Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Получение материнского капитала налагает на родителей определенные обязательства. Одно из ключевых — это выделение долей детям в случаях, предусмотренных законом.

Если проигнорировать требования и оставить детей без положенных им долей, последуют серьезные последствия. Несправедливую сделку могут аннулировать, а родителей — обязать вернуть материнский капитал в Социальный фонд.

В статье расскажем, когда нужно выделять доли детям и как правильно это сделать. Рассмотрим разные ситуации и обсудим, можно ли выделить детские доли в другой квартире.

Когда и зачем детям выделяют доли в квартире

Есть два вида собственности, при которых у одной квартиры может быть несколько владельцев:

Родители обязаны выделить детям доли в квартире, если она куплена с использованием материнского капитала. Когда материнский капитал напрямую перечислялся продавцу, доли выделяются при покупке.

Если не передать детям их доли, сделку признают недействительной. Все контролирует прокуратура: именно она обратится в суд, если дети останутся без положенных им квадратных метров.

Также выделение долей детям является обязательным условием, если происходит приватизация квартиры.

Выделение долей в ипотечной квартире

При вложении материнского капитала в ипотеку доли выделяют либо в течение полугода после полной выплаты, либо сразу с согласия банка. Если кредит рефинансировали, квадратные метры выделяют после выплаты согласно новому договору. На практике ипотека может выплачиваться годами.

Когда ипотека будет закрыта, родители должны запросить в банке справку об отсутствии задолженности. Затем они сообщают об этом напрямую в Росреестр или опосредственно через любой многофункциональный центр (МФЦ). Выдел долей происходит, когда будет зарегистрировано снятие обременения.

Долю должен получить каждый ребенок, родившийся к моменту снятия обременения. Если дети появились уже после подписания ипотечного договора, им все равно полагается определенная часть квартиры.

Как рассчитать доли детей

Рассчитать доли в ипотечной квартире можно по-разному, вот несколько вариантов:

К примеру, супруги с двумя детьми купили квартиру площадью 50 квадратных метров за 7 млн рублей. Было потрачено 500 000 рублей материнского капитала.

Соответственно, необходимо разделить 7 млн на 500 тыс. рублей. Выходит, что материнский капитал покрывает 1/14 часть от квартиры.

Далее — разделить 50 квадратных метров на 14, получаем 3,57 квадратных метров. Теперь необходимо разделить эту часть на четверых членов семьи. На выходе — 0,89 квадратных метров. Получается меньше одного квадрата, но столько выделить ребенку нельзя. Значит, каждый из детей получает по одному квадратному метру, то есть 2% от квартиры.

Продать квартиру проще, если дети получили минимальные доли. По закону в новой квартире необходимо выделить площадь не меньше предыдущей. Плюс понадобится согласие органов опеки. На практике переносить маленькие доли легче, чем крупные, на них проще получить согласие.

Выделение долей при использовании маткапитала

Родители могут потратить маткапитал на частичное погашение ипотеки: своей или родственника. Важное условие: родители и дети должны получить квадратные метры в купленной квартире.

Есть несколько способов поделить недвижимость. Например, супруги могут выделить доли только детям, а оставшееся — записать своей совместной собственностью. Для этого достаточно подписать письменное соглашение о выделении долей и подать его в Росреестр. Строгого шаблона соглашения нет.

Выделение долей супругам — это уже раздел имущества. Оно требует обращения к нотариусу, чтобы составить и заверить соглашение. Стоимость услуги обычно варьирует от 5 000 до 15 000 рублей. 

Как выделить долю ребенку в квартире

Выделение площади обязательно регистрируется в ЕГРН. Можно обратиться непосредственно в Росреестр либо прийти в любой МФЦ. Понадобятся следующие документы:

• Соглашение о выделении долей, составленное в трех экземплярах.
• Свидетельство о рождении каждого ребенка.
• Свидетельство о браке или разводе.

Госпошлина составит 4 000 рублей, если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей. Пошлину необходимо оплатить заранее и приложить квитанцию к подаваемым документам. Важное условие: уплатить равную часть от имени каждого собственника. Например, когда два родителя и два ребенка, от каждого вносится по 1 000 рублей.

В течение какого срока нужно выделить доли

Сроки на выделение долей зависят от условий сделки. Если квартира куплена без ипотеки и продавец получил маткапитал напрямую, доли детям выделяются в течение 6 месяцев после перечисления маткапитала продавцу. При желании доли можно выделить во время заключения сделки.

При покупке квартиры по договору долевого участия, доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи.

Если маткапитал вложен в ипотеку, доли выделяются в течение 6 месяцев после полной выплаты кредита и снятия обременения.

Пошаговая инструкция

Допустим, оформляется договор долевого участия на недостроенный дом. К тому же, берется ипотека. Тогда порядок действий будет следующим:

Особые ситуации

Обсудим, как выделить доли детям при разводе. По закону все имущество, которое супруги купили во время брака, — совместная собственность. При разводе она делится пополам. Однако супруг, с которым остались дети, имеет право требовать больше. Доли детей можно определить письменным соглашением либо через суд.

Маткапитал не считается совместной собственностью, обычно он закрепляется за матерью. Отец остается с маткапиталом лишь в редких случаях: если мать умерла, пропала без вести или была лишена родительских прав.

Если недвижимость была куплена на маткапитал, отец — полноправный собственник своей части. Однако при желании он может передать свою долю детям. Например, можно оформить договор дарения и зарегистрировать его в Росреестре.

Доли ребенка можно перевести в другую квартиру. Однако на практике это не так просто, необходимо добиться разрешения органов опеки. Узнать контакты и адрес опеки в вашем регионе можно онлайн на сайте местной администрации или в приемной.

Органы опеки дадут ответ в течение 15 дней после подачи заявления. При отказе есть еще 3 месяца на его обжалование в суде.

Есть несколько факторов, на которые смотрят органы опеки, когда принимают решение об одобрении либо отказе:

• Площадь доли в новой квартире не должна быть меньше той, что была раньше.
• Месторасположение квартиры: если жилье в большом городе обменивается на жилье в провинции, шанс отказа выше.
• Стоимость доли: от родителей могут требовать выделить долю больше либо перевести сумму средств на специальный счет.
• Состояние жилья тоже играет роль. Перевод доли из новостройки в дом советской эпохи имеет меньше шансов на успех.
• Цель перевода — органы опеки рассудят, отвечает ли она интересам ребенка.

Важно обеспечить выгодные условия для ребенка, например, увеличить принадлежащие ему квадратные метры. Тогда сделку, скорее всего, одобрят.

По закону все сделки с недвижимостью несовершеннолетних необходимо удостоверять у нотариуса. Это касается и обмена долями. Когда получите разрешение органов опеки, необходимо обратиться к нотариусу.

Продать квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних, можно. Однако есть нюансы. По закону нельзя продать недвижимость с частью, принадлежащей ребенку, без согласия органов опеки. Такую сделку просто признают недействительной.

Чтобы органы опеки согласились на сделку, несовершеннолетний должен быть зарегистрирован в новом жилье в течение 1–2 месяцев. Целесообразность переноса доли будут оценивать по тем же критериям, что перечислены выше.

Есть ситуации-исключения, когда органы опеки могут разрешить продажу недвижимости даже без выделения метров в новом жилье: 

• У несовершеннолетнего есть право собственности на долю в другой недвижимости. 
• Семья переезжает в другой город. Органы опеки потребуют подписать обязательство о том, что ребенку выделят часть в новом жилье. Если родители не сдержат слово, сделку аннулируют.
• Семья переезжает в другую страну.

Тогда средства от продажи нужно положить на специальный банковский счет. Ребенок получит к ним доступ, когда ему исполнится 18 лет.

Все ситуации опека рассматривает индивидуально, поэтому нельзя заранее предугадать, какое именно решение будет принято.

Что будет, если не выделить доли детей

Наделение ребенка долей является обязательным условием. Если его не выполнить, органы опеки подадут в суд. Тогда сделку оспорят: она будет признана частично или полностью недействительной. Кроме того, суд вправе потребовать от родителей вернуть материнский капитал.