Как получить налоговый вычет, если у квартиры два собственника

Оформление налогового вычета — не рутинная процедура. Неподготовленному человеку разобраться бывает непросто. Все усложняется, когда у квартиры несколько долевых собственников.

К счастью, на практике все не так трудно. В статье объясним, как оформляется налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность. Рассмотрим разные ситуации и тонкости, которые могут возникнуть. Подскажем, какие документы подготовить и куда подавать заявление.

Недвижимость в долевой собственности — что это значит

Долевая собственность значит, что квартира принадлежит сразу нескольким владельцам. Каждый имеет собственную долю, которой он может свободно распоряжаться: продавать, дарить и сдавать в аренду.

Долевыми собственниками обычно становятся:

• Супруги после развода.
• Наследники, которые получают недвижимость.
• Покупатели после совместного приобретения объекта.

Доли необязательно должны быть равными. У одного может быть 70% от квартиры, а у другого только 30%.

Если несколько лиц вместе покупают квартиру в ипотеку, то о платежах они договариваются самостоятельно. С точки зрения закона, ответственность за ипотеку будет солидарной, то есть в случае неуплаты отвечать будут все.

Доли в квартире бывают реальные и идеальные. Реальная — это владение конкретной площадью. Например, две спальни или часть гостиной. Идеальная доля не привязана к определенным квадратным метрам. При идеальных долях владельцы сами решают, как они будут пользоваться квартирой. Если собственники хотят закрепить правила документально, то могут заключить соглашение и прописать в нем все детали.

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Налоговый вычет подразумевает, что вам возвращается часть денег, потраченных на покупку квартиры. Однако они не возвращаются на банковский счет, а идут в счет налогов. То есть позднее вам придется заплатить налог меньше, чем планировалось.

Налоговый вычет предоставляется жителям РФ, которые платят НДФЛ — налог на доходы физлиц. Условия будут различаться в зависимости от того, куплена квартира на свои деньги или в ипотеку.

Пенсионерам также доступен налоговый вычет при покупке доли, но только когда они платят НДФЛ. Чтобы получить такое право, нужно официально работать либо продать недвижимость или машину.

Налоговый вычет будет равен 13% расходов.

Максимальная сумма расчета налогового вычета на одно лицо — не более 2 млн рублей, если покупка и строительство происходят на свои деньги. Так, максимальная сумма, доступная к возврату в налогах при таких условиях покупки, составляет 2 млн × 13% = 260 000 рублей.

При покупке объекта в долевую собственность сумма налогового вычета распределяется между всеми согласно их долям. Обратите внимание, что ограничение в 2 млн рублей рассчитывается на человека, а не на квартиру. Если квартира стоит от 4 млн рублей и два покупателя приобрели по 50%, каждый из них получит максимальный вычет, как если бы они купили по квартире за 2 млн рублей.

Если недвижимость приобрели супруги, она считается совместной собственностью. Пара вправе оформить налоговый вычет в любом соотношении: один получит вычет за 70% квартиры, а второй — за 30%. Следует выбрать самый выгодный вариант, опираясь на зарплаты супругов.

Для квартир, приобретенных до 2014 года, ограничение на сумму вычета действует на весь объект, а не на каждого человека отдельно. Причем правила сохраняются, даже если вычет оформляется в 2025 году. Его сумма распределяется согласно размерам долей собственников. 

Если в 2013 году или раньше два покупателя приобрели по 50% от недвижимости за 4 млн рублей, налоговый вычет будет рассчитываться, как если бы они купили по 50% от квартиры за 2 млн рублей. 

Однако если каждая доля была куплена как отдельный объект, налоговый вычет рассчитывается отдельно на эту долю. Например, если вы в 2013 году отдельно купили 50% квартиры и это обошлось в 1,5 млн рублей, вычет будет рассчитан, как если бы вы купили недвижимость за 1,5 млн рублей. Реальная стоимость всего объекта не играет роли.

Необязательно запрашивать налоговый вычет одновременно. Один собственник может воспользоваться мерой в 2025 году, а второй — спустя несколько лет. Дожидаться друг друга не требуется.

Необходимо документально подтвердить расходы, когда подаете налоговую декларацию 3-НДФЛ. Размер вычета за год не должен превышать суммы НДФЛ, которая была уплачена. При этом сумму налогового вычета можно растянуть на несколько лет.

Правила для ипотечных квартир

Если на долю в квартире оформляли ипотеку, к вычету за стоимость жилья прибавляется еще и возврат за проценты, выплаченные банку. Он составляет 3 млн рублей. Следовательно, максимальная сумма, доступная к возврату при ипотеке, — 650 тысяч рублей. Для этого стоимость квартиры должна достигать 2 млн рублей, а проценты — 3 млн.

