Как взять ипотеку, если есть долги у приставов

Если у заемщика есть долги перед судебными приставами, купить жилье в кредит будет непросто. Погашение задолженности улучшит ситуацию, но отказать все равно могут. Расскажем, как повысить шансы на получение ипотеки и на что смотрят банки, когда принимают решение о кредитовании.

Одобрят ли ипотеку, если есть долги

Закон не запрещает брать ипотеку, даже если у заемщика есть долги или исполнительные производства. Но банки не одобрят заявку, если у предполагаемого клиента есть непогашенные задолженности, особенно перед приставами.

Скрыть информацию о долгах не получится. При оформлении ипотеки банки тщательно проверяют заемщиков и изучают их кредитную историю. Сведения о непогашенных долгах перед приставами исключают шанс получить кредит на покупку жилья.

Если исполнительное производство было возбуждено после одобрения ипотеки, но до подписания договора, банк может изменить решение и отказать в выдаче денег.

Какие факторы влияют на решение банка

Кредитная история. Любые задолженности по кредитам и микрозаймам отражаются в финансовом «досье» гражданина. Плохая кредитная история и наличие открытых исполнительных производств снижают шанс на одобрение заявки банком.

Нулевая кредитная история (человек никогда не брал кредитов и займов) тоже не создает положительного кредитного рейтинга — финансовая организация не знает, чего ожидать от клиента.

Уровень доходов. Чем выше заработная плата и другие источники дохода, тем больше шансов на одобрение ипотеки. Сложнее всего получить жилищный кредит индивидуальным предпринимателям и самозанятым.

Кредитная нагрузка. Если у клиента есть непогашенные кредиты и микрозаймы, шанс получить ипотеку снижается. Подробно о том, как рассчитывается кредитная нагрузка, мы уже рассказывали.

Соответствие жилья программе кредитования. Например, некоторые банки выдают ипотеки только на покупку квартир в новостройках.

Другие причины. Возраст заемщика, трудовой стаж, наличие гражданства РФ, созаемщика или поручителя — все это учитывается, когда банк принимает решение: выдавать ипотеку или нет.

Как взять ипотеку с долгами у приставов

Представим, что вы нашли банк, готовый выдать ипотеку, несмотря на долги по исполнительным производствам. Тогда процедура оформления не будет отличаться от стандартной:

1. Заявка на предварительное одобрение ипотеки. Соберите пакет документов: паспорт, СНИЛС, ИНН, справки о доходах, копию трудовой книжки. Заявка рассматривается в течение нескольких дней.
2. Выбор жилья. Исходя из базовой процентной ставки и одобренного кредитного лимита, подберите подходящее жилое помещение. Убедитесь, что у собственника или застройщика есть все необходимые документы на недвижимость: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговом органе, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), разрешение на строительство и прочие бумаги.
3. Оценка квартиры. Найдите эксперта-оценщика и предоставьте его заключение банку.
4. Одобрение ипотеки. Согласуйте с банком окончательные условия сделки.
5. Подписание ипотечного договора.
6. Заключение договора купли-продажи и оформление акта приема-передачи между заемщиком и продавцом жилья, регистрация права собственности.

Требования к заемщикам

Общие требования к заемщикам по ипотечным кредитам у банков схожи:

• гражданство РФ
• возраст от 18 лет (на дату оформления ипотеки) до 50–75 лет (на момент ее погашения)
• подтвержденный стабильный и достаточный доход. 
• наличие в собственности имущества
• заключение договора страхования жизни и имущества
• отсутствие просрочек по текущим долговым обязательствам

Некоторые банки вводят дополнительные требования (например, наличие стажа и работы по трудовому договору).

Условия кредитования

Условия программ отличаются в зависимости от банка. Но усредненные параметры ипотеки на вторичное жилье в крупных российских банках выглядят так:

• процентная ставка — 17–30%
• лимит кредитования — 70–120 млн
• ежемесячный платеж — от 21 000 рублей
• срок кредитования — 3–35 лет
• размер первого взноса — 16–50%
• полная стоимость кредита — 15–25%

Ставка по ипотеке на первичное жилье ниже. Она составляет от 5 до 25% годовых, если клиент подходит под требования одной из льготных программ (семейная, арктическая, дальневосточная или сельская ипотека, ипотека с господдержкой, ипотека для IT-специалистов). Из минусов — высокий первый взнос (от 20%) и меньшие лимиты кредитования.

Льготную ипотеку можно взять только один раз. Исключение — семейная ипотека. Ее предоставляют повторно, если предыдущий займ погашен, а в семье родился еще один ребенок и приобретаемое жилье по площади больше предыдущего.

Ипотека с долгами у приставов: как повысить шансы на одобрение

Банки анализируют кредитную историю заемщика, поэтому чтобы повысить шансы на одобрении ипотеки, нужно ее улучшить:

• погасить долги по исполнительным производствам и просрочки по займам
• выплатить кредиты и задолженности по кредитным картам

Что еще поможет с одобрением ипотеки:

• Привлечение надежного созаемщика или поручителя с хорошей кредитной историей и достаточным уровнем дохода. Чаще всего это близкий родственник.
• Использование специальных банковских программ для лиц с незакрытыми долгами. Условия по такой ипотеке значительно хуже. Например, ставка — на 5–10% выше, а первый взнос — вдвое больше.
• Помощь кредитного брокера. Это лица или компании, которые тесно взаимодействуют с банками и подберут наиболее подходящую программу кредитования. Но будьте осторожны: часто под видом кредитных брокеров скрываются мошенники.
• Отсрочка или рассрочка выплаты долга. Можно попросить банк о реструктуризации, а если задолженность взыскивают приставы — обратиться с ходатайством в суд. 
• Оформление дебетовой карты или открытие вклада в банке, где клиент собирается взять ипотеку. Лояльность банка к нему в этом случае возрастает.

Стоит ли брать ипотеку при долгах у приставов

Подавайте заявку на ипотеку, если имеете достаточные средства на погашение текущих долгов (лучше — с запасом). Ипотечное жилье находится в залоге у банка до полной выплаты кредита заемщиком. Если не оплатить займ вовремя и допускать длительные  и неоднократные просрочки, банк обратит взыскание на недвижимость в счет погашения долга, а ранее потраченные на выплату ипотеки деньги заемщику не вернут.

Даже если должник справляется с текущей финансовой нагрузкой, дополнительные расходы могут существенно ее увеличить. Сначала лучше разобраться с остальными долгами (особенно по исполнительным производствам), а затем — подать заявку на ипотеку. Так шансы на ее одобрение повысятся, условия станут выгоднее, а риск образования просрочки снизится.

Что делать, если нужна ипотека, а платить по долгам нечем

Если не можете погасить текущие долги, рассчитывать на ипотеку не стоит. В любом случае придется закрыть имеющиеся задолженности. Попробуйте договориться с кредитором об отсрочке или рассрочке. Например, попросите о реструктуризации — изменении условий кредитного договора с целью уменьшения финансовой нагрузки.

Если договориться с кредитором не удалось, выйти из долговой ямы поможет банкротство. По закону № 127-ФЗ каждый гражданин, который не в состоянии рассчитаться по своим финансовым обязательствам, может списать долги. Это позволит решить проблему с коллекторами или судебными приставами.

В банкротстве списываются все долги, приостанавливаются исполнительные производства, фактически обнуляется кредитная история. Когда процедура завершится, вы получите на руки соответствующее определение суда и сможете оформить ипотеку.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Можно ли взять ипотеку с долгами по исполнительным производствам?

   Запрета на оформление ипотеки при наличии открытых исполнительных производств нет, но на практике кредиторы не одобряют заявки таким клиентам, поскольку считают их ненадежными. Повысить шансы на успех можно в случае погашения текущих задолженностей. Однако это не гарантирует одобрение заявки на ипотеку, поскольку любые долги и просрочки (даже погашенные) портят кредитную историю заемщика.

2. Что проверяют банки при выдаче ипотеки?

   Перед одобрением заявки кредитор проверяет:

   • — подлинность персональных данных клиента
   • — кредитную историю заемщика
   • — наличие, уровень и стабильность дохода
   • — кредитную нагрузку 
   • — наличие судимостей
   • — надежность созаемщика или поручителя, если они есть

3. В каком случае не дают ипотеку?

   Основные причины для отказа в ипотеке:

   • — указание недостоверных сведений в анкете и предоставление поддельных документов
   • — несоответствие клиента требованиям ипотечной программы
   • — плохая кредитная история гражданина
   • — отсутствие достаточного дохода и высокая кредитная нагрузка
   • — отсутствие надежного созаемщика или поручителя 

4. Как узнать, дадут ли мне ипотеку?

   Заранее узнать не получится — банк рассматривает каждую заявку индивидуально. Можно примерно оценить шансы на успех, проанализировав кредитную историю, уровень доходов и финансовой нагрузки заемщика. Если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство, вероятность получения ипотеки минимальна.