Рефинансирование семейной ипотеки: условия и особенности в 2026 году

Если у вас родился ребенок, а ипотека оформлена по рыночной ставке выше 20–25%, можно рефинансировать кредит по семейной программе под 6%.

Рассказываем, как рефинансировать обычную ипотеку под семейную и что для этого потребуется.

Что такое семейная ипотека

Семейная ипотека — это кредит, который выдается на приобретение жилья для семей с детьми под 6% годовых. Это государственная программа, рассчитанная до 2030 года. Получить семейную ипотеку могут семьи, в которых есть:

• Хотя бы один ребенок младше 6 лет на дату заключения договора.
• Двое и более несовершеннолетних в возрасте от 7 до 18 лет.
• Ребенок с инвалидностью.

Достаточно, чтобы соблюдалось одно из этих условий. 

На что можно использовать семейную ипотеку

Изначально программа распространялась на постройку жилья и покупку квартир в новостройках. Вторичка была доступна только семьям с ребенком-инвалидом, если в регионе отсутствовали строящиеся многоквартирные дома.

С 1 апреля 2025 года использовать семейную ипотеку на вторичное жилье также могут семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно, если соблюдены критерии:

Сколько раз можно оформить семейную ипотеку

С 1 февраля 2026 года введено ограничение: теперь для каждой семьи будет доступна лишь одна льготная ипотека. Поэтому супруги в обязательном порядке должны выступать созаемщиками в кредитном договоре.

Перейти на эту программу можно даже в случае, если вы оформили обычную ипотеку, а позже получили право на государственную помощь.

Что такое рефинансирование семейной ипотеки

Рефинансирование по программе семейной ипотеки — это оформление нового, более выгодного кредита, за счет которого погашается текущий. Разница существенная: пока по обычной ипотеке ставки держатся выше 21%, семейная программа выдается всего под 6% — экономия может достигать сотен тысяч рублей.

Кто может рефинансировать ипотеку по семейной программе

Общие требования к заемщикам:

• Ограничения по возрасту: от 21 года при подаче заявки до 75 лет к моменту окончания срока кредита.
• Российское гражданство.
• Стаж работы: от полугода по трудовому договору, от 2 лет для предпринимателей либо оформленная самозанятость.
• Стабильный доход.
• В семье имеется ребенок до 6 лет включительно или несовершеннолетний-инвалид.
• Показатель долговой нагрузки ниже 50%. Обычно банки не озвучивают это требование, но оно подразумевается внутренней политикой.

Несколько важных нюансов:

• Семьи с усыновленными детьми и родители-одиночки тоже имеют право на льготу.
• Ипотеку можно рефинансировать по семейной программе уже после рождения ребенка.

Условия рефинансирования в 2026 году

Для тех, кто хочет провести рефинансирование в рамках семейной ипотеки, действуют стандартные условия.

Ставка — до 6% годовых по льготной части кредита. Обсуждается возможность дифференциации ставки в зависимости от количества детей, но на 2026 год базовое условие — 6%.

Срок кредита — до 30 лет.

Сумма, которую можно перевести на льготную ставку, ограничена до 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; до 6 млн рублей — для остальных регионов.

Если остаток долга превышает эти лимиты, льготная ставка применяется только к части в пределах лимита, а оставшаяся сумма обслуживается по рыночной ставке. Такой формат называется комбинированной ипотекой.

С 2026 года разрешено рефинансировать кредиты, изначально выданные на условиях комбинированной ипотеки. Это значит, что заемщик может снизить именно рыночную часть ставки, если банк предложит более выгодные условия. Доля кредита, подпадающая под господдержку, пересматривается только в рамках установленных лимитов — увеличить ее за счет рефинансирования нельзя.

Дополнительно действует общее ограничение: остаток долга, переходящий на новые условия, не должен превышать 80% стоимости жилья, указанной в отчете об оценке.

На какую недвижимость распространяется программа

Под рефинансирование по программе семейной ипотеки подпадают уже готовые либо строящиеся квартиры и частные дома от застройщика по договору долевого участия или купли-продажи.

Семьи с ребенком-инвалидом вправе рефинансировать кредит на строительство частного дома по договору подряда, если в нем предусмотрены расчеты через эскроу-счет.

При наличии двоих детей старше 6 лет и младше 18 лет семья имеет право на льготную ипотеку на строительство дома или приобретение квартиры при таких условиях:

• Население города, где проживает семья, меньше 50 000 человек (по состоянию на 1 января предыдущего года). 
• В регионе незначительные объемы строительства или действует собственная программа развития.

Перекредитовать ипотеку на вторичное жилье удастся в местностях, где нет застройки по информации ЕИСЖС, но только для семей с детьми-инвалидами.

Когда рефинансирование будет выгодным

В общем случае выгода при рефинансировании заметна, когда ставка по новым условиям хотя бы на 1,5 процентных пункта ниже. Если вы переходите с обычной ипотеки на семейную, ставка наверняка окажется значительно меньше. 

Если рефинансируете кредит, сразу оформленный на льготных условиях, посчитайте разницу в переплате. Не забудьте о дополнительных расходах, которые возможны:

Обычно в перекредитовании нет смысла, если прошло больше половины срока договора. За это время вы уже погашаете большую часть процентов, и остается выплатить только тело долга. 

Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Соберите необходимые документы:

• Паспорта заемщика и созаемщика.
• Документы, подтверждающие доход и трудовой стаж.
• Документы об объекте недвижимости.
• Если регистрация временная — соответствующую справку из миграционной службы.
• Кредитный договор по действующей ипотеке, справку об остатке долга, график платежей и другие сведения.

Шаг 2. Заполните заявление на рефинансирование ипотеки и передайте в банк вместе с пакетом документов. Обычно подать заявление можно онлайн.

Шаг 3. Дождитесь решения. На практике крупные банки отвечают быстро — в течение одного или нескольких дней. Часто о решении сообщают практически сразу же. Например, в Т-Банке ответа придется ждать всего несколько минут. 

Шаг 4. Если заявку одобрили, заключите кредитный договор и получите деньги.

Шаг 5. Погасите старую ипотеку и возьмите справку об отсутствии долга. Некоторые банки переводят деньги предыдущему кредитору самостоятельно.

Шаг 6. Переоформите предмет залога на новый банк. Иногда достаточно написать заявление первоначальному кредитору: он сам подаст необходимые документы и перерегистрирует обременение в Росреестре.

Почему могут отказать

Банки могут отказать в рефинансировании, не раскрывая причин, но чаще всего они руководствуются такими факторами:

• Плохая кредитная история и высокая закредитованность заемщика — более 50% от дохода уходит на погашение долгов.
• Недостаточный уровень дохода.
• Слишком молодой или преклонный возраст, что влечет дополнительные риски для банка.
• Жилье не соответствует изначальным параметрам. Например, состояние объекта ухудшилось, решается вопрос раздела недвижимого имущества после развода или в квартире неправомерно сделали перепланировку.
• Ипотека уже рефинансировалась ранее.
• По ипотечному договору есть или были просроченные платежи.

Предложения банков по рефинансированию

Рефинансирование ипотеки с господдержкой доступно не в каждом банке. Те, кто предлагает такую услугу, могут указывать в рекламе минимально возможные ставки. Но в действительности условия подбираются персонально.

Перечислим несколько основных банков, рефинансирующих семейную ипотеку: