С какой зарплатой можно взять ипотеку

Ипотека — это крупный и долгосрочный кредит. Ежемесячные платежи тоже будут крупными, поэтому, чтобы добиться одобрения, заемщику предстоит доказать банку платежеспособность. Она складывается из нескольких факторов, включая кредитную нагрузку и официальный доход.

В этой статье поговорим о последнем пункте, а точнее, разберемся:

• какая зарплата нужна для получения ипотеки
• какие дополнительные факторы учитывает банк
• что делать, если официальная зарплата слишком маленькая для одобрения ипотеки

С какой зарплатой можно взять ипотеку

Универсального или единого размера зарплаты, при котором гарантированно одобрят ипотеку, не существует. Во всех регионах разные уровни доходов и стоимости квадратного метра жилья. В таблице ниже представлен список российских городов с дорогими «квадратами» в новостройках по состоянию на 2024 год:

Ценовая пропасть между Москвой, Санкт-Петербургом и остальными областными центрами — огромная. За одну и ту же сумму в Москве можно купить скромную однушку, а в Казани — трехкомнатную квартиру. Гарантировать, что банк одобрит ипотеку в столичной новостройке даже с хорошим по меркам регионов доходом, сложно.

Минимальный размер зарплаты, необходимой для ипотеки, зависит от готовности банка идти на риски. Чем больше ЗП заемщика, тем лучше для кредитора, но финансовые организации оценивают соотношение доходов и расходов потенциального клиента.

В категорию «расходов» входит не только ипотека, но и другие кредиты и займы, по которым заемщик ежемесячно вносит платежи. Варианты долговой нагрузки (доля доходов по отношению к кредитным выплатам) могут быть следующими:

• 50 на 50 — общепринятое оптимальное соотношение. Считается удовлетворительным для большинства банков.
• 40 на 60 — более рискованный для кредитора вариант. Банки обычно одобряют кредит, если заемщик уже является зарплатным клиентом, а его официальный доход превышает 100 000 рублей.
• 60 на 40 — более безопасная для обеих сторон схема, которую должен одобрить любой банк.

Приведем пример. Пусть ежемесячный платеж по ипотекам, которые оформили два гражданина, составляет 30 000 рублей в месяц. 

• Официальная зарплата первого заемщика — 70 000 рублей, однако 20 000 он ежемесячно отдает за автокредит. Если добавить ипотечный платеж, общие расходы составят 50 000 рублей, что не укладывается даже в рискованное соотношение долговой нагрузки 40 на 60. Ипотеку такому клиенту вряд ли одобрят.
• Второй гражданин зарабатывает 60 000 рублей, но никаких финансовых обязательств не имеет. Он должен получить ипотеку без проблем.

Для многих банков соотношение расходов и доходов не менее важно, чем размер зарплаты. При низкой долговой нагрузке выше шанс получить ипотечный кредит на нормальных условиях, а не с завышенной процентной ставкой, при помощи которой финансовая организация может попытаться компенсировать риски.

Какие доходы учитываются

Банковский скоринг относит к доходам заемщика не только его официальную зарплату, но и другие выплаты:

• доходы от сдачи недвижимости в аренду
• выплаты, полученные в результате деятельности самозанятого лица
• пенсионные выплаты
• дивиденды от акций
• выплаты по банковским вкладам

Если ипотеку оформляют супруги, учитывается общий доход, поэтому россияне предпочитают оформлять кредит после вступления в брак. У такого подхода есть недостатки:

• Если один из супругов работает без официального трудоустройства или имеет статус безработного, банк может снизить общий размер кредита.
• Когда в семье есть дети, траты на них (не ниже прожиточного минимума на каждого ребенка) добавляют к общим расходам и учитывают при подсчете финансовой нагрузки. К слову, это делают не банковские менеджеры, а специальная система — скоринг.
• При расчете кредитной нагрузки учитываются долги каждого из супругов, даже если они не являются совместными.

Другие требования, о которых важно знать

Зарплата заемщиков важна, но просто много зарабатывать недостаточно — необходимо соответствовать обязательным требованиям для ипотеки:

• гражданство РФ и прописка на территории страны
• средний возраст (молодежи до 21 года и пенсионерам старше 75 лет получить ипотечный кредит будет затруднительно)
• стабильная зарплата
• стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы
• хорошее здоровье (человек не должен быть недееспособным или нетрудоспособным)

Преимуществами при скоринге станут наличие высшего образования и длительного трудового стажа, отсутствие иждивенцев. Если банковская система присвоит заемщику низкий рейтинг благонадежности, это не гарантирует отказ в оформлении ипотеки. Кредит могут выдать на менее выгодных условиях: под повышенный процент или с увеличенным первым взносом.

