Поручитель по ипотеке: кто это и зачем нужен, какие у него права и ответственность

Привлечение поручителя — один из способов повысить шансы на одобрение ипотеки. Однако не все, кто соглашается на этот статус, осознают последствия.

Расскажем, какие обязанности и ответственность влечет за собой поручительство по ипотеке, в чем разница с созаемщиком и как поручителю выйти из ипотечного договора.

Кто такой поручитель по ипотеке

Кто это. Поручитель по ипотеке — это лицо, которое берет на себя обязательство погасить ипотеку, если основной заемщик перестанет платить. Поручитель нужен, чтобы банк был уверен: ипотеку погасят в любом случае — даже если у заемщика возникнут финансовые трудности.

Кто чаще всего становится поручителем. Обычно это близкие люди — родственники или близкие друзья заемщика. Законодательных ограничений нет, но банк проверит поручителя так же строго, как и самого заемщика. Оценит его доходы, трудоустройство, кредитную историю. 

Ответственность. Как правило, поручитель отвечает по обязательствам вместе с заемщиком, если тот допускает просрочку. Конкретный объем ответственности определяется договором.

Срок. Поручительство действует весь срок ипотеки — если кредит оформлен на 20 лет, ответственность сохраняется все эти 20 лет. Но если заемщик погасит ипотеку досрочно, поручительство тоже прекратится раньше срока.

О чем важно знать. Поручитель по ипотеке не получает ни денег, ни прав на жилье. Он просто берет на себя обязательство — заплатить, если заемщик не сможет. 

Чем отличается от созаемщика

Созаемщик и поручитель — это разные статусы, поэтому банк выдвигает к ним разные требования. Главное отличие: созаемщик участвует в договоре наравне с заемщиком, а поручитель лишь страхует банк на случай проблем. 

Право на ипотечную квартиру. Созаемщик участвует в получении кредита наравне с основным заемщиком, но право на долю в жилье получает только при включении в договор купли-продажи или договор долевого участия. Поручитель по ипотеке, даже погасив кредит за заемщика, не претендует на долю автоматически. Такое право возникнет лишь при отдельном оформлении его в качестве собственника.

Обязанность по внесению платежей. У созаемщика она есть — он обязан платить по ипотеке наряду с основным заемщиком. У поручителя такая обязанность наступает только при просрочке со стороны заемщика. Банк придет к поручителю, только если заемщик пропустит свой платеж.

Влияние на сумму кредита. Доходы созаемщика учитываются при расчете максимальной суммы ипотеки — это один из главных поводов его привлекать. Доходы поручителя на итоговую сумму не влияют, но банк все равно их проверяет: нужно убедиться, что в случае чего поручитель сможет выплачивать чужую ипотеку.

Юридическое оформление. Еще одно отличие: созаемщик подписывает основной ипотечный договор — тот же самый, что и основной заемщик. А поручитель заключает с банком отдельное соглашение — договор поручительства.

Когда нужен поручитель для ипотеки

Необходимость привлечь поручителя возникает в ситуациях, когда заемщик не соответствует стандартным критериям банка или есть повышенные риски:

Банк не вправе требовать поручительства как обязательное условие, но может предложить этот вариант, если иначе одобрить ипотеку невозможно.

Кто может быть поручителем: требования банков

Поскольку в случае просрочек поручителю придется исполнять обязательства заемщика, требования к нему такие же строгие:

Чаще всего поручителями становятся близкие заемщику люди, но законодательных ограничений — например, что это должны быть только родственники — нет.

Документы для оформления

Список документов, которые понадобятся при оформлении поручительства:

• Паспорт гражданина РФ.
• Справка о доходах и суммах налога физического лица (бывшая 2-НДФЛ) или справка по форме банка.
• Трудовой договор или копия трудовой книжки.
• Для мужчин до 27 лет — военный билет (при наличии).

Дополнительно банк может запросить:

• Свидетельство о браке, при необходимости — свидетельство о расторжении.
• Свидетельства о рождении детей.
• СНИЛС и/или ИНН.
• Документы на имущество.

Полный список документов необходимо уточнять в банке.

Может ли поручитель взять ипотеку сам

Статус поручителя по чужой ипотеке не препятствует подаче заявки на собственную. Поручительство учитывается при расчете долговой нагрузки, но обычно банки оценивают его мягче, чем действующие кредиты, оформленные на самого клиента. Поэтому поручителю даже проще получить ипотеку, чем созаемщику. Главное условие — доход должен покрывать оба платежа: и свой, и чужой в худшем сценарии. Если зарплаты хватает, шансы на одобрение ипотеки вполне реальные. 

Главный риск в другом: если заемщик перестанет платить и обязательства перейдут к поручителю, а тот тоже не справится — это отразится в его кредитной истории. И тогда о собственной ипотеке придется забыть как минимум на время, потому что вероятность одобрения ипотеки с просрочками в недавнем прошлом крайне мала.

