Как составить соглашение об авансе при покупке квартиры и оформить расписку

Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости — важный этап. Обе стороны — и продавец, и покупатель — хотят быть уверенными, что сделка пройдет честно и по закону. Поэтому одним из этапов процесса выступает внесение предварительной оплаты.

Внесение аванса позволяет покупателю «забронировать» объект покупки за собой, а продавцу — убедиться в серьезности намерений покупателя. В отличие от задатка, аванс можно вернуть при любых обстоятельствах.

В статье разбираемся, какую юридическую функцию выполняет аванс в сделках с недвижимостью и как правильно составить соглашение об авансе.

Аванс при покупке квартиры: в чем его назначение

Аванс — это предоплата, которую вносит покупатель квартиры до заключения договора купли-продажи. Если в дальнейшем сделка состоится, сумму аванса вычтут из стоимости квартиры. Если по каким-то причинам стороны передумают заключать договор — продавец обязан будет вернуть аванс в полном размере покупателю (ст. 487 ГК РФ). Но продавец может предусмотреть штрафные санкции за отмену сделки или условия невозврата аванса в соглашении — об этом мы расскажем дальше.

Смысл аванса при покупке квартиры прозрачен: покупатель таким образом заявляет о серьезности своих намерений. Продавец, принимая аванс, обязуется не предлагать конкретную квартиру другим покупателям.

Аванс не обязывает стороны заключить сделку. Любая сторона может отказаться от купли-продажи в любой момент после внесения аванса, и деньги вернутся к покупателю.

Отличие от задатка и обеспечительного платежа

Задаток — это тоже некоторая сумма денег из общей стоимости жилья, которую покупатель вносит до момента заключения основного договора купли-продажи. Но, в отличие от аванса, задаток гарантирует тот факт, что сделка состоится.

Согласно ст. 381 ГК РФ:

• Если сделка срывается по вине покупателя (передумал, нашел другой вариант, не договорился с супругом), задаток не возвращается.
• Когда сделка срывается по вине продавца (нашел покупателя на сумму дороже, передумал продавать), продавец возвращает задаток покупателю в двойном размере.
• Если стороны обоюдно договорились об отмене сделки, то продавец возвращает задаток. 

Обеспечительный платеж, в отличие от аванса и задатка, не является частью стоимости жилья. Это сумма денег, которую вносит покупатель, чтобы обеспечить исполнение каких-либо обязательств, например, заключения договора купли-продажи. Обеспечительный платеж может служить гарантией возмещения убытков, если обязательства не будут исполнены. 

В то время как условия возврата задатка зафиксированы в Гражданском кодексе РФ (ст. 381 ГК РФ), условия возврата обеспечительного платежа могут сформулировать покупатель совместно с продавцом (ст. 381.1 ГК РФ). Стороны сами решают, в каких случаях обеспечительный платеж возвращается, а в каких — нет.

Когда лучше выбрать аванс, а не задаток

Аванс не дает никаких гарантий ни одной, ни второй стороне. Поэтому его обычно используют, когда нет уверенности в том, что сделка состоится. Например, когда объект недвижимости приглянулся, но требуются дополнительные проверки. 

Когда покупатель точно определился с объектом сделки, стоит внести задаток. Это гарантированно закрепит основные условия договора: стоимость жилья, сроки оплаты. 

Рассмотрим на примере: в первом случае покупатель внес аванс, а во втором — задаток. В ходе подготовки к сделке продавец находит другого покупателя, который готов заплатить за квартиру на 300 000 рублей больше. Продавец сообщает об этом первому покупателю. 

В первом случае, если внесен аванс, покупатель может принять новые условия и купить квартиру за более высокую стоимость или забрать аванс и на этом попрощаться с продавцом. Это выгодно для продавца, но не очень выгодно для покупателя — уже были потрачены время и силы на подготовку документов.

Во втором случае, если внесен задаток, стоимость жилья зафиксирована в условиях предварительного договора. Покупатель имеет право отказаться от сделки и потребовать задаток в двойном размере. Это невыгодно для продавца.

Как составить соглашение об авансе

Условия аванса обязательно фиксируются письменно: в предварительном договоре купли-продажи или соглашении об авансе. Если деньги передают наличными, то в дополнение к соглашению продавец пишет расписку о получении денежных средств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) нужен, чтобы обезопасить сделку с точки зрения закона. Его заключают в тот момент, когда еще не все готово для совершения купли-продажи, но условия будущей сделки нужно закрепить на бумаге. В том числе в ПДКП вносят сведения об авансе: его сумме, дате передачи, условиях возврата. 

Есть и другой вариант: заключить соглашение об авансе. В законе нет строгих требований к его оформлению. Документ заполняют на компьютере или от руки. У каждой стороны должен остаться на руках экземпляр договора с подписями.

Обязательные разделы 

Соглашение об авансе составляется в свободной форме, но в него важно включить следующие разделы:

1. Название документа, дата и место его составления.
2. Сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, дата рождения.
3. Описание объекта недвижимости: вид, характеристики, адрес.
4. Сведения о документах на недвижимость (выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца).
5. Сумма и порядок внесения аванса. Условия возврата аванса.
6. Срок заключения основного договора купли-продажи.

В конце соглашение подписывают обе стороны. Заверять документ у нотариуса необязательно.

Как проверить продавца на добросовестность

Перед тем как ставить подпись на соглашении, сверьте данные паспорта продавца со сведениями из выписки из ЕГРН. Так вы убедитесь, что перед вами собственник жилья. Может быть и такое, что сделку заключает представитель собственника — тогда на руках должна быть доверенность, заверенная у нотариуса. 

Проверить доверенность на подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты: введите в специальное поле номер и дату документа, а также ФИО нотариуса.

Далее проверьте недвижимость на предмет обременений. Бывает такое, что продавец умалчивает о наличии долгов по ипотеке или другим кредитам. В этом случае, на сделки с имуществом суд накладывает запрет. Сведения об обременении содержатся в четвертом разделе выписки из ЕГРН.

Дополнительные условия

Отличительная особенность авансового платежа в том, что он возвращается покупателю, если дело не доходит до покупки. Возможные причины отмены сделки:

• Банк отказал в ипотеке.
• Нашелся более выгодный вариант недвижимости.
• Покупатель или его члены семьи передумали покупать недвижимость.
• Раскрылись обстоятельства со стороны продавца: например, долги или обременение квартиры.
• Произошли форс-мажорные обстоятельства, и сделку пришлось отложить.

Аванс не возвращается только в тех случаях, которые покупатель и продавец обоюдно согласуют и укажут в соглашении об авансе. Законом не предусмотрено случаев, когда аванс не возвращается. 

Расписка о получении аванса: основные правила

Расписка — это документ, который подтверждает, что одна сторона передала, а вторая сторона получила деньги. Даже при наличии соглашения об авансе рекомендуем написать еще и расписку. Она имеет юридическую силу, а, значит, послужит доказательством в суде при возникновении спорных ситуаций.

Расписку можно напечатать на компьютере, но лучше, если получатель денег напишет весь текст от руки — по почерку можно будет установить подлинность документа. 

Заверять у нотариуса расписку необязательно, но при желании сторон это можно сделать. Если документ подписывается в кабинете нотариуса, то подписи будут заверены.

Чтобы правильно оформить расписку о получении аванса при покупке квартиры, включите в документ эти сведения:

1. Данные обеих сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения.
2. Сумма аванса — цифрами и прописью.
3. Реквизиты соглашения об авансе или ПДКП.
4. Дата и подписи сторон как в паспорте.

Способы передачи денег 

Передать аванс продавцу можно как наличным, так и безналичным способом. Если расплачиваетесь банкнотами, попросите продавца составить расписку в момент передачи денег. Если переводите аванс на карту, то расписку составлять необязательно, подтверждающим документом будет квитанция о переводе. 

Есть еще один надежный способ сделать предоплату наличными — воспользоваться банковской ячейкой. Банк выступает посредником между покупателем и продавцом и забирает на себя функцию временного хранения денег за отдельную плату. Если сделка не состоится, деньги заберет покупатель. Если все пройдет гладко, то — продавец. Аналогичный способ безналичного расчета называется аккредитивом.

Размер аванса при покупке квартиры

В 2025 году средний размер аванса на рынке недвижимости составляет от 1 до 1,5% от суммы сделки. Это в среднем 50–80 тысяч рублей.

В законе не определено, сколько именно нужно платить продавцу в качестве аванса — стороны договариваются об этом самостоятельно. На размер аванса может повлиять высокий спрос, наличие других потенциальных покупателей и сроки оформления сделки. Если заключение основного договора отложено на длительный период, продавец захочет получить аванс побольше — для гарантии будущей покупки.

Для покупателя требование внести аванс больше 100 тысяч рублей должно быть сигналом к дополнительной проверке продавца на добросовестность. Составьте соглашение об авансе с условием полного возврата денег в случае отмены сделки. Возьмите рукописную расписку о передаче денег, а еще лучше — составьте ее в кабинете нотариуса.

Возврат аванса: законные основания и порядок действий

Как мы уже говорили, по закону аванс — это возвратная форма предоплаты. То есть, какой бы ни была причина, помешавшая заключению сделки, аванс должен вернуться к покупателю. 

Прежде чем подписывать соглашение и отдавать аванс, прочитайте условия возврата в документе: продавец может включить туда пункт об удержании компенсации за несостоявшуюся сделку. Это не противоречит закону, но такой схемой могут пользоваться и недобросовестные люди, буквально зарабатывая на невозвратных предоплатах.

Если вы передумали заключать сделку, направьте продавцу письменное уведомление о расторжении соглашения. Документ должен содержать:

• Реквизиты и контакты обеих сторон.
• Реквизиты соглашения об авансе или ПДКП.
• Причину расторжения.
• Требование вернуть аванс.
• Дату составления и подпись.

Уведомление направляют продавцу заказным письмом с описью вложений. У продавца будет 7 дней, чтобы вернуть аванс покупателю (ст. 314 ГК РФ). В отдельных случаях срок может быть больше или меньше, если стороны прописали это в соглашении.

Спорные ситуации с авансом

Бывают и другие основания для отказа от сделки. Например, когда покупатель подал заявку в банк на ипотеку и, чтобы не упустить квартиру мечты, внес аванс. Но так произошло, что банк отказал в ипотеке. Тогда продавец должен полностью вернуть аванс.

Иногда после внесения аванса продавец меняет условия сделки: например, поднимает цену на жилье. Здесь у покупателя будет два варианта: согласиться с повышенной ценой или забрать аванс и поискать альтернативы. 

При отказе возвращать аванс, покупатель имеет право подать на продавца в суд: если сумма до 50 000 рублей — мировому судье, если больше — то в районный.