Можно ли получить ипотеку при неофициальном доходе

Так называемый «серый» доход является для банка дополнительным фактором риска, его реальный размер трудно подтвердить документально. Гражданам с полностью «черной» зарплатой, которые по документам числятся безработными, едва ли хоть одна финансовая организация отважится выдать серьезный кредит. Количество таких людей за последние годы постоянно растет, многие из них являются платежеспособными. У некоторых банков появились упрощенные программы для получения ипотеки — для оформления достаточно предоставить всего два документа (паспорт и, например, водительские права). Справки о трудоустройстве, размере доходов и уплаченных налогах не нужны. Условия по таким программам не назовешь выгодными, но они пользуются популярностью у граждан с неофициальным доходом за неимением лучшей альтернативы. 

Если официальная зарплата небольшая

Банк может отказать в оформлении ипотеки или предложить невыгодные условия гражданам с официальной, но маленькой зарплатой. Есть несколько советов, которые помогут получить ипотечный кредит даже гражданам, имеющим низкий уровень дохода:

1. Подберите жилье с более низким ценником. Например, рассмотрите вторичку вместо новостройки или недвижимость, находящуюся на этапе строительства. В последнем случае придется подождать, пока дом окажется готов к заселению, но цена на квартиру будет ниже. На стоимость жилья также влияют район города, его благоустройство, близость к центру.
2. Станьте зарплатным клиентом банка. К таким заемщикам финансовая организация обычно относится лояльнее, предлагая более выгодные условия кредитования.
3. Внесите большую сумму первоначального взноса — ежемесячные платежи станут меньше. Обычно банки просят не менее 15-20% от рыночной стоимости квартиры, но переплачивать не запрещено. Еще вариант — вложить материнский капитал.
4. Возьмите ипотеку на максимально долгий срок — 25-30 лет. Общая переплата по кредиту увеличится, зато уменьшится размер ежемесячного платежа. Банки будут понимать, что вы «потянете» такие выплаты. Очевидный минус — в процентах, но переплату можно сократить, если досрочно погашать ипотеку. 
5. Если есть другая недвижимость, оформите кредит под залог. Пока ипотека на новую квартиру не выплачена, продать старое жилье (или даже сделать в нем перепланировку) не получится.
6. Найдите поручителя с хорошей кредитной историей и стабильным доходом. Привлеките созаемщиков (например, близких родственников, хороших друзей, надежных коллег). Их может быть максимум трое. Банк учтет общий размер доходов для определения суммы кредита и процентной ставки.

Не пытайтесь обмануть банк, предоставив поддельные справки об уровне дохода. В интернете множество объявлений от мошенников с подобными «услугами». Подделка документов — уголовное преступление. 

Одобрят ли ипотеку, если уже есть кредит

Если имеется непогашенный кредит, шансы оформить ипотеку снижаются. Банк обратит внимание на общую долговую нагрузку потенциального заемщика. Если выяснится, что на обязательные платежи уходит почти вся официальная зарплата, в ипотеке откажут.

Если по кредиту (или кредитам) есть просрочки, вопрос «Какой доход должен быть для получения ипотеки?» можно не задавать — ни один банк не одобрит заявку должнику. Сначала нужно погасить текущие задолженности, затем — дождаться, пока кредитная история восстановится. Напоминаем, что срок ее хранения составляет 7 лет.

Бывает, что человек мечтает о собственном жилье, но у него нет возможности здесь и сейчас рассчитаться по долгам. Тогда надежным решением станет банкротство физических лиц, которое позволяет списать все имеющиеся задолженности: по микрозаймам и кредитам, штрафам, налогам, жилищно-коммунальным услугам.

Когда банкротство завершится, все долги будут списаны, а кредитная история фактически «обнулится». Чтобы больше узнать о процедуре и начать подготовку к списанию долгов, проконсультируйтесь бесплатно у юристов компании «Финансово-правовой альянс».

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Можно ли взять ипотеку с зарплатой 30 000?

   В 2024 году выплачивать ипотечный кредит с такой зарплатой крайне тяжело. Банк может подобрать программу с очень длительным сроком выплаты и малым размером ежемесячного платежа, но даже в этой ситуации есть вероятность, что у гражданина не останется достаточных средств для проживания.

2. Сколько нужно отработать, чтобы взять ипотеку?

   Условия кредитования зависят от конкретного банка, но в общем случае заемщику нужно отработать не менее 3 месяцев на текущем месте и иметь как минимум год трудового стажа в целом. Трудоустройство должно быть официальным.

3. Как узнать, на какую сумму дадут ипотеку?

   На официальных сайтах большинства банков есть ипотечные калькуляторы. Потребуется ввести некоторые исходные данные, чтобы рассчитать примерную сумму кредита. Чтобы получить более точную и подробную информацию, посетите отделение банка или позвоните на горячую линию.

4. Кто не может взять ипотеку?

   Законодательного запрета на получение гражданами ипотеки нет. Решение по каждому случаю целиком зависит от кредитора. Обычно кредит не одобряют людям с маленькой зарплатой или высокой долговой нагрузкой. Наличие просрочек по действующим займам — гарантированный отказ в получении ипотеки.