Квартира куплена до брака: могут ли супруги разделить ее при разводе

Одно дело — делить при разводе совместно нажитое. Другое — требовать долю в имуществе, которое было еще до свадьбы.

Законно ли это? Если квартира куплена до брака, можно ли ее поделить при разводе? В некоторых случаях — да, можно. Рассказываем, что это за случаи и по каким правилам происходит раздел досудебного имущества.

Раздел добрачной собственности: что говорит закон 

Правила раздела имущества при разводе диктует в первую очередь Семейный кодекс:

В Гражданском кодексе тоже есть важные статьи, касающиеся раздела имущества:

Еще один важный документ — Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 15. Он разъясняет, как пользоваться нормами Семейного кодекса и Гражданского кодекса при разделе имущества.

Что считается личным и совместным имуществом

Имущество, приобретенное до брака, принадлежит тому супругу, кто его купил. Это личная собственность — все, что человек приобрел до свадьбы либо получил в дар или по наследству уже после свадьбы. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь, смартфон), даже если их купили в браке, — тоже личное имущество. 

Совместное имущество — это все, что супруги приобрели в браке, кроме вещей индивидуального пользования. Например, зарплата, доходы с бизнеса, пенсии, пособия, дом, земельный участок, вклады, ценные бумаги. Неважно, на кого оформили квартиру или машину — она считается общей. 

Долги, которые появились в браке, — тоже совместное имущество. Если муж взял автокредит, суд при разводе поделит его между супругами. Мы уже говорили, что исключением могут стать займы, которые пошли на личные цели одного из партнеров. Их придется платить в одиночку. 

Если один из супругов ухаживал за ребенком или не работал по другой уважительной причине, он все равно имеет право на долю в совместном имуществе.

По каким правилам делят добрачное имущество

Главное — правильно определить, личное это имущество или совместное.

Квартира, которую один из партнеров купил до брака, — это его личная собственность. Но в ряде случаев ее тоже делят. Вот когда это возможно: 

Вложили общие деньги. Если из семейного бюджета финансировали капитальный ремонт и квартира сильно подорожала, суд может сказать: «Это уже не личная собственность, а совместная». Такой же исход возможен, когда второй супруг собственными средствами оплачивал стройматериалы и услуги рабочих.

Использовали маткапитал. Если его тратили на реконструкцию с увеличением площади, квартиру поделят между всеми членами семьи: супругами и детьми. К слову, ремонтировать квартиру за счет маткапитала нельзя — закон этого не предусматривает.

Подписали брачный договор. В нем супруги могут предусмотреть, как делить квартиру, которую один из них купил до брака.

Пошли на мировое соглашение. Когда нет брачного договора, поможет мировое соглашение. В нем супруги указывают, например, как делить долги после развода и кому достанется имущество, включая добрачное жилье.

Уточним, как делится квартира, купленная до брака. Если суд признал ее совместной собственностью, то распределит между супругами в равных долях — при условии, что нет брачного договора или мирового соглашения. Чаще всего один получает квартиру, другой — денежную компенсацию по размеру доли. 

Претендовать на имущество, приобретенное до брака, можно только в случаях, которые перечислены выше. Если супруги не тратили общий бюджет или маткапитал, то квартира остается личной собственностью того, кто ее приобрел.

Улучшение и ремонт жилья, купленного до брака

Мы выяснили: добрачную квартиру, которую отремонтировали за счет семейного бюджета или собственных денег второго супруга, суд может признать совместной собственностью. Но важно, чтобы такие вложения были значительными и увеличивали стоимость жилья.

Другими словами, именно капитальный ремонт квартиры меняет статус добрачной недвижимости.

Обновить сантехнику и проводку, выровнять стены, вставить стеклопакеты — вот работы, которые повышают цену квартиры. Просто переклеить обои, как при косметическом ремонте, — это не считается. 

Кроме капремонта, значительными улучшениями будет:

• Реконструкция — когда, например, объединяют две квартиры в одну;
• Переоборудование — установили душевую кабинку вместо ванной, но прежде заменили трубы и разводку.
• Перепланировка — сломали перегородки и перенесли дверные проемы.

Такие работы нужно документально оформить и официально согласовать.

Как доказать вложения

Чтобы доказать вложения в ремонт добрачной квартиры, сохраняйте все документы: чеки на стройматериалы, договоры с отделочниками, квитанции об оплате работ, акты приемки. 

Если делали ремонт своими руками, не только храните чеки, но и фотографируйте весь ход работ. Эти снимки косвенно подтвердят ваше участие.

Чтобы точнее оценить вложения, можно заказать независимую оценку стоимости квартиры до и после улучшения.

Если супруг прописан в добрачной квартире 

Прописка в квартире, которую купили до брака, не означает, что на жилье можно претендовать. Даже если супруг там зарегистрирован, то при разводе не получит долю. Регистрация — это право проживания, а не право собственности.

После развода бывшая жена или муж может оставаться в добрачной квартире только с согласия собственника. Если он против, ничего не поделать — придется съезжать.

