Что такое ипотечный кредит и как его получить

Многие опасаются брать кредит на жилье. Это неудивительно: банку придется отдавать большие суммы в течение нескольких лет или даже десятилетий. Плюс переплата за счет процентов составит половину этой самой недвижимости, а еще ипотечное жилье могут забрать за долги. Но не все так плохо — со временем уровень инфляции облегчает нагрузку на бюджет, и ставка по ипотеке не такая большая по сравнению с другими кредитами. Рассказываем, как оформить ипотеку и какие дополнительные траты важно предусмотреть заранее. 

Что такое ипотека простыми словами

Ипотека — это кредит, при котором недвижимость выступает в качестве залога. Заемщик сразу становится собственником жилья, но он ограничен в том, как им распоряжаться. Например, он не может продать недвижимость или подарить без согласия банка. 

Более того, кредитор имеет право забрать жилье, если должник не будет исполнять в срок взятые на себя обязательства. Квартиру или дом продадут, а вырученные деньги направят на погашение задолженности. 

Обычно целевой кредит оформляют на покупку квартиры, дома или земельного участка. Заемщик собирает первоначальный взнос, а затем берет в банке недостающую сумму под процент и под залог приобретаемой недвижимости. 

При оформлении ипотеки кредитор и заемщик обычно заключают один или два договора — кредитный и ипотечный. В последнем указано, что недвижимость находится в залоге у банка. 

Но есть и другие варианты ипотеки. Например, заемщик может заложить можно уже имеющееся жилье или взять взаймы у банка на ремонт квартиры. 

Чем ипотека отличается от кредита

Условия. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим займам. Кроме того, ипотеку дают на бóльшую сумму и срок. Это, конечно, связано с залогом недвижимости. Выдавая такой кредит, банк минимизирует риски. Он понимает, что в любом случае сможет вернуть свои деньги за счет продажи недвижимости. 

Порядок оформления. Но в то же время ипотеку оформить сложнее, чем тот же потребительский кредит. Нужно собрать довольно большой пакет документов: на себя и на недвижимость. Кроме того, важно подобрать жилье, которое устроит и вас, и банк.

Выбор квартиры. Кредиторы согласятся выдать кредит не на любую квартиру. Например, могут быть проблемы, если выяснится, что у предыдущего владельца много долгов и он продает квартиру по заниженной цене. Есть риски того, что сделку могут признать недействительной — тогда банк лишится своего залога. Именно поэтому кредитор тщательно проверяет залоговую недвижимость, прежде чем дать деньги в долг. 

Страхование. Еще одно отличие от остальных кредитов — обязательная страховка недвижимости при ипотеке, согласно ст. 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Такая страховка нужна, чтобы снизить риски и для банка, и для заемщика. Так, если с недвижимостью случится беда, например, пожар, должнику не придется возвращать деньги банку. 

Многие кредиторы активно предлагают еще одну страховку — жизни заемщика. Например, если должник станет недееспособным, он все равно сможет выплачивать кредит. Чтобы убедить заемщика оформлять такую страховку, банк предупреждает, что без этого документа повысит ставку на один-два процента. Как правило, покупка страховки — более выгодное решение.

Как работает ипотечный кредит

1. Выясните, какую сумму готовы одолжить вам банки. На сайтах многих кредитных организаций есть специальные калькуляторы. Плюс можно подать заявку в банк, чтобы оценить свои возможности — кредитор ответит, какую сумму он предварительно готов выдать. Если этих средств недостаточно, можно привлечь созаемщика. Он выступит вашим поручителем и в случае чего будет платить за вас ипотеку. 

2. Начните поиски недвижимости. Важно подобрать недвижимость, которая подходит и вам, и банку. Изучите ипотечные программы — они бывают разные. Например, ставка и другие условия на квартиру в новостройке и на квартиру во вторичке сильно отличаются. Кроме того, есть льготная ипотека, на которую могут рассчитывать некоторые категории граждан, например, молодые семьи и айти-специалисты. 

3. Подготовьте пакет документов: свои, продавца и на выбранный объект недвижимости. Банк будет тщательно их проверять. Кроме того, нужно провести оценку недвижимости, чтобы понять ее рыночную стоимость. И только после этого банк решит, одобряет ли он вашу заявку окончательно или нет. 

4. Оформите страховки. Покупать полис на страхование жилья — обязательно, опционально — страховка жизни. Иногда, если есть нюансы, например продавец проходил процедуру банкротства, могут потребовать оформить дополнительные страховки. Например, титула, который защищает от потери права собственности. 

