Как продать квартиру с долгами

Бывает так, что хочется продать квартиру, но денег, чтобы погасить долги по жилищно-коммунальным услугам или капремонту, нет. Это не безвыходная ситуация: часто удается продать жилье, за которым числятся долги. Рассказываем, когда можно продать квартиру с долгами, как оплатить долг перед продажей и можно ли перевести долг по ЖКХ и капремонту на покупателя. Объясним, как составить договор купли-продажи квартиры с задолженностью.

Можно ли продать квартиру с долгами

Продать квартиру с долгом можно, но есть исключения.

Квартиру с долгами нельзя купить в ипотеку. Банк запросит справку об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам. Если ее не предоставить, банк может отказать в ипотеке.

Нельзя продать квартиру, если ее арестовали приставы. Информация об арестованной недвижимости вносится в Росреестр. Чтобы продать квартиру, нужно погасить задолженность, указанную в исполнительном документе, и снять арест.

В остальных случаях проблем, скорее всего, не возникнет. Правда, некоторых покупателей долги могут отпугнуть, поэтому будьте готовы договариваться и, возможно, идти на уступки.

Как оплатить долг перед продажей квартиры

Рассмотрим два основных способа ликвидировать долги перед продажей квартиры.

Погасить долги можно, использовав задаток. Задаток — это вид предоплаты. После заключения договора покупатель платит продавцу часть от общей стоимости, чтобы подтвердить заключение этого договора. С помощью этой суммы можно закрыть задолженность.

Допустим, квартира стоит 2 млн рублей, а долги по ЖКХ составляют 30 тысяч рублей. Стороны оформили договор о задатке в 30 тысяч рублей. Покупатель передает сумму продавцу: тот погашает задолженность и предоставляет справку об отсутствии долгов. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги.

Договор о задатке оформляется письменно. В нем указываются:

• данные об участниках сделки, в том числе паспортные данные (для физических лиц), регистрационные данные (для организаций), банковские реквизиты и контактные данные
• подробные сведения о недвижимости, о всех собственных и зарегистрированных в ней лицах
• сумма задатка и сроки его внесения
• условие о том, что задаток будет потрачен на оплату долгов за услуги ЖКХ
• последствия в случае срыва сделки купли-продажи
• срок, к которому жильцы обязаны сняться с регистрации и покинуть квартиру
• перечень требуемых документов
• способ уведомления сторонами друг друга (электронно или письменно)
• что может повлиять на право собственности покупателя — это должна выявить юридическая проверка
• что, если банк не одобрит кредит или квартиру (при покупке в ипотеку)
• место и время оформления и подписания договора
• условия заключения сделки: дата, место, нанятый нотариус, банк и другие

Долг можно погасить после сделки купли-продажи. Покупателю и продавцу необходимо арендовать две ячейки в банке и положить в них две доли от стоимости квартиры: бо́льшую и меньшую. После совершения сделки продавец забирает бо́льшую сумму, а когда погашает долги, меньшую. Таким образом, если продавец не закроет задолженность, меньшая доля останется у покупателя. В таком способе минимум рисков, поэтому покупатели охотно на него соглашаются.

Разберемся на примере. Квартира все так же стоит 2 млн рублей, а долги по ЖКХ составляют 30 тысяч рублей. В день сделки стороны арендуют в банке две ячейки. В первую кладут 1 млн 970 тысяч рублей, а во вторую — 30 тысяч рублей.

В договоре аренды они указывают, что продавец сможет забрать деньги из первой ячейки после регистрации сделки, а со второй — после уплаты долгов. Затем стороны подают договор купли-продажи в МФЦ или Регпалату и ждут его обратно с отметкой о регистрации.

Продавец показывает зарегистрированный договор в банке и опустошает первую ячейку. Далее он платит по счетам и берет справки об отсутствии задолженности. Он показывает их банку и забирает содержимое второй ячейки.

Можете предложить на выбор оба способа покупателю. Он выберет тот, что ему покажется более надежным.

Можно ли перевести долг по ЖКХ на покупателя

Перевести долги по коммунальным платежам на покупателя можно. Так позволяет сделать статья 391 ГК РФ. 

Вот пример: квартира стоит 2 млн рублей, долгов по ЖКХ — на 30 тысяч рублей. Продавец решает снизить цену до 1 млн 970 тысяч рублей при условии, что с долгами будет разбираться покупатель.

В договоре купли-продажи пропишите:

• сниженную стоимость квартиры
• условие о том, что покупатель принимает на себя обязательства по долгам
• сроки, в которые покупатель обязан погасить долги: можно указать конкретную дату или количество дней с момента подписания договора

Обязательно все фиксируйте документально. Никакие долги, кроме как по капремонту, не переносятся на покупателя квартиры по умолчанию.

Как составить договор купли-продажи квартиры с долгами

Важно правильно составить договор. Не опускайте детали и не оставляйте условия «на честном слове». В спорных ситуациях суд будет опираться на точные формулировки в договоре, такие как они есть.

В договоре укажите:

• паспортные данные покупателя и продавца
• кадастровый номер помещения (отдельно указывать адрес и площадь не нужно)
• стоимость квартиры
• порядок расчета (наличные, ипотека, аккредитив, две ячейки или другие)
• номера договоров на ячейки или аккредитив (если подразумеваются)
• все лица, проживающие или зарегистрированные в помещении
• срок проживания указанных лиц
• условие о том, что покупатель принимает на себя обязательства по долгам (если совершаете перевод долгов напрямую)
• сроки, в которые покупатель обязан погасить долги: можно указать конкретную дату или количество дней с момента подписания договора (если совершаете перевод долгов напрямую)

Воспользуйтесь образцом договора купли-продажи квартиры с долгами. Информация о задолженности указывается в пункте 9.

Когда будете подавать договор в МФЦ, приложите выписку из домовой книги и покажите паспорта обеих сторон. Правоустанавливающие документы предоставлять не требуется.

Зарегистрируют ли сделку в Росреестре

Да, с регистрацией в Росреестре проблем возникнуть не должно. В большинстве случаев такую сделку зарегистрируют. Но возможны другие причины для отказа:

• Квартира находится под арестом. Арест подразумевает запрет на продажу или дарение имущества. Чтобы совершить сделку, снимите арест, введенный приставами.
• Подали неполный пакет документов. Например, если вы поменяли фамилию, не забудьте приложить бумаги, которые это подтвердят.
• Договор был составлен неверно. Заявку на регистрацию отклонят, если вы опустили важные детали. Например, не перечислили всех жильцов.

Если хотите продать единственное жилье, чтобы погасить все долги — по кредитам, займам, коммунальным услугам, не торопитесь. Обдумайте все варианты. Проконсультируйтесь бесплатно у юристов компании «Финансово-правовой альянс» — скорее всего, ваш случай подходит под банкротство. Если так, то удастся списать все долги вместе с процентами и неустойкой, а главное — сохранить квартиру.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Как продать квартиру с задолженностью по квартплате?

   Есть три основных способа:

   • — Погасить долги с задатка. После заключения договора о задатке покупатель передает продавцу часть от общей стоимости квартиры. Тот с помощью этой суммы закрывает задолженность.
   • — Погасить долги с помощью двух ячеек. Арендуйте в банке две ячейки. Положите в одну большую долю, в другую малую. После заключения договора продавец получит доступ в первую, а после уплаты долгов — во вторую.
   • — Перевести задолженности на покупателя. Пропишите в договоре, что покупатель принимает на себя обязательства по долгам.

2. Можно ли продать квартиру, заложенную под кредит?

   Квартиру под залогом возможно продать только после погашения кредита. Деньги можно взять, например, из задатка или другого вида предоплаты.

3. Можно ли продать квартиру, которую арестовали приставы?

   Нет, арестованную квартиру продать нельзя. Чтобы совершить сделку, необходимо предварительно снять арест.