Какие права есть у детей при разделе добрачной недвижимости 

Дети не имеют права на добрачное имущество родителей. Квартира, которую один из супругов приобрел до свадьбы, принадлежит только ему — детям ничего не положено. Это правило действует на любое имущество, которое появилось не в браке. 

Если ребенка прописали в добрачной квартире, это никак не влияет на раздел имущества при разводе. Мы уже знаем: прописка — это только право проживания.

Когда сына или дочку регистрируют в таком жилье, оно по-прежнему остается в единоличной собственности одного из супругов. 

Здесь те же правила: вторая половинка даже с ребенком на руках вправе жить в добрачной квартире только с согласия собственника. Он может выселить всех по суду, когда есть другое жилье. Иначе суд оставит ребенка в квартире — он вправе жить в ней до 18-летия. 

Далее родитель-собственник может выписать ребенка, если у того нет иных оснований для проживания (например, договора найма). Это следует из статьи 31 Жилищного кодекса и статьи 60 Семейного кодекса. 

Делится ли ипотечная квартира, приобретенная до брака 

Ипотечная квартира, приобретенная до брака, — это личное имущество супруга, на которого она оформлена. Но если после свадьбы платили ипотеку из общего бюджета, второй супруг имеет право на компенсацию своих трат. 

Раздел ипотечной квартиры при разводе часто требует обращения в суд. Чтобы доказать выплаты из общего бюджета, нужно предоставить выписки со счетов, чеки, квитанции. 

Мы уже говорили, какие компенсации может получить супруг, если он не является собственником ипотечной квартиры. Обычно суд решает:

• Выплатить 50% суммы, которую погасили в браке по ипотечному кредиту.
• Или выделяет долю в квартире, пропорционально вкладу в ипотеку — так бывает гораздо реже. 

Остаток долга по ипотеке при разводе суд обычно делит между мужем и женой. На практике это выглядит так: формально долг остается за партнером, на которого оформлена квартира, и он обязан выплатить компенсацию второму супругу. 

Суд может изменить условия кредитного договора и сделать обоих супругов созаемщиками. Созаемщики несут солидарную ответственность за весь долг. То есть каждый отвечает не только за себя, но и за другого, если тот перестал платить.

Солидарную ответственность устанавливают редко и только в случае, когда оба супруга хорошо зарабатывают.

Как посчитать компенсацию за ипотечные платежи 

В расчете учитывают деньги, которые потрачены на ипотеку из общего бюджета. Складывают основной долг и проценты. Обычно партнер, который не владеет квартирой, получает половину этой суммы. 

К примеру, если в браке выплатили 2 млн рублей по ипотеке, второй супруг вправе получить компенсацию 1 млн рублей. Но окончательный размер определяет суд. 

Вот документы, которые нужно предоставить в суде, чтобы подтвердить ипотечные выплаты в период брака: 

• Кредитный договор — в нем указаны условия ипотеки, сумма кредита, график платежей.
• Выписка по ипотечному счету.
• Чеки и квитанции об оплате — особенно важны, если платили наличными.
• Выписки с банковских счетов супругов. Они доказывают, что деньги списывали с общего счета или счетов мужа и жены. 

Чем больше документов вы предоставите, тем выше шансы получить компенсацию.

Если квартира — в новостройке (ДДУ до брака) 

Речь о том, что квартиру купили до брака по договору долевого участия (ДДУ), но оформили в собственность уже после свадьбы. 

Моментом приобретения квартиры по ДДУ считается дата заключения договора. Если документ подписали до свадьбы, а право собственности в Росреестре оформили после ЗАГСа, квартира все равно остается добрачной. 

Чтобы доказать это, предоставьте ДДУ, который заключили раньше, чем оформили отношения. Покажите платежные документы (например, выписки с банковского счета или платежные поручения) — так сможете подтвердить, что перечисляли деньги, когда семьи еще не было. 

Если оплачивали квартиру до и после вступления в брак, суд может признать ее частично совместной собственностью. Долю каждого определит пропорционально вкладу в оплату. 

К примеру, муж оплатил 50% стоимости квартиры до брака, а 50% — в браке из общего бюджета. Тогда половина квартиры — личная собственность мужа, а вторая половина делится поровну между мужем и женой. 

Если квартира еще строится и право собственности не оформлено, разделить ее нельзя. Но в разводе поделят не саму квартиру, а право требования по ДДУ. Если один из супругов оплачивал строящуюся квартиру в период брака, у него есть часть права требования.

К примеру, пара развелась до оформления права собственности на квартиру. Муж еще до брака внес 70% стоимости по ДДУ. После свадьбы оставшиеся 30% заплатила жена. Пока квартиру не оформили в собственность, каждый из бывших супругов может оформить переуступку права — продать свою часть любому человеку. 

Если никто этого не сделает, после сдачи дома бывшие супруги станут собственниками квартиры пропорционально своим вложениям. В нашем примере 70% получит муж, а 30% — жена.

