рублей. Она зависит от региона и сложности услуги.

• Оценка недвижимости. Услуги оценщика могут стоить от 3 000 до 10 000 рублей.

Если дождаться окончания минимального срока владения, можно не уплачивать налог при продаже квартиры. 

Особенности отказа в пользу родственника

Отказаться от своей доли в квартире в пользу близких родственников, например, супруга или детей, проще, чем в пользу другого постороннего человека. Не нужно проходить полную процедуру оценки недвижимости или обращаться к нотариусу. Например, чтобы передать долю в квартире своему ребенку, потребуется просто оформить договор дарения и оплатить госпошлину. 

В случае развода и последующей передачи доли нужно составить соглашение о разделе имущества. Оно подлежит регистрации в Росреестре. Скорее всего, дополнительно придется заплатить за услуги нотариуса . 

Возможные проблемы и пути решения

Когда речь идет о продаже или дарении доли в квартире, могут возникать разные проблемы. Частая ситуация — несогласие среди собственников. Иногда владельцы не могут договориться, что делать с квартирой: продать, подарить или сохранить. Нужно постараться найти компромисс и обсудить все нюансы будущей сделки, а если не удается — остается только обращаться в суд.

Другая проблема — разногласия по стоимости. Владельцы могут спорить о том, сколько стоит доля в квартире. Тогда для определения рыночной стоимости недвижимости можно заказать независимую экспертизу. Оценка особенно важна, если дело дойдет до суда — там потребуются документальные подтверждения стоимости доли.