Можно ли сохранить квартиру, если нечем оплачивать ипотеку

Люди, которые взяли ипотечный кредит и столкнулись с финансовыми проблемами, оправданно переживают за судьбу квартиры. Рассмотрим, что делать, если нет возможности платить ипотеку, какие последствия ожидают заемщика и удастся ли сохранить заложенное жилье от изъятия.

Что будет, если не платить ипотеку

Если просрочка небольшая — до 5 дней, то последствия зависят от условий ипотечного договора. Многие банки начисляют неустойку с первого дня неуплаты, а некоторые разрешают закрыть просрочку без санкций и ухудшения кредитной истории.

Но когда заемщик затягивает сроки погашения, возможны два варианта:

• Если за время просрочки на долг продолжают начислять проценты, пени не могут превышать размер ключевой ставки Центробанка РФ на момент заключения кредитного договора.

Пример: когда человек взял ипотеку, ставка ЦБ равнялась 8%. Значит, максимальный размер пеней — 8 / 100 = 0,08. Ежемесячный взнос — 30 000 рублей. Заемщик просрочил платеж на 20 дней.

Общий размер неустойки составит:

0,08 (пени за сутки) * 20 (длительность просрочки) * 30 000 (размер неоплаченного долга) / 365 = 131,5 рубля

• Если начисление процентов приостанавливается, пени за каждый день просрочки не могут превышать 0,06% (или 0,0006) от суммы просроченной задолженности.

Условия кредита те же самые. Размер пеней равен:

0,0006 * 20 * 30 000 = 360 рублей

Также неплательщика ожидают регулярные звонки и СМС от сотрудников банка. Сначала они пытаются узнать причины задержки платежа и предлагают решения. Если заемщик не идет на диалог или отказывается платить, банк может привлечь коллекторов (например, за вознаграждение по агентскому договору).

В целом для заемщика нет разницы, кто требует средства. И служба взыскания банка, и коллекторские агентства должны соблюдать нормы закона № 230-ФЗ: не контактировать с должником чаще положенного, не угрожать, не причинять вред здоровью и имуществу. За такие нарушения грозит административная и уголовная ответственность.

Однако игнорировать предупреждения о передаче дела в суд не стоит. Ипотечная квартира находится в залоге у кредитора. Если заемщик нарушает договор, банк вправе изъять и продать на торгах даже единственное жилье — на недвижимость в залоге не распространяется иммунитет. Такое возможно, если размер неоплаченного долга больше 5%, а длительность просрочки — от 3 месяцев (п. 1 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ).

Реализация залога — крайняя мера, на которую кредитор идет неохотно. Жилье продают со скидкой, и выручки может не хватить на покрытие расходов. Кроме того, для реализации потребуется много времени.

Сначала суд должен разрешить продажу залога. Затем приставы выставляют жилье на аукцион. Если за два этапа торгов квартиру не выкупают, банк может оставить ее себе и попытаться продать самостоятельно. Иногда процесс затягивается на несколько лет.

Как быть, если нечем платить ипотеку

Иногда можно решить проблему, пожертвовав своим комфортом: переехать в более скромное жилье, а ипотечную квартиру сдавать в аренду. Пассивный доход частично или даже полностью покроет ежемесячные платежи.

Но некоторые банки не разрешают сдавать ипотечное жилье в аренду без своего согласия. Если кредитор узнает, съемщикам грозит выселение, а должнику — штраф или расторжение договора.

В случае тяжелой болезни, инвалидности или потери работы долг можно погасить по страховке. Обычно банки требуют, чтобы заемщик застраховал жизнь и здоровье. Защиту от финансовых рисков клиент оформляет по своему усмотрению.

Стоимость этих услуг зависит от банка, страховой компании, срока и размера кредита. Расходы по ипотеке возрастут, зато при травме или потере работы долг выплатит страховщик. Чаще всего люди оформляют только необходимый минимум страховок, при котором банк не повышает ставку по ипотеке.

Если страховка и аренда не спасают, запросите отсрочку, реструктуризацию или рефинансирование кредита.

Кредитные и ипотечные каникулы

Кредитные и ипотечные каникулы — это услуги, по которым заемщику дают отсрочку платежей до полугода. Разница в том, что первые оформляют для любого вида кредита, а вторые — только для ипотеки.

Каникулы можно взять в рамках государственных или банковских программ. Госпрограммы надежнее — кредитор не вправе отказать заемщику в предоставлении услуги даже при просрочках. Но требования по ним значительно строже.

Кредитные каникулы можно оформить при небольшой сумме ипотеки. Цифры отличаются для разных регионов:

• Москва — до 6 млн рублей
• Подмосковье, Санкт-Петербург и Дальний Восток — до 4 млн
• другие регионы — до 3 млн

Кредитные каникулы были введены во время пандемии коронавируса и были рассчитаны на конкретные периоды, но с 1 января 2024 года стали постоянными.

Получить услугу можно только один раз для каждого займа. Если человек уже прибегал к ней в пандемийные годы, снова оформить не получится.

Для получения каникул нужно соответствовать одному из оснований:

• официальный доход за последние 2 месяца сократился минимум на 30% по сравнению со среднемесячным за прошлый год
• жизненные условия ухудшились из-за чрезвычайной ситуации

Заемщик сам выбирает срок каникул в пределах 6 месяцев. Он может уменьшить ежемесячные платежи на любую сумму, вплоть до нуля. Позже изменить условия будет нельзя — только завершить их досрочно. Чтобы получить каникулы, нужно подать в банк заявление и документы, подтверждающие трудную ситуацию.

В течение льготного периода запрещено назначать неустойки, но проценты на долг начисляются согласно кредитному договору. После каникул заемщик продолжает погашать ипотеку по старому графику, а пропущенные платежи и дополнительные проценты выплачивает в самом конце.

Ипотечные каникулы дают при снижении платежеспособности заемщика по таким уважительным причинам, как:

• регистрация в качестве безработного
• получение инвалидности I или II группы
• длительная болезнь (больше 2 месяцев)
• снижение дохода более чем на 30% по сравнению с прошлым годом, при этом платеж по ипотеке превышает 50% среднего дохода за последние 2 месяца
• увеличение числа иждивенцев при снижении дохода на 20%, при этом платеж по ипотеке превышает 40% среднего дохода за последние 2 месяца

Кроме сложной жизненной ситуации, должны соблюдаться эти условия:

• ипотечное жилье — единственное
• ипотека взята для личных нужд
• ранее каникулы не предоставлялись
• изначальный размер кредита — не более 15 млн рублей

Способ оформления тот же, что и при кредитных каникулах, — заявление и обоснования подаются в банк. Клиент получает отсрочку, а срок ипотеки увеличивается на период каникул.

Когда государственные программы не подходят, можно запросить каникулы на условиях банка (обычно рассматриваются как вариант реструктуризации). Они различаются, но почти все предусматривают отсутствие просрочек. Банк не обязан предоставлять такие каникулы и вправе отказать заемщику без объяснения причин, но попытаться стоит.

Реструктуризация ипотеки

Реструктуризация — это изменение условий кредита так, чтобы должнику было проще рассчитаться. Распространенная схема: уменьшение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока ипотеки. Стоимость займа возрастает, но погашение становится более комфортным.

Бывают и другие варианты — отсрочки выплат основного долга или процентов. В любом случае услуга не является обязательной. Иногда в ипотечном договоре сразу указывают, допустима ли реструктуризация и при каких условиях.

Если это возможно, клиент должен доказать, что платежеспособность снизилась по уважительной причине: из-за рождения ребенка, чрезвычайной ситуации, увольнения, сокращения дохода. Строгих рамок нет, поэтому каждый запрос рассматривается индивидуально.

Банки часто заявляют, что реструктуризируют даже просроченные займы, но на практике шансы резко снижаются. Если грозят финансовые трудности — не затягивайте: подайте заявку на реструктуризацию еще до возникновения просрочки.

Рефинансирование ипотеки

Это еще один способ снизить платежи, а в ряде случаев — переплату по кредиту. Клиент переводит ипотеку в другой банк, где ему предлагают лучшие условия (например, более низкую ставку). Заемщик получает новый займ и этими деньгами рассчитывается с первым кредитором.

Переплата будет меньше, если с момента оформления ипотеки снизилась ключевая ставка Центробанка РФ. На ее основе кредитные организации устанавливают годовой процент по займу.

Так, если ипотека была оформлена в июне 2022 года, когда ставка равнялась 11%, то ровно через год можно было перекредитоваться выгоднее — она снизилась до 7,5%. Когда ипотека большая, есть смысл рефинансировать ее при снижении показателя хотя бы на 1,5 пункта.