Можно ли продать добрачное имущество

Чтобы продать добрачную недвижимость, не нужно согласие второго супруга. Квартира, приобретенная до брака, — это личная собственность продавца. Он распоряжается ею по своему усмотрению. 

Деньги с продажи такой квартиры — тоже личная собственность. Но если их тратили на семейные нужды, второй супруг может претендовать на них при разводе. Самый надежный способ защитить деньги от раздела — подписать брачный договор. 

В нем можно как установить особый порядок распоряжения добрачной недвижимостью (например, согласие второго супруга на продажу), так и четко указать: деньги от продажи являются личной собственностью продавца (владельца квартиры) и не подлежат разделу. 

Как разделить добрачную квартиру — все способы

Если добрачную квартиру признали совместной собственностью, вот как ее можно разделить. 

Выдел долей. Суд определяет долю каждого супруга. Они становятся совладельцами и могут договориться, как пользоваться квартирой. Или продать ее и разделить деньги. 

Компенсация. Один супруг получает квартиру, второй — денежную компенсацию. Она равна рыночной стоимости его доли в квартире. Стоимость определяют с помощью независимой экспертизы. 

Раздел в натуре. Квартиру делят на две отдельные жилплощади. К примеру, это возможно, если квартира — результат объединения двух смежных. Но чаще раздел в натуре используют, когда делят частный дом при разводе. Его буквально разделяют на части, пропорциональные долям супругов. 

Доли в добрачной квартире определяют с учетом вклада супругов в улучшение жилья. Если вложения равные, доли тоже равны.

Добровольное соглашение о разделе собственности 

Это альтернатива судебному разделу — супруги сами договариваются, кому и что достанется.

Соглашение о разделе имущества необходимо заверить у нотариуса. В тексте должны быть: 

• Сведения о супругах — ФИО, паспортные данные.
• Описание имущества — название, стоимость, будущий собственник.
• Доли супругов.
• Подписи сторон. 

Что касается документов, то для заключения соглашения нужны паспорта, свидетельство о браке или его расторжении, документы на имущество, например, выписка из ЕГРН. 

Вот порядок действий при добровольном разделе собственности: 

1. Супруги договариваются, что и как делят.
2. Составляют и подписывают соглашение у нотариуса.
3. Нотариус заверяет соглашение.
4. Супруги подают заявление в Росреестр и переоформляют право собственности на имущество в соответствии с соглашением.

 Если мирно договориться не получилось, придется обращаться в суд.

Раздел в судебном порядке 

В суде нужно доказать, что вы вкладывали деньги в добрачную квартиру. Мы уже говорили: понадобятся чеки на стройматериалы, договоры подряда, квитанции об оплате, выписки с банковских счетов.

Для обращения в суд подготовьте исковое заявление, в котором: 

• Укажите ФИО и адрес — свои и супруга (супруги).
• Опишите квартиру: место расположения, площадь, кадастровый номер.
• Сообщите свои требования (раздел квартиры или компенсация) и обоснуйте их (например, значительными вложениями). 

Исковое заявление обычно подают в районный суд по месту нахождения квартиры. Дело рассмотрят в течение двух месяцев.

Судебные расходы включают независимую оценку и госпошлину, размер которой зависит от цены иска. Например, чтобы подать на раздел добрачной квартиры стоимостью 7 млн рублей, придется уплатить государству 73 000 рублей.

Как суды разрешают спорные ситуации 

Собрали типичные споры и показали, как работает судебная практика.

Споры о значительности вложений. Второй супруг утверждает, что реконструкция или ремонт, который сделали в браке, заметно повысили стоимость квартиры. Суд оценивает доказательства: чеки, договоры, отчет оценщика. Может отказать в иске, если вложения несущественны — например, был только косметический ремонт. 

Об использовании материнского капитала. Когда его тратят на реконструкцию квартиры с увеличением жилой площади, суд выделяет доли всем членам семьи, в том числе детям. Тут главные споры связаны с определением долей и самим фактом использования материнского капитала. 

Например, жена владела квартирой до брака. После свадьбы супруги ее реконструировали и частично оплатили работы материнским капиталом. При разводе возникает спор: считать ли квартиру совместной собственностью и как делить. 

Если суд признает квартиру общим имуществом, то выделит доли всем членам семьи: мужу, жене и детям. При этом учтет размер маткапитала и личные вложения каждого в реконструкцию. 

Разделе ипотечной квартиры. Если ипотеку брали до свадьбы, но гасили уже потом из общего бюджета, второй супруг может претендовать на компенсацию. Тут главные споры: какой размер компенсации и кто выплачивает остаток долга.

В разбирательстве учитывают, сколько каждый супруг заплатил по ипотеке после свадьбы — если кто-то внес больше, суд может увеличить его долю. Платежи до брака не считают. 

Разделе квартиры, купленной по ДДУ до брака. Если платежи вносили до и после свадьбы, возникает спор о долях супругов. Суд определяет их по вкладу каждого в оплату квартиры.