Договор аренды земельного участка: полное руководство для физических лиц

Аренда земельного участка кажется простой: договорились — и пользуйся. Но на практике из-за одной формулировки можно лишиться участка или оказаться в должниках.

Рассказываем, как грамотно составить договор аренды, на что обратить внимание и как защитить свои интересы.

Что такое договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка — это соглашение двух сторон, согласно которому арендодатель передает арендатору право пользоваться участком за плату. Арендатор принимает условия пользования и должен вовремя вносить платежи. Сам участок является предметом договора.

Земельный и Гражданский кодексы РФ регулируют такие сделки. Например, нельзя арендовать землю, которая ограничена в обороте или исключена из него. Зато можно арендовать долю земельного участка, но только если она выделена в натуре. Иначе невозможно определить, какая часть передается арендатору. 

Договор аренды составляется в письменной форме. Можно использовать универсальные образцы, но главное — добавить существенные условия, иначе договор будет считаться незаключенным.

По желанию договор заверяется у нотариуса. Это ускорит судебный процесс, если один из участников нарушит условия. Однако стороны вправе обойтись без нотариального заверения.

Если срок аренды составляет год или больше, требуется регистрация договора в Росреестре.

Существенные условия договора аренды земли

Существенные условия — это минимум того, что нужно прописать в договоре для его признания заключенным. Для договора аренды земли действует всего два существенных условия: первое — предмет договора (то есть сам земельный участок) и размер арендной платы. Даже если одного из этих условий не будет, договор аренды будет считаться незаключенным.

Как составить договор

Разберем подробно содержание договора аренды участка.

В шапке документа указывается дата и место его заключения, а также ФИО или наименования сторон и их статус — арендодатель и арендатор.

Суть сделки. Одна из сторон сдает земельный участок в аренду, а другая принимает.

Характеристики земельного участка:

• Адрес.
• Площадь.
• Границы участка.
• Целевое назначение.
• Вид разрешенного использования.
• Сооружения и коммуникации на участке.
• Отсутствие обременений.

Не получится сдать в аренду участок, который арестовали судебные приставы.

Срок договора и оплата

Срок аренды. Для аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, максимальный срок составляет 49 лет. Для других случаев стороны могут установить иной период, если он не противоречит закону. Предельные сроки зависят от целей использования земли и указаны в ст. 39.8 ЗК РФ.

Если позже потребуется продлить аренду, стороны могут заключить дополнительное соглашение до истечения срока основного договора (при отсутствии иного условия).

Условия оплаты. К ним относится размер и график платежей, а также порядок действий, если необходимо изменить сумму.

Права и обязанности сторон

Права арендатора:

• Пользоваться участком и его ресурсами, например подземными водами.
• Оформлять свои права на аренду в залог с разрешения арендодателя, вносить их в уставной капитал.
• Иметь преимущество при заключении нового договора при условии добросовестного исполнения обязательств. Если арендодатель заключит договор с другим лицом, бывший арендатор вправе через суд потребовать перевода договора на себя.

Арендатор обязуется:

• Использовать участок по назначению и не ухудшать его состояние.
• Не нарушать права арендодателя и других лиц, в том числе соседей.
• Не нарушать границы участка.
• Вовремя вносить плату за аренду.

Права арендодателя:

• Контролировать, как используется участок.
• При нарушениях со стороны арендатора — досрочно расторгнуть договор и потребовать компенсацию.
• Изменять размер платы в порядке, предусмотренном договором.

Арендодатель обязуется:

• Передавать участок в хорошем состоянии.
• Помогать арендатору с землеустройством.
• Платить компенсацию, если арендатор упустил выгоду из-за изъятия земли для государственных и муниципальных нужд.

Ответственность и расторжение договора

Ответственность сторон. За неисполнение обязательств по договору или нарушение прав другой стороны наступает ответственность.

Арендатор может быть оштрафован за каждый день просрочки по оплате или поздний возврат участка, арендодатель — за досрочное прекращение договора без оплаты.

Порядок разрешения споров. Стороны договариваются о том, что будут делать в спорной ситуации. Помимо обращения в суд обычно вносятся пункты о методах досудебного урегулирования.

Условия расторжения договора. Указываются причины досрочного прекращения сотрудничества.

Примеры оснований для арендатора:

• Участок оказался изначально не пригоден к использованию.
• Арендодатель мешает пользоваться участком для законных целей.

Типичные причины расторжения договора аренды земли для арендодателя:

• Арендатор не платит за аренду: в договоре можно прописать какая именно длительность просрочки ведет к разрыву договора.
• Арендатор ухудшает состояние участка или нарушает его целевое использование.
• Арендатор пользуется участком не по назначению или для незаконных целей.

Стороны вправе договориться о прочих пунктах по согласованию.

Образец договора аренды земли

Чтобы заключить договор, можно использовать универсальный шаблон. Главное — убедиться, что добавили существенные условия.

Виды аренды по сроку договора

В зависимости от срока действия договор аренды земли может быть:

• Краткосрочным — до 1 года. Такая аренда не требует регистрации в Росреестре. Подходит для сезонного или временного использования.
• Долгосрочным — от 1 года до 49 лет. Договор подлежит обязательной регистрации, иначе считается незаключенным.
• На неопределенный срок — если срок не указан. В этом случае любой из участников вправе прекратить аренду, уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца.

Виды договоров аренды земли по субъектам

Порядок сделки может отличаться в зависимости от того, кто и у кого арендует землю, но форма договора остается той же.

Аренда у государства и муниципалитета

Обычно договор аренды с администрацией заключают после торгов. Главное, чтобы участок уже не находился в аренде или не имел других ограничений, которые препятствуют заключению сделки.

Если торги по объекту не проводятся, их можно инициировать, подав заявление в администрацию.

Иногда участки выдаются без аукциона — получателями выступают граждане и компании со льготами. Таким способом можно получить участок, даже если он не организован и не имеет определенных границ.

Администрация сама составит договор и акт приема-передачи. Останется внимательно его прочесть и подписать — на это дается 30 дней. Если отказаться или нарушить сроки, землю получит другой участник торгов либо проведут новый аукцион.

Между гражданами

Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме независимо от срока. Это важно для защиты прав обеих сторон: только письменный документ позволяет подтвердить условия аренды в случае спора.

Между физическим и юридическим лицом

Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, порядок оформления в целом совпадает с обычной арендой.

Главное — предусмотреть все существенные условия, зафиксировать права и обязанности в письменной форме, при необходимости зарегистрировать договор в Росреестре. Такие договоры также подчиняются общим требованиям законодательства.

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр. Это может сделать как арендатор, так и арендодатель.

Необходимы следующие документы:

• Заявление на регистрацию.
• Договор аренды земельного участка.
• Выписка ЕГРН на участок.
• Паспортные данные сторон.

Госпошлина для физлиц при регистрации договора аренды составляет 4 000 рублей, для земель сельхозназначения — 700 рублей (пп. 27.2 и пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

При передаче участка обязательно составляется акт приема-передачи. Он фиксирует состояние участка и помогает избежать споров при возврате земли: например, если арендодатель заявит об ущербе, который был до аренды.

Нарушение требований о регистрации влечет штраф по ст. 19.21 КоАП.

Договор аренды, заключенный на срок от одного года, без регистрации в Росреестре считается незаключенным для третьих лиц. К примеру, новый собственник участка может не признать такой договор и потребовать освобождения земли.

Налоги при аренде земельного участка

Если арендодатель — физлицо, он должен уплатить НДФЛ с полученного дохода. Индивидуальные предприниматели платят налог в рамках своей системы, например УСН.

Земельный налог, как правило, уплачивает собственник, но стороны могут договориться о компенсации этих расходов арендатором.

Особые случаи и дополнительные соглашения

В некоторых ситуациях с арендой земли возникают нестандартные условия или требуется оформить дополнительные договоренности.

Предварительный договор

Предварительный договор целесообразно заключить, если участок арендуется не сразу, а через определенный срок. Так другая сторона не сможет отказаться от сделки.

Правила оформления предварительного договора регулирует ст. 429 ГК РФ. Заверять его у нотариуса и регистрировать в Росреестре не требуется.

В документе прописывается, когда именно будет заключен основной договор аренды. При отсутствии такого пункта оформить договор следует в течение года.

Субаренда

Субаренда — это когда арендатор участок сдает его в аренду третьему лицу. Для оформления сделки необходимо согласие владельца.

Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. При ее прекращении субаренда тоже прекращается.

В субаренду разрешается сдавать не только частные участки, но также государственную и муниципальную собственность.

Переуступка прав на аренду

Переуступка (ее еще называют цессией) — это передача прав на аренду другому лицу без изменения условий договора. Прежними остаются срок аренды, порядок оплаты, права и обязанности. Последние переходят к новому арендатору в день, когда соглашение вступает в силу.

Если собственник не против, достаточно заключить новый договор или дополнительное соглашение к основному.

Категории земель и виды разрешенного использования

У всех земельных участков есть целевые назначения, они перечислены в ст. 7 Земельного кодекса РФ.

Разрешенное использование — это деятельность, которой допустимо заниматься на участке. Информация о том, как можно использовать конкретную землю, хранится в Росреестре. У одного участка бывает несколько видов разрешенного использования (ВРИ) — для сверки есть специальный классификатор.

Для арендаторов, которые используют участок в неразрешенных целях, предусмотрены административные штрафы.

Изменение договора аренды

Стороны вправе подписать дополнительное соглашение, чтобы скорректировать условия основного договора. Обычно это делается, чтобы:

• Продлить или сократить срок аренды.
• Изменить график платежей и их размер.
• Передать право пользования и владения другому лицу.
• Добавить новые права или обязанности либо убрать некоторые из них.
• Обозначить дополнительные условия.

Нельзя исправить условия договора, срок действия которого уже истек. В таком случае необходимо составить новое соглашение.

Предложить изменения вправе как арендодатель, так и арендатор. Другая сторона может на них согласиться или отказать.

При аренде государственной или муниципальной земли предложить составление дополнительного соглашения можно через Госуслуги. Другие варианты — в письменном виде или по электронной почте.

Дополнительное соглашение составляют в том же формате, что и основной договор. В нем нужно указать:

• Номер соглашения.
• Дату и место заключения.
• Данные сторон.
• Реквизиты основного договора.
• Реквизиты других лиц, имеющих отношение к договору (например, залогодержателя, если участок в залоге).
• Изменения в условиях.

Если основной договор зарегистрирован в Росреестре, существенные изменения к нему — например, срока или предмета аренды — также подлежат регистрации. В остальных случаях это не требуется.

Для регистрации подайте заявление, подготовив следующие документы:

• Паспорт.
• Оригинал дополнительного соглашения.
• Квитанция об оплате пошлины.
• Кадастровый план участка.

Можно ли расторгнуть договор аренды

Закон позволяет досрочно расторгнуть договор. Отказ может быть односторонним или по согласию сторон.

Одностороннее расторжение возможно при наличии оснований, таких как неисполнение обязательств, нарушение условий другой стороной.

Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендатор:

• Использует земельный участок не по целевому назначению.
• Вредит почве и окружающей среде.
• Пропустил как минимум два платежа по аренде.
• Нарушил обязательства по договору.
• Не использует участок более 3 лет.
• Построил на участке неразрешенное сооружение.

Арендатору разрешено расторгнуть договор, если арендодатель самовольно изменил условия аренды или нарушил обязательства по договору.

Договор аренды можно расторгнуть по соглашению сторон — для этого достаточно обоюдного согласия. Если же договор заключен без указания срока, каждая сторона вправе прекратить его в одностороннем порядке, предупредив за 3 месяца.

Порядок расторжения договора аренды участка зависит от обстоятельств.

По соглашению сторон

Если расторжение договора аренды земельного участка происходит по соглашению сторон:

1. Отправьте другой стороне предложение о прекращении правоотношений или уведомление, если в договоре не указан срок аренды.
2. Обсудите условия.
3. Оформите письменное соглашение.
4. Заключите акт приема-передачи при возврате участка к арендодателю.

Соглашение не имеет специальной формы, но не забудьте указать:

• Номер соглашения.
• Дату и место подписания.
• Реквизиты основного договора.
• Данные сторон.
• Условия соглашения.
• Дату прекращения действия основного договора.

Арендатор вправе забрать отделимые улучшения, например временные постройки. Неотделимые улучшения, если они были согласованы с арендодателем, могут быть компенсированы после прекращения аренды (ст. 623 ГК РФ).

По инициативе одной стороны

Если расторжение инициирует одна сторона:

1. Составьте претензию в двух экземплярах. Опишите причины, по которым прекращаете сотрудничество.
2. Направьте один экземпляр другой стороне: лично под подпись или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если получатель согласился с требованиями, заключите соглашение о досрочном расторжении договора аренды. При несогласии или отсутствии ответа в течение 30 дней придется решать вопрос через суд.

В судебном порядке

Если аренда оформлена между физическими лицами, спор рассматривает суд общей юрисдикции по месту нахождения участка. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, заявление направляется в арбитражный суд.

В исковом заявлении укажите:

• Название суда.
• ФИО или наименования обеих сторон и контактные данные.
• Данные договора аренды, включая сведения об участке.
• Причины досрочного расторжения.
• Требования к суду и второй стороне.
• Список прикладываемых документов (зависят от конкретной ситуации).
• Дату составления.

Заявление можно отнести лично в канцелярию, отправить почтой или загрузить онлайн через ГАС «Правосудие». 

При наличии достаточных оснований суд вынесет решение о прекращении действия договора.