Можно ли продать собственную квартиру банку: условия, необходимые документы

Если нужно срочно продать квартиру и рассчитаться с долгами, то одним из покупателей может стать банк. Кредитные организации редко выкупают жилье, но если продавец — их должник, шансы заключить сделку значительно выше.

Рассказываем, в каких случаях банк купит квартиру, какие для этого понадобятся документы и как получить максимальную выгоду от сделки.

Можно ли продать квартиру банку

Да, можно: банки не специализируются на торговле недвижимостью, но иногда действительно покупают квартиры. Обычно продавцами становятся их заемщики, которые не смогли платить за ипотеку или кредит и планируют за счет продажи жилья закрыть долги. Предложить банку жилье могут и другие лица, но на такие сделки организации идут еще реже.

В любом случае банк не купит каждую предложенную ему квартиру. Сделка реальна, если:

В остальных случаях продать квартиру банку почти невозможно. Даже если организация согласится, то предложит цену меньше рыночной.

Как продать квартиру через банк

Обычно банки выкупают квартиры, которые заемщики заложили при получении кредита или взяли в ипотеку. Другой банк вряд ли станет покупать это жилье.

Помните, что владелец квартиры не вправе продать или подарить заложенную недвижимость без ведома кредитора. Но если должник не в состоянии выплачивать ипотеку или планирует переехать в другой регион, банки нередко идут навстречу и соглашаются на перепродажу ипотечной квартиры или выкупают ее сами.

Первый вариант выгоднее. Кредитор назначает конечную цену меньше среднерыночной стоимости, и поторговаться с ним вряд ли получится. В то же время, продав квартиру на рынке, можно не только погасить кредит, но и оставить за собой часть прибыли.

Если все же принято решение продать квартиру банку, то порядок действий будет таким:

Шаг 1. Предложение сделки банку

Сначала нужно узнать, заинтересован ли кредитор в покупке. Если да — можно переходить к дальнейшим действиям.

Шаг 2. Оценка жилья и согласование стоимости

Можно нанять независимого оценщика или пригласить сотрудника банка. Специалист проверит состояние квартиры и дома, доступность инфраструктуры и другие детали. После этого банк предложит свою цену.

Шаг 3. Расчет с кредитором

Банк уточняет сумму задолженности по ипотеке (основной долг, проценты, неустойки) и вычитает ее из стоимости квартиры. Если останется излишек, то его получит продавец, если денег не хватает, то должнику придется выплачивать остаток ипотеки.

Шаг 4. Подписание договора и регистрация

После того, как стороны заключили сделку, переход права собственности на квартиру регистрируется в Росреестре.

Продажа собственного жилья

Этот процесс будет незначительно отличаться от продажи ипотечной квартиры. Собственнику придется совершить те же шаги, но для сделки потребуется меньше документов. Если у продавца есть долги перед банком (например, по потребительскому кредиту), то кредитор после заключения договора вычтет задолженность из стоимости сделки.

Собственную квартиру банк также выкупит по цене ниже рыночной. Поэтому, если время терпит, есть смысл продать жилье на рынке вторичной недвижимости.

Что происходит после продажи недвижимости банку

После покупки банк выставляет жилье на торги. Обычно объявления размещают в специальных разделах на официальных сайтах, чтобы потенциальным покупателям было проще ознакомиться с предложениями.

Также здесь можно выгодно купить арестованное жилье должников, не выполнивших финансовые обязательства перед банком. Например, квартиры, которые находились в залоге, или недвижимость, на которую обратили взыскание судебные приставы при возврате долгов. Еще арестованные квартиры можно выкупить на банковских аукционах или в ходе публичных торгов, например, на портале Росимущество.

Здесь же продается и конфискованное жилье — квартиры, которые изъяли в пользу государства за уголовное правонарушение. Например, за мошенничество с недвижимостью или аналогичные преступления.

Конфискованная и арестованная квартира — не одно и то же. Арест — это лишь мера пресечения, такое жилье останется в собственности должника, пока жилье не выкупит и не оформит на себя другое лицо. Конфискация же — это окончательное изъятие квартиры у нарушителя.

Но у обоих видов жилья есть важное сходство. Все они обычно выставляются на торги с существенной скидкой, вплоть до десятков процентов от реальной стоимости.

Можно ли сохранить квартиру при наличии долгов перед банком

Если заемщик не в состоянии платить по счетам, а реструктуризировать или рефинансировать долги ему не удалось, банк доведет дело до суда — тогда приставы могут обратить взыскание на недвижимость.

Однако в ряде случаев можно этого избежать. Например, единственное жилье должника защищено от изъятия на законодательном уровне. Раньше это не касалось ипотечных квартир — их могли изъять, даже если должнику и его семье негде было жить. С осени 2024 года ситуация изменилась: сохранить такую квартиру можно, например, в процедуре банкротства, если подписать с кредитором мировое соглашение. При этом с гражданина спишут все остальные долги: по займам, кредитам, налогам, штрафам, другим платежам.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

Можно ли через банк продать квартиру?

Да, можно договориться с банком о продаже ипотечной квартиры третьему лицу при условии, что за счет прибыли будет погашен долг перед кредитором, или новый владелец продолжит выплачивать ипотеку. Также можно предложить банку купить квартиру, но кредитные организации редко соглашаются на такие сделки.

Какие банки покупают квартиры?

Любая кредитная организация вправе приобретать жилье, но на практике такие сделки проходят редко. Обычно банки выкупают квартиры, на которые оформляли ипотеку. Если должник не справляется с платежами, банк может купить его жилье в счет погашения долга.

Что нельзя делать с квартирой в залоге?

Квартиру нельзя:

• Передавать в залог другому лицу (она уже в залоге у банка).
• Дарить.

Кроме того, нельзя без согласования с кредитором:

• Делать перепланировку.
• Сдавать квартиру в наем.
• Менять статус недвижимости (переводить из жилого помещения в нежилое).