Рефинансирование ипотеки: ключ к финансовой стабильности 

Ипотека — популярный и доступный способ приобретения жилья в России. По данным Центрального банка РФ, на конец 2023-го года в стране было выдано 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей. 

Однако условия по ипотеке не всегда устраивают заемщиков. Один из способов изменить условия жилищного кредитования — рефинансирование ипотеки. Как происходит рефинансирование ипотеки, какие условия предлагают банки, через какое время можно сделать рефинансирование, как снизить ежемесячный платеж, есть ли альтернатива рефинансированию — ответы в этой статье. 

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами

Рефинансирование ипотеки — это оформление нового ипотечного кредита для погашения текущего. Основной целью такого «перекредитования» является получение более выгодных условий. Например, снижение процентной ставки, уменьшение ежемесячных платежей или сокращение общего срока кредита).

Рефинансировать ипотеку можно в своем или другом банке — зависит от того, какой кредитор предлагает лучшие условия. Фактически это то же самое, что брать новую ипотеку, просто под более низкий процент. Нужно собрать те же документы, дождаться решения банка, повторно зарегистрировать залог.

Программы рефинансирования доступны для жилья в новостройках, а также вторичного рынка. Ипотеку, оформленную на квартиру, находящуюся еще на этапе строительства, тоже можно перевести в другой банк.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку, а когда — нет

Рефинансирование ипотеки выгодно, когда текущие условия по кредиту можно значительно улучшить. Например, если процентные ставки на рынке снизились, есть смысл взять новый кредит с более низкой ставкой. Тогда уменьшатся не только ежемесячные платежи, но и, соответственно, снизится общая сумма переплаты.

Однако рефинансирование ипотечного кредита не всегда выгодно. Если разница в процентных ставках незначительная, она не покроет дополнительные расходы (например, на оформление нового кредита, оценку недвижимости, страховку). Если по старому кредиту предоставлялись льготы в рамках социальных или государственных программ поддержки по ипотеке, на новую ипотеку они распространяться не будут. 

Если до окончания выплаты ипотеки осталось всего несколько лет, выгода от рефинансирования если и будет, то минимальной. Во многом это связано с аннуитетной схемой погашения: в первые годы вы отдаете банку почти все проценты. Последние платежи идут уже на выплату основного долга.

Как сделать рефинансирование ипотеки

Выбрать банк. Мы уже говорили: рефинансирование возможно как в «своем» банке, так и в других организациях. Проанализируйте предложения разных кредиторов и требования, предъявляемые к заемщикам. Учитывайте, что добиться рефинансирования с плохой кредитной историей почти невозможно. 

Чем ниже процентная ставка по новому кредиту, тем выгоднее будет рефинансирование.

Чтобы сравнить условия, можно пользоваться онлайн-калькуляторами банков, но они дают только общее представление — индивидуальные параметры кредита будут отличаться.

Собрать документы. Банки требуют паспорт, чтобы подтвердить личность заемщика, и ИНН. Также понадобится текущий договор ипотеки и справка об остатке задолженности, чтобы кредитор оценил предыдущие условия по кредиту. Справка о доходах требуется, чтобы банк проанализировал платежеспособность потенциального клиента.

Полный список документов необходимо запросить у банка, выбранного для рефинансирования ипотеки.

Подать заявку. Обычно анкету можно подать онлайн, личный визит уже не требуется. Некоторые кредитные организации (например Сбербанк или Т-Банк) предлагают сделать это через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Срок рассмотрения заявки зависит от банка, но обычно составляет от нескольких дней до двух недель. В течение этого времени банк проверяет документы, предоставленные заемщиком, и его кредитную историю.

Одобрить недвижимость. Для одобрения недвижимости при рефинансировании ипотеки потребуется предоставить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Также могут попросить предъявить кадастровый паспорт квартиры, чтобы банк оценил технические характеристики недвижимости, выписку из домовой книги о количестве и составе проживающих и копии паспортов продавцов жилья, если недвижимость приобретена у физических лиц.

Для корректной оценки стоимости недвижимости банк привлечет независимого оценщика. Если кредитора все устроит, он сформирует предложение с условиями рефинансирования ипотечного кредита.

Подписать договор рефинансирования. После одобрения заявки остается только подписать договор. Убедитесь, что в документе содержатся подробные условия по новому кредиту, включая его полную стоимость (ПСК).

После подписания договора банк зачислит сумму рефинансирования на текущий кредит для его погашения. Производить дальнейшие выплаты необходимо уже по новому кредиту — в соответствии с условиями, зафиксированными в договоре.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки

За рефинансирование банк не взимает комиссию. Однако могут возникнуть дополнительные расходы (например, срочные проценты, начисляемые на старый кредит с момента подачи заявки на рефинансирование до его полного погашения).

Если берете новый кредит, потребуется оплатить услуги по оценке недвижимости и страховку. Эти расходы могут включаться в общую стоимость кредита или оплачиваться отдельно. Страхование ипотеки является обязательным.

Через сколько можно сделать рефинансирование ипотеки

Конкретных сроков в законе нет. Обычно банки требуют, чтобы старый кредит не являлся «свежим» (то есть было внесено определенное количество платежей в течение нескольких месяцев). Когда есть просроченная задолженность или реструктуризированный кредит, банки вряд ли одобрят рефинансирование.

Если подать заявку сразу после получения ипотечного кредита, может не хватить времени, чтобы окупить затраты на рефинансирование за счет сэкономленных процентов. И, напротив, рефинансирование в конце срока кредита может не принести существенной пользы, так как большая часть процентов уже будет выплачена. 

Этот пример иллюстрирует, когда рефинансирование ипотеки для физических лиц невыгодно. Можно проверить другие варианты с разными суммами, ставками и сроками кредита, чтобы найти оптимальное решение.

Что делать, если рефинансирование ипотеки не подходит по условиям

Рефинансирование ипотеки — не единственный способ снизить долговую нагрузку. 

Реструктуризация предполагает изменение условий текущего кредита без полного погашения. Банк может уменьшить ежемесячный платеж, но это увеличит срок выплаты кредита. Придется выбирать: или выходить на просроченную задолженность (с риском потери залоговой недвижимости), или делать реструктуризацию и переплачивать на процентах.

Ипотечные каникулы — это право заемщика, попавшего в трудную жизненную ситуацию, на приостановление выплат по ипотечному кредиту. Максимальный срок таких каникул составляет шесть месяцев. Отсрочку одобрят, если сумма кредита не превышает 15 млн рублей, заемщик находится в трудной жизненной ситуации, ранее ипотечные каникулы не предоставлялись.

Другое, более надежное решение — оформление банкротства. Оно позволяет избавиться от всех долгов: кредитов, микрозаймов, автоштрафов и даже платы за коммунальные услуги. Задолженности списываются раз и навсегда, а ипотечное жилье благодаря поправкам от 2024 года можно сохранить.

Главное — заручиться поддержкой профессионалов. Проконсультируйтесь бесплатно у юристов компании «Финансово-правовой альянс», чтобы узнать больше о процедуре банкротства и начать подготовку к полному списанию долгов.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?

   Если нашли программу рефинансирования, по которой ставка ниже, по крайней мере, на 1,5-2% годовых, чем по текущему ипотечному договору.

2. Где сейчас выгодно рефинансировать ипотеку?

   Программы перекредитования действуют в Сбере, Т-Банке (бывшем — «Тинькофф»), ВТБ, Газпромбанке и других организациях. Сравните предложения, обращая внимание на процентные ставки, сроки кредитования, комиссии и другие условия. Выберите самое выгодное по отношению к текущему кредиту.

3. Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

   Можно, это называется внутренним рефинансированием. Условия и процентные ставки могут различаться внутри одного и того же банка, поэтому внимательно проанализируйте доступные предложения. Внутреннее рефинансирование может сопровождаться дополнительными комиссиями и расходами.

4. В каком случае можно рефинансировать ипотеку?

   Рефинансировать ипотеку можно, если текущие условия по кредиту кажутся неудовлетворительными. Однако многое зависит от кредитора. Банк вряд ли одобрит рефинансирование кредита, который был выдан совсем недавно.