Какую ответственность несет поручитель по ипотеке

Солидарная ответственность. Это стандартный вариант — банк вправе требовать деньги одновременно и с заемщика, и с поручителя. Поручитель отвечает в полном объеме: основной долг, проценты, штрафы и неустойки, если они будут начислены.

Субсидиарная ответственность. Применяется, только если это прямо указано в договоре поручительства. Банк сначала предъявляет требования заемщику и лишь при его неплатежеспособности — обращается к поручителю. Такой вариант встречается редко.

Какие права и обязанности у поручителя

Обязанности. Если заемщик допускает просрочку, банк может обратиться к поручителю — и тот обязан внести платеж. На практике это происходит почти сразу: банки прописывают в договорах немедленное наступление ответственности поручителя при просрочке заемщика.

Кроме того, поручитель обязан уведомлять банк о любых изменениях: сменил фамилию, переехал, поменял номер телефона — об этом нужно предупреждать. Звучит как формальность, но на деле это важно: если дойдет до разбирательств, «я не знал» не сработает.

Права. Если поручитель заплатил по ипотеке за заемщика, он вправе потребовать эти деньги обратно — это называется право регресса. Если заемщик отказывается возвращать деньги, можно взыскать всю сумму через суд, в том числе за счет его имущества.

Чем рискует поручитель по ипотеке

Главное: поручитель по ипотеке рискует однажды оказаться должником, даже если сам ни копейки не получил от банка. Если заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке, банк придет к поручителю: сначала — с требованием об уплате, потом — с иском в суд.

Если суд встанет на сторону банка (а он почти всегда на его стороне, потому что есть договор и подпись поручителя), в дело вступят приставы. Они могут арестовать счета, машину, долю в квартире — и продать имущество в счет долга. Причем судебные расходы тоже лягут на поручителя.

Но даже если до суда не дойдет, проблемы никуда не денутся. С 2023 года банки считают факт поручительства действующим обязательством: когда поручитель захочет взять собственную ипотеку или автокредит, его долговая нагрузка окажется выше, чем он ожидал. В итоге — отказ или менее выгодные условия. А если поручителю придется вносить платежи за заемщика и он сам допустит просрочку — это ухудшит его кредитную историю.

Отказаться от поручительства в одностороннем порядке нельзя. Прекращение возможно только по соглашению сторон и изменению условий договора.

Как выйти из поручительства по ипотеке

Поручительство прекращается автоматически при полном погашении долга или по истечении срока, установленного в договоре поручительства. В остальных случаях выйти из обязательств удастся только по согласованию с банком и заемщиком. Разберем основные варианты, в которых это возможно.

Замена поручителя на другое лицо. Если найдется человек, который готов взять на себя эту роль и устроит банк по всем требованиям, договор с прежним поручителем может быть расторгнут.

Предоставление заемщиком другого обеспечения. Например, залога — недвижимости, автомобиля или другого имущества. Если банк получает достаточную гарантию возврата долга, он может согласиться на прекращение поручительства. 

Частичное досрочное погашение кредита. Если заемщик уже погасил большую часть ипотеки, банк не так рискует — и может отпустить поручителя. 

Что делать поручителю в нестандартных ситуациях

При оформлении ипотеки на строительство жилья банки, как правило, предлагают привлечение созаемщика или поручителя: залога на начальном этапе еще нет, и это служит дополнительной гарантией. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве залога поручительство может быть снято — обеспечением служит уже недвижимость.

В случае смерти заемщика поручитель обязан погашать кредит, даже если наследники приняли долги умершего. Наследники отвечают по долгам только в пределах стоимости наследства.

Если этой суммы не хватает, остаток компенсирует поручитель. После погашения долга он получает право регрессного требования к наследникам и может взыскать с них сумму, в том числе через суд.

Если ипотека была застрахована при жизни заемщика, то долг покрывает страховая компания — и поручители с наследниками освобождаются от обязательств. Получив требования от банка, важно проверить условия страховки в кредитном договоре.

При разводе заемщика обязательства поручителя сохраняются в полном объеме, независимо от раздела общего имущества.

Банкротство заемщика или поручителя

Если процедуру банкротства проходит заемщик, поручитель продолжает нести ответственность за долг. При этом он тоже может включить свои требования в реестр кредиторов.

Если банкротство оформляет поручитель, долг перед банком включается в его реестр кредиторов. Часть обязательства может быть погашена за счет имущества поручителя (если оно, конечно, есть), а остаток списывается в финале процедуры банкротства, если соблюдены все условия процедуры.

Когда поручителей несколько, остальные продолжают нести солидарную ответственность вместе с заемщиком.

Что происходит, если поручитель погасит долг

Если поручитель закрывает ипотеку за заемщика, он не просто теряет деньги — к нему переходят права кредитора. Мы уже говорили о праве регресса. Оно означает, что поручитель может потребовать с заемщика всю выплаченную им сумму, включая проценты и судебные издержки. А если заемщик отказывается — деньги можно взыскать через суд, в том числе за счет той самой квартиры, ради которой все и затевалось. Так что при определенном стечении обстоятельств поручитель может получить права на недвижимость — но это крайний сценарий, до которого редко доходит на практике.