Срок давности по оспариванию сделок

Пока действует срок исковой давности, можно оспорить любую сделку с имуществом. Разумеется, если есть основания. Когда суд признает сделку недействительной, ее последствия отменят — это значит, что сторонам придется вернуть друг другу все полученное.

Расскажем, как работают сроки исковой давности по оспариванию сделки и как исключить поводы к ее отмене.

Что значит срок исковой давности по оспариванию сделок

Срок исковой давности (СИД) — это промежуток времени, в течение которого физическое или юридическое лицо может обратиться в суд для защиты своих прав. Возможность подать иск сохраняется и по истечении СИД. Но в этом случае второй стороне достаточно обратить внимание суда на нарушение давности — тогда исковые требования не удовлетворят.

СИД по гражданским делам в общем случае составляет три года. Иногда он может увеличиваться до 10 лет, а в других ситуациях — сокращаться до 3 месяцев.

Сроки исковой давности по отмене недействительных сделок приведены в ст. 181 ГК РФ:

• 1 год — для оспоримых сделок.
• 3 года — для ничтожных сделок.
• 10 лет — для сделок, нарушающих интересы третьих лиц. Это максимально возможный срок для обжалования ничтожных сделок.

Чтобы суд закрыл дело по истечении сроков давности, заинтересованная сторона должна подать соответствующее заявление до того, как будет вынесено решение (ч. 2 ст. 199 ГК РФ). Иначе дело рассмотрят по существу, как будто СИД не завершался.

Следить за истечением сроков исковой давности — обязанность сторон, а не суда.

Сроки исковой давности по оспоримым и ничтожным сделкам

Оспоримые и ничтожные — это два вида недействительных сделок. И те, и другие не порождают последствий, предусмотренных их условиями, не создают прав и обязанностей для сторон. После отмены такой сделки стороны обязаны вернуть друг другу все полученное. Но, несмотря на кажущуюся общность, между ничтожными и оспоримыми сделками есть разница:

• Ничтожные сделки нарушают закон уже в момент заключения. Собирать доказательства и устанавливать недействительность такой сделки в суде не требуется. Обращение в суд нужно только для взыскания денег в пользу пострадавшей стороны.
• Оспоримые сделки признаются недействительными только по решению суда. До этого момента они считаются правомерными. Пострадавшей стороне сначала нужно доказать, что сделка нарушает закон, и только потом требовать возврата денег или имущества.

Для ничтожных сделок — 3 года

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Основание — ч. 1 ст. 181 ГК РФ. Для третьих лиц он продлевается до максимальных 10 лет.

Как считать. Для сторон СИД отсчитывается со дня начала исполнения сделки, а для третьих лиц — со дня, когда они узнали (или должны были узнать) о начале исполнения.

Примеры ничтожных сделок:

• Мнимый договор купли-продажи, чтобы прикрыть дарение.
• Покупка имущества по фальшивой доверенности у лица, не являющегося его собственником.
• Заключение договора займа, кредита или купли-продажи с недееспособным или малолетним (до 14 лет) гражданином.

Для оспоримых сделок — 1 год

Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год. Основание — ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Как считать. Этот год отсчитывается с момента, когда открылись обстоятельства, делающие сделку оспоримой. Например, это может быть введение в заблуждение, обман, насилие или угрозы. В двух последних случаях СИД начинает течь с момента прекращения воздействия.

Примеры оспоримых сделок:

• Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, без письменного согласия второго супруга (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
• Продажа автомобиля со скрученным пробегом или скрытыми дефектами.
• Использование земли сельскохозяйственного назначения для строительства жилого дома.
• Продажа комнаты или доли в квартире в обход лиц, у которых преимущественное право выкупа.

Особенности сроков по сделкам с недвижимостью

Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Срок исковой давности по ним начинает течь с момента перехода права собственности, если истец мог узнать о сделке именно тогда. На сделки с недвижимостью распространяется десятилетний абсолютный предел для обжалования ничтожных сделок.

При покупке недвижимости нужно внимательно изучать историю ее владения. Чтобы внезапно появившийся законный владелец не смог оспорить сделку и востребовать квартиру (или ее часть), желательно избегать нескольких событий в истории владения.

Получение в наследство. Другие законные наследники могут оспорить продажу квартиры в суде и забрать причитающуюся им долю. Срок исковой давности в этом случае составляет 3 года с момента, когда они узнали о своем праве на наследство.

Продажа одним из супругов совместно нажитого имущества. Оспорить такую сделку проще всего, так как закон четко устанавливает: продажа совместной недвижимости возможна только при наличии нотариально заверенного согласия супруга. Не имеет значения, кто оплачивал покупку квартиры и на кого она была оформлена. Супруг, права которого были нарушены, может оспорить сделку в течение 10 лет с даты ее регистрации.

Продажа гражданином в разводе. Здесь согласие бывшего супруга уже не требуется, но в течение 3 лет он все еще сохраняет право оспорить сделку по продаже жилья, купленного в браке.

Приватизация. Сама по себе она не является проблемой и не дает третьим лицам право претендовать на недвижимость. Но есть одна тонкость: если кто-то из членов семьи владельца отказался от участия в приватизации, по закону он может проживать в этой квартире до конца жизни. Выписать его не удастся независимо от сроков давности. Продавец может скрыть, что в квартире прописаны граждане, служащие по призыву или, например, отбывающие срок в местах лишения свободы.

Когда срок исковой давности не применяется

Если на требование не распространяется срок исковой давности, обратиться в суд за его исполнением можно в любое время: через пять, десять, и даже двадцать лет с момента нарушения прав. Примеры таких требований приведены в ст. 208 ГК РФ. Среди них:

• Требования к банку о выдаче вклада.
• Защита личных неимущественных прав и нематериальных благ.
• Требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина. Однако удовлетворены они будут только за последние три года (кроме возмещения ущерба, причиненного в результате теракта).

Срок исковой давности не начинает течь для ничтожных сделок, исполнение которых не началось.

Также СИД может быть приостановлен (ст. 202 ГК РФ), если предъявлению иска мешали непреодолимые обстоятельства или предшествовал обязательный досудебный порядок. Когда препятствия будут устранены, срок исковой давности продолжает отсчет.

Перерыв течения СИД (ст. 203 ГК РФ) отличается от приостановления тем, что после него срок запускается заново. Истекшее до перерыва время в новый отсчет не включается. Течение СИД прерывается, если ответчик признает наличие обязательства. Например, когда должник пишет расписку: «Долг в размере 500 000 рублей признаю и обязуюсь вернуть до первого сентября».

В банкротстве физических лиц к сроку исковой давности применяются особые правила — обычно он составляет от 1 года до 3 лет, но бывают исключения. Например, для некоторых сделок действует «период подозрительности». Когда он истечет, сделку уже не смогут оспорить по специальным основаниям. Такой период может составлять даже 1 месяц — для сделок с возможностью предпочтения. Особенности оспаривания договоров в процедуре банкротства физического лица мы подробно разбирали в другой статье.

Восстановление пропущенного срока исковой давности

Пропущенный срок исковой давности можно восстановить. Но для этого нужна уважительная причина, мешавшая подать иск в последние шесть месяцев СИД (или в течение всего срока, если осталось меньше полугода). Несколько таких причин упоминаются в ст. 205 ГК РФ:

• Тяжелая болезнь.
• Нахождение в беспомощном состоянии.
• Неграмотность заявителя. Не юридическая, а буквальная — человек должен не уметь читать и писать.

Впрочем, этот список не окончательный. Уважительность причины в конечном итоге всегда оценивает суд, а вместе с ней — связь с невозможностью подать иск. Каждый случай фактически рассматривается в индивидуальном порядке.

Право на восстановление истекшего срока исковой давности есть только у физических лиц. У индивидуальных предпринимателей и компаний такой возможности нет.

Что делать, чтобы не нашлись основания для оспаривания сделки

Чтобы исключить риск оспаривания сделки, перед покупкой недвижимости нужно: