Договор социального найма жилого помещения

Сдавать жилье в аренду вправе не только состоятельные люди, но и государство. Власти заключают с гражданином договор социального найма. Тогда он вместе с семьей может проживать в доме или квартире и даже приватизировать ее.

Заключить договор социального найма и стать собственником могут лишь те, кому негде жить.

Кто входит в эту категорию, как оформить договор социального найма и приватизировать социальное жилье — расскажем прямо сейчас.

Социальный найм жилого помещения — что это значит

Социальный найм жилого помещения — это аренда квартиры, дома или комнаты у государства или муниципалитета. Поэтому жилье выделяют из государственного или муниципального жилищного фонда. При этом заключают бессрочный договор.

Наниматель платит аренду, но не является собственником. Он не может продать или подарить жилье, но имеет право:

• Проживать там с семьей.
• Сдавать комнату, квартиру или дом в поднаем, то есть другому человеку.
• Обменивать на другое жилье, которое тоже сдают по соцнайму. 

Эти правила прописаны в разделе III Жилищного кодекса. Выясним, кто и какое социальное жилье может получить и сколько будет платить. 

Кому дают жилье по договору социального найма 

Претендовать на жилье по договору социального найма могут граждане, которые одновременно признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Малоимущие — те, чей доход ниже прожиточного минимума, который установлен в конкретном регионе. Например, в Брянской области прожиточный минимум на 2025 год равен 17 782 рубля, в Москве — 27 302 рубля. 

Нуждающиеся в жилье — это граждане, которые:

• Не имеют собственного жилья.
• Ютятся в квартире, площадь которой меньше учетной нормы на человека. Эту норму каждый регион устанавливает самостоятельно.
• Живут вместе с человеком, который страдает тяжелой формой хронического заболевания (например, туберкулеза).
• Живут в аварийном или непригодном для проживания помещении. 

Регионы могут устанавливать дополнительные критерии нуждаемости. Например, в Москве это жители домов без водопровода, канализации, отопления и света, даже если жилплощадь соответствует норме.

Кто может получить жилье вне очереди

Социальное жилье дают в порядке очереди. Но есть исключения, получить его без очереди могут: 

• Жители аварийных домов, признанных непригодными для проживания.
• Граждане, которые страдают тяжелыми формами хронических заболеваний.
• Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. 

Кроме того, внеочередное право имеют ветераны, инвалиды, многодетные семьи. Регионы вправе давать эту льготу и другим категориям граждан.

Какое жилье можно арендовать

Жилье, которое власти дают по договору социального найма, должно быть благоустроенным и пригодным для постоянного проживания. 

Другими словами, в доме или квартире есть: 

• Электроэнергия.
• Водопровод и канализация.
• Отопление.
• Вентиляция.
• Газ, если район газифицирован. 

Кроме того, жилье должно быть изолированным, то есть выходить на лестницу или в общий коридор , а не к соседям. 

Общее правило для всех регионов: если семья, которая претендует на социальное жилье, владеет комнатой, ее площадь вычтут при расчете нормы. 

Сколько нужно платить 

Стоимость аренды социального жилья гораздо ниже рыночной. Ее рассчитывают местные власти с учетом стоимости квадратного метра жилой площади. Так, в Москве это 317,8 рубля, но для социального жилья ввели понижающий коэффициент. 

В Рязани ставка от 13,02 до 17,51 рубля — тут влияет возраст и уровень благоустройства дома, например, лифт и мусоропровод. В Саратове — от 6,64 до 12,49 рубля за квадратный метр, в зависимости от района и типа жилья: квартира или комната. 

Пример: квартира площадью 60 квадратных метров в доме с лифтом и мусоропроводом. Возраст дома: 25 лет. В Москве ежемесячный платеж за такое жилье:

• Внутри ТТК (Третьего транспортного кольца): 317,80 рубля × 60 квадратных метров  0,16857 (понижающий коэффициент для соцжилья) × 1,08 (жилье в границах ТТК) = 3 300,40 рубля.
• За пределами ТТК: 317,80 × 60 × 0,16857 * 0,8 = 2 564,12 рубля.

Аренда подобного соцжилья в Саратове: 12,49 × 60 = 749,4 рубля в месяц.
В Рязани: 17,51 × 60 = 1050,6 рубля в месяц. 

Кроме аренды нужно оплачивать:

• Коммунальные услуги: воду, свет, отопление, канализацию, газ, если есть, вывоз мусора.
• Текущий ремонт и содержание общедомового имущества. Например, покраску стен или замену освещения в подъезде.

Наниматель не платит взносы на капремонт и налог на недвижимость, поскольку не является собственником жилья.

Как получить квартиру по договору соцнайма 

Вот пошаговая инструкция, как получить квартиру по договору социального найма.

Шаг первый: подтвердить статус малоимущего и нуждающегося 

Для этого подайте заявление в соцзащиту по месту жительства. Там рассчитают доход вашей семьи и стоимость имущества, если оно есть (например, гараж или земельный участок). 

Если доход ниже регионального уровня, а имущество не превышает установленную стоимость (ее тоже утверждают регионы), вас призна́ют малоимущим и выдадут справку. 

Параллельно собирайте документы, которые подтверждают:

• Отсутствие собственного жилья или его недостаточную площадь.
• Аварийное состояние жилья, если это так, — будет указано в выписке из ЕГРН.
• Проживание с тяжелобольным человеком, если это так. 

Документ, который подтверждает проживание с тяжелобольным человеком, — это выписка из медицинской карты или медицинское заключение. Его дает медико-социальная экспертиза (МСЭ) либо лечащий врач. Выписка или заключение подтверждает тяжелое хроническое заболевание человека, который проживает вместе с вами. 

Шаг второй: подать заявление на учет 

Когда вас признали малоимущим, обратитесь в городскую администрацию — подайте заявление, чтобы встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Поход в местную администрацию — самый верный путь. Но есть и другие варианты. Во многих регионах заявление и документы можно подать через МФЦ или Госуслуги. 

Кроме документов бывают и другие требования. К примеру, чтобы встать на учет в Санкт-Петербурге, нужно прожить в городе 10 лет, а доходы указать за 24 месяца, а не за год.

Заявление рассмотрят за 30 дней. Если вы получили отказ и не согласны с решением, можно обжаловать его в суде. Если вердикт положительный, запаситесь терпением — придется стоять в очереди.

Шаг третий: дождаться очереди 

Да, положительное решение — это не значит, что завтра предоставят жилье. Если вас поставили на учет как нуждающегося в жилом помещении, следующий шаг — дождаться своей очереди. 

Срок может растянуться на месяцы и годы. Тут нужно учитывать несколько факторов: 

• Много ли нуждающихся.
• Есть ли свободные комнаты и квартиры в жилфонде.
• Можете ли получить жилье вне очереди. К примеру, если ваш дом признан аварийным. 

Обязательно проинформируйте городскую администрацию, если у вас родился ребенок, снизились доходы или дом, где живете, признали аварийным. Эти обстоятельства помогут быстрее получить социальное жилье. 

Шаг четвертый: получить решение о предоставлении жилья 

Итак, ваша очередь подошла. Власти решают предоставить вам жилое помещение. Такое решение оформляют в виде документа — он является основанием для заключения договора социального найма. 

Документ вам обязаны направить в течение 3 дней — так гласит статья 57 Жилищного кодекса. Вы получите его почтой, если обращались в МФЦ либо администрацию, или в электронном виде — если подавали заявление через Госуслуги. 

Шаг пятый: заключить договор социального найма 

Как только получили решение, снова обратитесь в администрацию или МФЦ, чтобы заключить договор социального найма жилья. 

Захватите паспорта всех членов семьи и решение о предоставлении жилья. Если попросят, предоставьте дополнительные документы. Например, нотариально заверенное обязательство освободить квартиру, которую сейчас снимаете. Или доверенность, если договор заключает ваш представитель, — ее тоже заверяет нотариус. 

Что делать, если отказались предоставить жилье 

Да, власти могут отклонить вашу просьбу. Вот когда это бывает:

• Заявитель скрыл имущество и доходы.
• Не соответствует критериям, чтобы признать его малоимущим и нуждающимся в жилье, — они указаны в статье 51 Жилищного кодекса.
• Намеренно ухудшил свои жилищные условия в предыдущие 5 лет. Например, разменял квартиру на меньшую, фиктивно развелся, прописал в квартире других людей. 

В этом случае повторно встать на учет можно будет только через 5 лет. 

Отказ поставить на учет или дать социальное жилье можно обжаловать в суде. К примеру, Дмитровский городской суд признал незаконным решение администрации — она посчитала, что молодая семья намеренно ухудшила условия, чтобы получить статус нуждающейся в жилье. Суд не нашел доказательств и обязал поставить семью на учет. 

Что следует знать о договоре социального найма 

Договор социального найма жилого помещения — это документ, где прописаны права и обязанности наймодателя (государства или муниципалитета) и нанимателя (гражданина, который арендует жилье). 

Посмотрим, что это за права и обязанности, как выглядит договор и как его заключить. 

Типовая форма 

Наймодатель составляет договор социального найма по типовой форме, которая указана в Постановлении правительства № 315. Вот обязательные разделы такого договора. 

Преамбула. Это вводная часть, где пишут название и номер договора, место и дату подписания. Указывают, кто и кому передает жилое помещение — юридическое название наймодателя и ФИО нанимателя. Прописывают основание для заключения договора — решение о предоставлении жилого помещения. 

Предмет договора. Здесь уточняют, какое жилье передают в наем — комнату, квартиру, дом. Прописывают адрес, общую и жилую площадь, количество комнат. Перечисляют доступные коммунальные услуги, например, свет, газ, холодная и горячая вода, отопление, канализация. Указывают всех, кто будет проживать совместно с нанимателем.  

Если жилье предоставляют с мебелью, то составляют акт приема-передачи, который становится неотъемлемой частью договора. 

Обязанности сторон. Тут перечисляют, что должен делать наймодатель (например, передать жилье в исправном состоянии) и наниматель (например, вовремя платить). 

Права сторон. К примеру, наймодатель вправе требовать оплатить жилье и коммунальные услуги, а наниматель — сделать капремонт. 

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора. Указаны основания, по которым договор можно прекратить. К примеру, наниматель перестал платить или съехал из жилья. 

Прочие условия. Тут сообщают, что каждая сторона получила свой экземпляр договора. 

В конце указывают реквизиты сторон: ИНН, паспортные данные (нанимателя), расчетный счет, адреса́, телефоны. 

Пример договора социального найма жилого помещения.

Типовая форма договора соцнайма обязательна для всех наймодателей. Она гарантирует соблюдение прав и интересов нанимателя. 

Права и обязанности сторон 

Мы упоминали о них выше, но стоит остановиться на обязанностях и правах подробнее.

Обязанности сторон. Вот что должен наймодатель: 

• Передать нанимателю благоустроенное помещение, которое не нужно дополнительно ремонтировать.
• Гарантировать, что на жилье не претендуют другие люди и никто не прописан.
• Обеспечить коммунальные услуги надлежащего качества (к примеру, без перебоев с водой и светом).
• Делать капремонт жилья за свой счет.
• Платить за содержание и ремонт общедомового имущества, если это многоквартирный дом.
• Информировать нанимателя в 3-дневный срок, если подорожали коммунальные услуги и плата за наем. 

Наниматель, в свою очередь, обязан:

• Использовать жилье по назначению, то есть только для проживания: не превращать в цех, овощебазу или тренажерный зал.
• Поддерживать чистоту, не причинять ущерба и делать текущий ремонт за свой счет: например, клеить обои или красить стены.
• Вовремя оплачивать жилье и коммунальные услуги.
• Сообщать наймодателю об изменениях, которые влияют на договор соцнайма. Например, в семье родился ребенок — это может стать основанием предоставить квартиру большей площади.
• Покинуть жилье, если договор расторгнут.
• Пускать в помещение наймодателя или его представителей для осмотра и ремонта: например, установки дверей и пластиковых окон.

Если один участник договора (наймодатель или наниматель) уклоняется от обязательств, второй может обратиться в суд — потребовать исполнить договор и возместить убытки.

Порядок заключения 

Договор заключают в письменной форме. Вот как это сделать.

1. Получи́те на руки решение о предоставлении жилья. Его обязаны направить в течение трех рабочих дней с момента принятия.

2. Обратитесь с решением и документами в городскую администрацию или МФЦ — подайте заявление о заключении договора. Перечень документов обычно такой же, как при подаче заявления для постановки на учет, плюс еще:

• Единый жилищный документ (ЕЖД) либо выписка из домовой книги.
• Ваше письменное согласие на получение социального жилья.
• Заявление, что вы и ваша семья не ухудшали жилищные условия в предыдущие 5 лет.
• Нотариально заверенное обязательство съехать с предыдущего съемного жилья, если там проживали.

Срок подготовки и оформления сделки — 60 рабочих дней.

3. Подпишите договор. Один экземпляр будет у вас, другой — в администрации.

4. После заключения договора в 10-дневный срок получите жилое помещение и подпишите акт приема-передачи. 

Срок действия 

Договор социального найма жилья заключают бессрочно — так гласит статья 60 Жилищного кодекса. Это значит, что в доме, квартире или комнате можно поселиться навсегда. 

Члены семьи нанимателя, которые указаны в договоре, имеют равные с ним права. Поэтому даже когда наниматель переехал или умер, их не выгонят на улицу — договор продолжает действовать даже без перезаключения. 

Вот ситуации, когда договор прекращает действие: 

• Смерть одиноко проживающего нанимателя.
• Расторжение договора по требованию нанимателя или наймодателя либо по соглашению сторон.
• Приватизация жилого помещения.

В остальных случаях договор продолжает действовать.

Изменение и расторжение 

Изменения в договор социального найма вносят, когда вселяются новые члены семьи или меняются условия проживания. Например, в семье родился ребенок или наниматель объединил санузел. Изменения вносят по заявлению нанимателя и с согласия наймодателя. 

Расторжение договора возможно по требованию наймодателя — через суд. Вот основания для этого:

• Задержка оплаты более 6 месяцев без уважительной причины.
• Повреждение или разрушение жилья.
• Систематическое нарушение прав соседей, например, ежедневные дискотеки в квартире.
• Использование жилья не по назначению: к примеру, мастерская по ремонту обуви. 

Еще договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон — в любое время. 

Может ли наниматель социального жилья стать собственником 

Да, наниматель социального жилья может стать собственником, если приватизирует его. Тут ряд условий: 

• Приватизировать могут только граждане России.
• Жилье предоставлено по договору социального найма.
• Приватизировать можно только раз в жизни. Исключение для несовершеннолетних участников — они после 18 лет могут снова это сделать.
• Все члены семьи нанимателя старше 14 лет должны письменно согласиться на приватизацию или отказаться (тогда они могут проживать в помещении бессрочно, даже при смене собственника).
• Не получится приватизировать: аварийное жилье, служебное жилое помещение, комнату в общежитии, жилье в закрытом военном городке.

После приватизации жилье становится вашей собственностью. Можете распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, дарить, брать кредит под залог недвижимости. 

Жилье по договору социального найма: какие еще есть нюансы 

Вот что нужно знать в 2025 году. 

Можно ли оставить за собой старое жилое помещение 

Это зависит от условий, которые указаны в решении о предоставлении жилья. Если там формулировка: «Освободить ранее занимаемое помещение», то оставить не получится. 

Так, если семья ютится в коммуналке и получает в наем отдельную квартиру, коммуналку придется освободить. Но если проживала в тесной квартире и в ней же дождалась дополнительной комнаты, то может сохранить прежнюю жилплощадь. 

Выселение из социального жилья 

Выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, которое предоставили по договору социального найма, можно только по решению суда.

С предоставлением другого жилья:

• Снос дома.
• Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
• Перевод жилого помещения в нежилое.
• Признание помещения непригодным для проживания.

Без предоставления:

• Неоплата жилья, коммунальных услуг более 6 месяцев подряд, если нет уважительной причины: например, потери работы или серьезной болезни.
• Разрушение или повреждение жилого помещения по вине нанимателя.
• Систематическое нарушение прав соседей.
• Использование жилья не по назначению. 

Еще нюанс: если суд признал невозможным совместное проживание детей и родителей, которых лишили родительских прав, родителей выселяют без предоставления другого жилья. 

Равные права и обязанности членов семьи 

Все, кто указан в договоре социального найма, имеют те же права и обязанности, что и наниматель. 

Они могут жить в квартире, пользоваться коммунальными услугами, затеять перепланировку (если наймодатель согласен). У них солидарная ответственность по договору — за неоплату могут расторгнуть договор и выселить всю семью. 

Страхование муниципального жилья 

Страховать конструктив здания (стены, перекрытия) обязан собственник жилья, то есть наймодатель. 

Наниматель может застраховать внутреннюю отделку и свое имущество, которое находится в помещении, от пожара, затопления, взрыва газа, удара молнии. Это его право, но не обязанность. 

Кроме того, наниматель также может застраховать свою гражданскую ответственность перед соседями. Это аналог ОСАГО для жилья: если затопите соседей, страховая компания возместит им ущерб.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

Где взять договор социального найма на квартиру?

Договор социального найма жилого помещения выдает наймодатель — орган местного самоуправления, например, городская администрация. Она регистрирует всех, кто нуждается в жилье, и предоставляет его из муниципального жилищного фонда. 

Чтобы заключить договор, нужно дождаться решения о предоставлении жилья, которое выдает орган местного самоуправления. 

Далее обратитесь в администрацию или МФЦ — подайте заявление вместе с решением и пакетом документов. Или в электронном виде — на Госуслугах. 

Если потеряли договор, можно получить дубликат. Потребуется заявление и копия паспорта. Дубликат договора имеет ту же силу, что и оригинал.

Какое жилье дают по договору социального найма?

По договору социального найма дают жилье из государственного или муниципального жилищного фонда. Это может быть комната, квартира, дом. 

Жилье должно быть:  

• Благоустроенным — с электроснабжением, водопроводом, канализацией, отоплением.
• Изолированным — не смежным, не проходным и с отдельным входом. 

Жилую площадь определяют с учетом минимальной нормы предоставления — она своя в каждом регионе.

Когда можно приватизировать квартиру по договору социального найма?

Обычно приватизировать жилье можно сразу после заключения договора социального найма. Но ограничения тоже есть. К примеру, дети-сироты сначала заключают 5-летний договор специализированного найма, а потом уже могут заключить договор социального найма и приватизировать жилье.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов (в том числе договор соцнайма, техпаспорт, выписку из домовой книги), написать заявление и подать в местную администрацию, МФЦ или через Госуслуги.

Срок для решения о приватизации — 2 месяца. После этого заключаете договор передачи жилья в собственность и регистрируете право собственности в Росреестре.

Как переоформить договор соцнайма после смерти нанимателя?

Если наниматель социального жилья умер, договор продолжает действовать для членов его семьи, которые проживают в этом помещении. 

Договор можно перезаключить с одним из членов семьи. Для этого нужно обратиться в местную администрацию или МФЦ с заявлением и документами, которые подтверждают смерть нанимателя и родство с ним. 

Если в квартире или доме проживал только наниматель (семьи не было), после его смерти договор соцнайма прекращается. Тогда помещение возвращается в жилищный фонд.