5. Заключите кредитный договор и договор купли-продажи. Первый — с банком, второй — с продавцом. Вы можете передать собственные средства напрямую собственнику недвижимости или сделать это через банк. Оставшаяся часть денег от банка поступит продавцу только после следующего этапа. 

6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Это нужно для передачи права собственности. Обратитесь в многофункциональный центр, к нотариусу или сделайте это дистанционно, если выбрали электронную регистрацию.

Участники ипотечной сделки

Основных участников ипотечной сделки — трое:

1. Заемщик — тот, кто хочет оформить ипотеку и взять определенную сумму у банка под процент. В качестве залога заемщик (или созаемщик) предоставляет объект недвижимости. Если он не вернет деньги, залогодержатель заберет залог.
2. Кредитор — банк, который готов выдать деньги под залог недвижимости. Именно кредитор решает, выдавать ли деньги и на каких условиях.
3. Продавец — собственник недвижимости, которую хочет приобрести заемщик с привлечением банковских средств.

Права и обязанности заемщика и банка указаны в кредитном договоре. Там же перечислены условия ипотеки: график, срок, сумма, размер пени и штрафов за просрочку. 

Дополнительно заемщик может привлечь к сделке созаемщика и даже выделить ему долю в покупаемой недвижимости. Банк учтет доходы созаемщика и может согласиться на увеличение срока или суммы кредита. 

Созаемщик обязан выплатить кредит, если залогодатель по каким-то причинам не сможет этого сделать. Кстати, созаемщиками по закону автоматически становятся супруги, если нет брачного договора. 

Бывает, что заемщик привлекает к сделке поручителя. Он, как и созаемщик, обязан выплатить кредит, если что-то пойдет не так. Но есть и отличия — никакого права собственности на недвижимость у него нет. Плюс банк не учитывает его доходы, когда решает, какую сумму выдать в долг.

В большинстве ипотечных сделок участвуют:

• Страховые компании, которые обязательно страхуют залог и предлагают другие виды полисов.
• Риэлторы, ипотечные брокеры — посредники, таких специалистов может нанять и продавец, и покупатель для представления и защиты своих интересов. 
• Оценщики — профессионалы, которые занимаются оценкой стоимости залогового жилья (вторичка) и сравнивают ее с рыночной. 

Сделку также могут обслуживать нотариус, юрист, сотрудники органов опеки и попечительства, паспортного стола, агентства ипотечного жилищного кредитования.  

Виды ипотеки

Есть два основных вида ипотеки:

1. Ипотека в силу договора. Это когда заемщик в качестве залога предоставляет недвижимость. Причем не обязательно ту, что берет в ипотеку. Заемщик может заложить другое свое жилье, например, дом, в котором уже живет. Такой вид ипотеки обычно оформляют для получения потребительского кредита или для сделки между двумя физическими лицами без участия банка.
2. Ипотека в силу закона. Самая распространенная ипотека, когда залогом становится недвижимость, которую заемщик приобретает с привлечением банковских средств. 

Какие есть ставки по ипотеке

К началу 2025 года стандартный диапазон ставок по ипотеке равен 23-30% годовых. Но это не предел: например, Сбербанк выдает ипотеки на вторичное жилье по ставке 30,5% годовых.

К слову, в Сбере действуют одни из самых лояльных ставок по ипотекам, в других банках жилищный кредит обойдется дороже.

Есть несколько видов ставок — вот три основных:

• Фиксированная. Это значит, что процент не меняется в течение всего срока кредита. Исключение — по соглашению сторон или если это заранее предусмотрено кредитным договором. Фиксированная ставка удобна для заемщика потому, что позволяет рассчитать свои доходы и сразу отложить определенную сумму для погашения долга. 
• Плавающая. Это ставка обычно зависит от ставки рефинансирования или ключевой ставки Центрального банка России. Например, если ставка ЦБ растет, значит, растет и ставка по кредиту. Плавающая ставка чуть выгоднее для заемщика, но более рискованна. Предсказать ситуацию сложно, поэтому и российские банки сейчас редко предлагают этот вид ставки. 
• Комбинированная. Это гибридный вариант фиксированной и плавающей ставки. Так, например, первые пять лет заемщик платит определенный процент, а следующие годы до конца срока кредита — по плавающей. Комбинированная ставка, как и плавающая, тоже довольно редко встречается. 

Ипотечные программы банков

У каждого банка свои условия ипотечного кредитования. Плюс кредитор индивидуально рассматривает заявки каждого заемщика. Доход, возраст, наличие детей и даже профессия могут повлиять на сумму и срок кредита.

Еще в банках действуют ипотечные программы для разных категорий граждан, которые тоже довольно сильно отличаются друг от друга (например, семейные, для молодых специалистов).

Минимальный первоначальный взнос, который обычно требуется для оформления ипотеки, — около 20-30% от общей стоимости недвижимости. Но иногда можно вложиться меньше: например, в том же Сбере просят от 10,1% суммы в качестве первоначального взноса.

Минимальный срок ипотечного кредита — 3 года, максимальный — 30 лет. Чем больше срок, тем выше переплата — за счет процентов. Один из способов снизить ее снизить — вносить досрочные платежи для сокращения срока. Такое право есть у любого заемщика согласно ст. 810 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Ставка по ипотеке зависит от многих факторов, один из главных — ключевая ставка ЦБ. Например, в январе 2025 года она довольно высокая — 21%, а значит, и базовая ипотечная ставка будет большой — как минимум на несколько процентов выше.

Что такое полная стоимость кредита (ПСК), мы уже рассказывали, интереснее — разобраться с надбавками. Например, в Сбере ставка повышается на 0,5%, если заемщик не является зарплатным клиентом.

Льготные программы кредитования

Чтобы условия кредита были более выгодные, важно подобрать подходящую программу. Среди них есть льготные — с государственной поддержкой для разных категорий населения.

Льготная. Можно было оформить на покупку новостройки или готового жилья у застройщика. Ставка составляла — 8%, первоначальный взнос — 30%. Взять такую ипотеку имел право совершеннолетний гражданин РФ один раз в жизни. Программа закончилась 1 июля 2024 года.

Семейная. Создана для поддержки молодых семей с детьми. Ставка — 6%. Первоначальный взнос — 20%, взять кредит можно именно на новостройку или покупку готового жилья у застройщика. Действует до 2030 года, но условия программы регулярно меняются. Чтобы оформить такую ипотеку, нужно иметь как минимум одного ребенка, который родился в период с 2018 по 2023 годы. Или двоих несовершеннолетних детей. 

Дальневосточная и Арктическая ипотека. Создана для поддержки этих регионов России. Ставка одна из самых низких среди подобных программ — всего 2%. Могут взять разные категории населения, например, медработники со стажем от 5 лет или одинокий родитель до 36 лет с несовершеннолетним ребенком. 

Сельская ипотека. Подходит для покупки и новостройки, и вторички. Ставка — от 0,1 до 3%. Требований к заемщикам нет, нужно только гражданство РФ.

IT-ипотека. Главное условие для залогодателя — работа в аккредитованной IT-компании, определенный уровень зарплаты. Взять можно только на новостройку по ставке 6%. Срок окончания программы — до конца 2030 года. 

Специальные предложения от застройщиков

Помимо льготной ипотеки на новостройки со ставкой 8%, на рынке недвижимости можно найти предложения от застройщиков. Чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей, продавцы договариваются с банками-партнерами и предлагают различные программы. Благодаря таким предложениям купить жилье в ипотеку можно со скидкой. Например, по ставке, которая приближается к программам господдержки, — 1-5%.

Однако не всегда такая схема выгодна для покупателя. Прибыль, которую недополучит банк, застройщик может заложить в стоимость квартиры. Получается, жилье будет дороже аналогичных предложений, а ставка по ипотеке — меньше. 

Кому доступна ипотека

Банк одобрит заявку на ипотеку только, если заемщик подходит под определенные требования — какие именно, кредитор решает самостоятельно. В любом случае большинство банков выдают кредит на жилье только совершеннолетним гражданам России с постоянной или временной пропиской. Кстати, после 60 лет оформить ипотеку гораздо сложнее — банк считает, что с такими заемщиками больше рисков.

Среди других распространенных требований:

• Уровень дохода. Хорошо, если кредитная нагрузка не больше 40-60% от дохода — так больше шансов на одобрение. Кредиторы активнее выдают ипотеку своим клиентам: например, Сбербанк принимает заявки от таких заемщиков даже без подтверждения стажа и дохода. 
• Стаж работы. Общий трудовой стаж должен быть около полугода. При этом не менять работу нужно последние три месяца. 
• Кредитная история. В этом документе, который хранится в бюро кредитных историй (БКИ), отражены все ваши активности по кредитам и займам. Заранее закажите свою кредитную историю в БКИ и посмотрите свой кредитный рейтинг. Чем он выше, тем больше шансов на одобрение ипотеки. 

Аналогичные требования банк предъявляет и к созаемщику. При этом кредитор будет учитывать общий доход обоих участников сделки. Именно созаемщику придется выплачивать кредит, если заемщик не справится с кредитом. 

Как узнать, дадут ли мне ипотеку

Проще всего подать предварительную заявку в банк. У крупных кредиторов есть системы скрининга, которые помогают оценить кредитоспособность заемщика с учетом разных факторов. Кроме того, посчитать финансовую нагрузку можно на ипотечных калькуляторах — вот, например, Сбербанка. 

В таком калькуляторе можно ввести:

• Регион, где планируете покупать недвижимость
• Вторичку, новостройку или дом
• Ипотечную программу
• Стоимость недвижимости
• Сумму первоначального взноса
• Планируемый срок кредита

С учетом введенных данных удастся предварительно понять:

• Какой примерно будет процентная ставка
• Какой уровень дохода нужно иметь, чтобы банк одобрил такую ипотеку
• Сколько придется платить ежемесячно
• Размер переплаты

С какой зарплатой дают ипотеку

Нет четких требований, какая должна быть зарплата, чтобы взять кредит на жилье. Однако ипотека — это всегда дополнительные расходы, потому что надо не только вернуть взятые деньги, но и заплатить проценты.

Например, заемщик, доход которого равен минимальному размеру оплаты труда (МРОТ), вряд ли получит деньги от банка. В 2025 году этот показатель составляет 22 440 рублей. 

Один из главных факторов, который учитывает банк при принятии решения, — это основной источник дохода, причем нужен стабильный и регулярный. Обычно речь идет о заработной плате или прибыли от бизнеса. Кроме того, кредитор может учесть пенсию и деньги, полученные от сдачи жилья в аренду, подработок. Но последние два источника дохода нужно подтвердить официальными документами. 

Если денег не хватает, чтобы взять желаемую сумму в долг, можно привлечь созаемщика. Тогда его доход прибавят к вашему, и банк, возможно, увеличит размер ипотеки.

Что нужно для ипотечного кредита

Если выбрали ипотечную программу и получили одобрение от банка, нужно собрать первоначальный взнос и подготовить документы. 

Бывают программы без первоначального взноса, но их мало. Иногда банки разрешают взять ипотеку под залог, который предоставляет созаемщик.

Среди основных документов для кредитора:

• Паспорт.
• Справка о доходах.
• Копия трудовой книжки — бумажной или выписку из электронной.
• Документы, подтверждающие дополнительный заработок. Например, договор гражданско-правового характера (ГПХ).
• Документы, подтверждающие владение другим ценным имуществом. Например, на квартиру или автомобиль. 
• Свидетельство о браке и паспорт вашего партнера. Если нет брачного договора, то ваш супруг или супруга автоматически становятся созаемщиками.
• СНИЛС.
• Военный билет.

Необходимо собрать все документы на объект недвижимости, который вы выбрали, в том числе:

• Паспорт собственника
• Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
• Выписку из домовой книги
• Договор купли-продажи.
• Документ технического учета

Могут понадобиться и дополнительные документы — в зависимости от ситуации. Например, разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней есть доли несовершеннолетних детей продавца.

Какие расходы при оформлении ипотеки

Если не хотите собирать и оформлять документы, пригласите помочь риэлтора или ипотечного брокера. Специалист все подготовит, но его услуги придется оплачивать. 

Предусмотрите и другие расходы — среди обязательных:

• Страхование недвижимости.
• Оплата госпошлины за сделку. 
• Оплата расчетов с продавцом — например, банковской ячейки или аккредитива. 
• Оплата услуг оценщика, если покупаете жилье на вторичном рынке. 
• Оплата услуг нотариуса. Если состоите в браке, точно понадобится заверенное согласие вашего партнера на покупку. 

Совет: заранее отложите на эти траты около 50 000 рублей.

Как погашать ипотечный кредит

Вместе с кредитным договором банк предоставит график платежей. В нем указывается сумма, которую необходимо будет платить каждый месяц — основной долг и проценты. 

Будет ли эта сумма основного долга от месяца к месяцу разной, зависит от типа платежа:

• При аннуитетном платеже ежемесячная сумма, которую нужно будет перечислять в банк, остается неизменной в течение всего срока кредитования. Например, вы каждый раз будете вносить на ипотечный счет 32 500 рублей. Аннуитетные платежи предлагают большинство банков. При таком способе погашения в первые годы платеж в основном будет гасить проценты, а не тело долга.
• При дифференцированном платеже ежемесячная сумма, которую вы платите банку, все время меняется. В первые годы гасится в основном тело долга, но платежи довольно большие. Ближе к середине срока размер платежей уменьшается, и в основном деньги идут на погашение процентов. Банки редко предлагают дифференцированные платежи.

Вот несколько советов, которые помогут не допустить просрочки по кредиту:

• Старайтесь ежемесячно класть деньги на счет заранее — хотя бы за три дня. Так вы не допустите просрочку, если деньги задержатся при переводе. 
• Создайте отдельный счет и положите туда сумму, равную трем, а лучше пяти ежемесячным платежам. Если возникнут проблемы с работой, у вас будут средства для оплаты кредита. 
• Сверяйтесь с графиком платежей ежемесячно, если платите дифференцированные платежи.

Еще важный совет — не забудьте ежегодно продлевать страховку недвижимости, а также жизни и здоровья, если от этого полиса зависит ставка.

Что будет при просрочке по ипотеке

Если опоздать с оплатой кредита, банк начислит пени и штраф — их размер можно посмотреть в договоре. Кроме того, кредитор обязан сообщить о неуплате в бюро кредитных историй, а значит, просрочка отразится в вашей кредитной истории. 

Обычно банк оповещает клиента о том, что платеж не внесен и необходимо это сделать. Если не пополнять ипотечный счет в течение трех месяцев, кредитор может перейти к решительным действиям. Например, забрать залоговое имущество — по суду или соглашению о внесудебном порядке обращения взыскания.

В результате недвижимость продадут, и за счет вырученных средств погасят долг перед банком. Если после расчетов по ипотеке останутся деньги, их вернут заемщику.

Есть несколько вариантов, что делать с ипотекой в трудном материальном положении:

• Оформить ипотечные каникулы. Но есть ряд условий, среди них — отсутствие другого жилья и уважительная причина, например, потеря работы. Во время таких каникул можно уменьшить сумму платежа или вообще не вносить деньги до полугода.
• Обратиться за реструктуризацией долга. Другой вариант — договориться с банком об изменении условий кредитного договора. Например, уменьшить сумму платежа или увеличить срок кредитования. Но помните: при реструктуризации возрастает размер переплаты.
• Рефинансировать ипотеку. Если вы нашли выгодную программу у другого банка, вы можете перезаключить кредитный договор с новым кредитором. Особенно такая стратегия выгодна, если снизилась ставка рефинансирования с того момента, когда вы оформляли ипотеку. 

Но иногда все эти варианты не подходят. Так бывает, когда денег вообще нет и в будущем материальное положение вряд ли улучшится. Единственный законный способ решить такую проблему — оформить банкротство. Тогда вы сможете полностью списать кредиты и займы, в том числе в микрофинансовых организациях.

Подать заявление в суд на банкротство и собрать пакет документов помогут юристы ФПА. Наши специалисты разберут вашу ситуацию на бесплатной консультации и подскажут, как действовать, чтобы раз и навсегда избавиться от неподъемных долгов.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Что представляет собой ипотечный кредит?

   Ипотека — это залог недвижимости. Так в обиходе называют и сам кредит на жилье. Обычно заемщики берут деньги у банка на покупку квартиры, дома или земельного участка. Кредитор выдает средства под залог недвижимости, обычно именно той, которую заемщик и собирается купить. Если вернуть кредит не удастся, банк заберет свой залог.

2. Где сейчас самая выгодная ипотека?

   Нельзя назвать определенный банк. Бывают разные предложения от застройщиков, выгодные льготные программы, поддержанные государством. Однако условия могут отличаться — они зависят от разных факторов: от вашего дохода до суммы кредита.

3. Как и кому дают ипотеку?

   Ипотеку может получить совершеннолетний гражданин России. Обычно требуется еще временная и постоянная регистрация. В целом попытаться оформить ипотеку может любой, но банки будут отклонять заявки клиентов с низким доходом, например, на уровне МРОТ.

4. Как получить самый низкий процент по ипотеке?

   Важно выбрать подходящую льготную программу или специальное предложение от застройщика. В некоторых банках могут снизить ставку, если застраховать жизнь и здоровье или привлечь созаемщика.

5. Что лучше взять: кредит или ипотеку?

   Ставки по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по потребительскому. Если нужна большая сумма и на долгий срок, то лучше оформить ипотеку. По потребительскому кредиту редко выдают больше 2-5 млн рублей на пять лет.