Например: заемщик взял в ипотеку квартиру стоимостью 16 млн рублей под 11% годовых на 25 лет. Он сделал первоначальный взнос 2 млн. Ежемесячный платеж составил 137 215 рублей, а общая стоимость ипотеки — 41,2 млн.

Через 4 месяца он решил рефинансировать кредит в другом банке под 7,5%. После перекредитования ежемесячный платеж снизился до 103 000 рублей, а стоимость ипотеки упала на 10,1 млн.

Также можно рефинансировать ипотеку на больший срок, чтобы существенно уменьшить размер ежемесячных платежей. Рассчитываться будет проще, но сэкономить вряд ли получится.

Еще одно преимущество перекредитования — за счет нового займа удастся закрыть несколько старых. Однако банки, скорее всего, откажут в рефинансировании, если по ипотеке были просрочки или недавно оформлялась реструктуризация. Это считается признаками ненадежности клиента.

Что делать, если сохранить квартиру не удается

Если перечисленные способы не выручили и банк решил реализовать залог, выгоднее договориться с ним и продать ипотечное жилье самостоятельно — тогда квартира уйдет по рыночной цене.

Стоимость недвижимости постоянно растет, поэтому выручки может хватить не только на погашение долга, но и на другие нужды (например, покупку или аренду более дешевого жилья).

Например: стоимость ипотечной квартиры — 15 млн рублей. За 2 года платежей заемщик отдал банку 1,5 млн, из них около 1,3 млн — за проценты. В этот период недвижимость подорожала на 30%. Продав квартиру за 20 млн, заемщик вернет остаток долга в размере 14,7 млн, а себе за вычетом всех расходов оставит 3,8 млн.

Есть немало схем продажи ипотечного жилья. Например, можно переоформить ипотеку на покупателя, рефинансировать займ в его банке, оплатить долг по кредиту за счет аванса. Изучите все варианты и выберите тот, который лучше подходит в вашей ситуации.

Как быть с другими долгами, кроме ипотеки

Платить по ипотеке нередко мешают другие кредиты. Если они обеспечены имуществом, банки или микрофинансовые организации вправе забрать предмет залога за серьезные и длительные долги. Остальные задолженности могут быть принудительно взысканы через суд.

Когда кредитор получит исполнительный документ (например, судебный приказ), то обратится в ФССП. Приставы вернут деньги, списывая их со счетов, удерживая часть доходов, изымая и продавая собственность должника.

Если понимаете, что не можете погасить все кредиты, оптимальным выходом станет банкротство. Эта процедура полностью избавляет от обязательств по микрозаймам и банковским кредитам, налогам, штрафам ГИБДД, даже коммунальным услугам.

Юристы ФПА знают, как правильно подготовить документы на банкротство и успешно завершить процедуру. Чтобы узнать подробнее о банкротстве в вашем случае, проконсультируйтесь с юристами нашей компании: мы ответим на все вопросы и подскажем, с чего начать подготовку.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Что делать, если нет возможности платить за ипотеку?

   Если у вас возникли финансовые проблемы, рассмотрите следующие варианты:

   • — запросите кредитные или ипотечные каникулы
   • — оформите реструктуризацию или рефинансирование
   • — сдайте жилье в аренду и за счет дохода погашайте ежемесячные платежи
   • — продайте квартиру и полностью рассчитайтесь с банком

2. Сколько нужно не платить за ипотеку, чтобы забрали квартиру?

   Банк вправе потребовать досрочного погашения долга по ипотеке и взыскать заложенное жилье, если заемщик допускает систематические просрочки. Это должно случиться минимум 3 раза за последние 12 месяцев.

   Но чтобы санкция считалась соразмерной нарушению, сумма неисполненного обязательства должна превышать 5% от стоимости заложенной квартиры, а период просрочки — быть больше 3 месяцев.

3. Как сохранить ипотечную квартиру?

   Чтобы защитить ипотечную квартиру, нужно погасить большую часть кредита. Тогда стоимость залога будет намного выше размера долга, и суд запретит изымать жилье. В остальных случаях спасти недвижимость поможет только своевременная оплата ипотеки.

4. Можно ли отказаться от ипотеки и отдать квартиру банку?

   Это возможно, но только с согласия банка. Кредитор и заемщик заключают договор, банк погашает ипотеку, снимает с квартиры обременение и забирает в свою собственность. Однако заемщик не сможет вернуть средства, которые уже заплатил по ипотеке.