Если недвижимость купили в ипотеку в 2013 году или раньше, лимита на вычет по процентам нет. То есть возмещение положено за все проценты, даже если их сумма превышает 3 млн рублей. Компенсацию по процентам, которые были уплачены банку, рассчитают согласно пропорциям долей в квартире.

Важно, чтобы долевые собственники были созаемщиками по ипотеке. Супруги вправе разделять налоговый вычет по процентам, не опираясь на соотношение долей. Они могут написать заявление о распределении, в котором укажут желаемые условия, и подать его в налоговую.

Как распределяют вычет супруги

Как мы писали выше, супругам дается право перераспределить вычет между собой на свое усмотрение. Причем пропорции долей соблюдать необязательно. Однако это возможно, только если квартира куплена в 2014 году или позднее. Если объект купили в 2013 году или раньше, права на вольное перераспределение нет.

Даже после перераспределения максимальная сумма вычета остается прежней. Она составляет 2 млн рублей за стоимость квартиры и дополнительные 3 млн рублей за проценты по ипотеке.

Допустим, квартира стоит 4 млн рублей. Доля мужа составляет 75% и стоит 3 000 000 рублей, а доля жены — 25% и стоит 1 000 000 рублей. По умолчанию муж получит максимальный вычет за 2 млн, а жена — вычет за 1 млн. Дополнительные 1 млн рублей не увеличат вычет мужа. В такой ситуации есть смысл перераспределить налоговый вычет, чтобы оба супруга получили максимальный вычет за 2 млн рублей.

Если в день покупки супруги еще не заключили брак либо уже развелись, перераспределить вычет не получится.

Необходимо подать заявление о распределении вычета и свидетельство о заключении брака в налоговую. Тогда единоличная собственность будет приравнена к совместной в плане прав супруга, который не владеет квартирой по бумагам, на получение вычета.

Перераспределение вычета выгодно, если один из супругов не платит НДФЛ. Например, он не работает, сидит в декрете либо зарабатывает как самозанятый. Напоминаем: вычет могут оформить только граждане, которые платят НДФЛ.

Если планируете в будущем получать доход, который облагается НДФЛ, можно подождать и получить вычет позднее.

Условия по получению вычета за ипотечные проценты отличаются в зависимости от даты, когда появилось право на вычет:

1. В 2013 году или ранее: вычет по процентам за ипотеку распределяется так же, как и основной вычет. Если супруги подали на распределение основного вычета 50% на 50%, по ипотечным процентам будет то же самое.
2. В 2014 году или позднее: возврат по процентам за ипотеку будет распределен согласно заявлению, которое подадут супруги. Пропорции необязательно должны совпадать с пропорциями основного вычета. Можно сделать так: основной вычет полностью забирает один супруг, а тот, что по ипотечным процентам, делится пополам.

Оформление вычета по доле ребенка

У родителей есть право получить налоговый возврат за недвижимость ребенка. При этом неважно, находится у несовершеннолетнего во владении доля или целый объект.

Налоговый вычет за детскую долю идет в расчет максимальных 2 млн рублей. Если израсходовали максимальную сумму, потребовать возврат за долю ребенка не получится.

Также налоговый вычет доступен за проценты по детской доле, если жилье оформлено в ипотеку. Правила стандартные: на ваши и детские проценты действует один лимит в 3 млн рублей.

Так, например, мать может легко вернуть налог за долю сына или дочери. Но только если не израсходовала лимит.

Как получить налоговый вычет при долевой собственности

Обсудим, как получить вычет, если у квартиры два собственника и больше.

Потребуется подтвердить расходы на приобретение жилья. Сохраните чеки, договор, квитанции и другие документы, которые можно для этого использовать.

Необходимые документы

Чтобы оформить налоговый вычет при долевой собственности, нужны следующие документы:

• Декларация 3-НДФЛ.
• Справка 2-НДФЛ, которая сейчас называется справкой о доходах и суммах налога физического лица.
• Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
• Договор купли-продажи.
• Акт приема-передачи.
• Документ, который подтверждает оплату квартиры.
• Паспорт.
• Договор с банком (если квартира взята в ипотеку).
• Свидетельство о браке (если платили за долю мужа или жены).
• Свидетельство о рождении (когда платили за долю ребенка).
• Заявление супругов о распределении вычета.

Некоторые банки предлагают услуги помощи с оформлением налогового вычета. Например, проект «СберРешения» помогает гражданам правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ и отправить документы в налоговую службу.

Рассмотрение заявления может занять до 40 дней. После этого придет уведомление от налоговой службы о праве на возврат за приобретение доли в квартире.