Можно ли продать долю в ипотечной квартире: все способы и нюансы

Продать долю в ипотечной квартире можно. Главное — учесть все нюансы процедуры и получить одобрение кредитора. Рассказываем, как правильно организовать такую сделку.

Продажа доли в ипотечной недвижимости: что говорит закон

Ипотечное жилье принадлежит его покупателю, но до момента погашения кредита оно находится в залоге у банка. Поэтому в Росреестре на эту недвижимость налагается обременение — ограничение на регистрационные действия, которое снимается после оплаты кредита. Владелец не вправе без согласия кредитора продать или подарить квартиру, зарегистрировать в ней посторонних или сдать в аренду. За неуплату долга банк может забрать залог через суд и приставов.

Также перед сделкой необходимо уведомить других дольщиков или совладельцев о планах продажи. Они имеют приоритетное право выкупа, поэтому сначала долю нужно предложить им.

Если доли в ипотечной квартире не выделены (совместная собственность), то лучше это сделать заранее. По закону минимальный размер на каждого собственника не может быть меньше 6 квадратных метров.

Резюмируем: продать долю в жилье можно, но только получив разрешение других дольщиков и кредитора. По закону они имеют приоритетное право выкупа, поэтому сначала продавец должен предложить долю им, и лишь затем, с их согласия, — другим лицам.

Уведомлять их о планах продажи нужно в письменной форме, а ответ совладельцев ожидать в течение месяца с момента вручения. В банк, если кредит еще не погашен, придется обращаться лично.

Когда требуется продажа доли

Вот случаи, в которых может потребоваться продажа не всей ипотечной квартиры, а только доли:

• При разводе и разделе имущества. Обычно супруги не остаются жить в одной квартире, поэтому один из них выкупает долю или переоформляет ипотеку на себя.
• Переезде в другой город или покупке другой квартиры. Выгоднее продать долю, чтобы не нести за нее расходы.
• Возникновении финансовых сложностей из-за потери работы, крупных незапланированных трат или временной нетрудоспособности. Чтобы не допустить просрочек и избежать изъятия квартиры, свою часть можно отдать более платежеспособному лицу.

Способы продажи доли в ипотечной квартире

Есть три основных варианта:

1. Погасить долг, снять обременение и продать по своему усмотрению.
2. Переоформить ипотеку на покупателя.
3. Продать долю банку или найти покупателя с его помощью.

Сделка с досрочным погашением кредита

Этот способ подходит, если у вас достаточно средств на выплату долга. После этого обременение в Росреестре снимается, и вы вправе продать недвижимость без согласия бывшего кредитора. Также можно найти покупателя, который готов погасить остаток долга.

Переоформление кредита на покупателя

Для этого нужно найти человека, готового выкупить ваши обязательства у банка, и переоформить ипотеку на него:

1. Первоначальный заемщик согласовывает продажу доли с банком.
2. Банк проверяет потенциального покупателя. Если у него хорошая кредитная история и стабильный доход, сделку с большой вероятностью одобрят.
3. Новый заемщик собирает пакет документов и подает в банк заявку на ипотеку. Сумму, причитающуюся продавцу, кладут в специальную банковскую ячейку.
4. Если заявку одобряют, покупатель заключает кредитный договор с банком, а предыдущий заемщик получает справку об отсутствии долга.
5. Право собственности нового владельца регистрируется в Росреестре, продавец получает из ячейки свои деньги.

Привлечение банка

Если от доли нужно избавиться, но времени на поиск покупателя нет (например, из-за командировок), можно договориться о продаже с банком. Кредитор самостоятельно найдет клиента, готового взять долю в ипотеку, а долю продавцу отдаст после завершения процедуры.

Как продать долю в квартире с ипотекой: инструкция

Порядок действий:

1. Определить размер причитающейся вам части жилья, при необходимости — выделить ее.
2. Определить стоимость объекта, для этого необходимо воспользоваться профессиональной оценкой.
3. Договориться о продаже или переуступке права на долю с банком.
4. Предложить долю другим совладельцам, получить письменное согласие или отказ.
5. В случае отказа найти покупателя и договориться о способе продажи доли — с погашением или переоформлением кредита.
6. Заключить предварительный договор купли-продажи и оформить задаток, заверить сделку у нотариуса.
7. Если закрывать ипотеку будет покупатель, он подает в банк заявку на кредит и пакет документов.
8. После одобрения заявки и переоформления кредита заключить основной договор купли-продажи. Получить в банке справку об отсутствии долга.
9. Произвести расчет.
10. Зарегистрировать право собственности нового владельца и обременение на квартиру в Росреестре.

Особые случаи при продаже доли

Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние или недееспособные, для сделки нужно согласие органов опеки. Это согласие они дают, если ребенку или человеку с инвалидностью взамен предоставят равноценное по стоимости и качеству жилье, или компенсируют стоимость их доли, если жилье у них уже имеется.

Если между супругами не заключен брачный договор и конкретные доли не определены, ипотечное жилье находится в совместной собственности. При разводе его потребуется разделить по совместному соглашению или через суд. При продаже доли второй супруг имеет приоритетное право выкупа. Как будет решаться вопрос с оплатой ипотеки — зависит от договоренностей сторон или судебного постановления.

Когда в коммуналке продается комната, которой присвоен собственный номер в ЕГРН, получать согласие от остальных жильцов квартиры не нужно.

Если доля не выделена в натуре, каждый дольщик вправе распоряжаться всей площадью объекта. Если выделена определенная площадь, то пользоваться остальной частью квартиры можно только по согласию. Невыделенные доли продать сложнее.

Возможные трудности и риски

Банк может не дать согласие на сделку:

• Во-первых, доли пользуются низким спросом, поскольку остальные дольщики также имеют право проживать на этой жилплощади.
• Во-вторых, фактическая стоимость долей при продаже падает по меньшей мере на 20–30% от реальной цены.

Если остальные дольщики не были предупреждены о сделке, они могут оспорить ее в суде. Договор купли-продажи или уступки доли признают недействительным. Аналогичная ситуация может возникнуть, если дольщик через продажу пытался скрыть имущество от взыскания — тогда сделку оспорят судебные приставы или кредитор.

Какие есть альтернативы

Если хотели продать долю из-за финансовых сложностей, но банк отказал, есть несколько других вариантов: