Оценка квартиры для ипотеки: зачем нужна, как сделать и сколько стоит

Всем, кто планирует покупать квартиру в ипотеку, стоит заранее продумать этап оценки недвижимости.

Что такое оценка, обязательно ли проходить данную процедуру, какое время для этого требуется — разбираем в статье.

Что значит оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры при покупке в ипотеку обязательна. Без нее банк не сможет составить оптимальное предложение ипотечного кредитования, а заемщик — понять, соответствует ли стоимость объекта недвижимости текущей рыночной ситуации.

Оценочную деятельность проводят аккредитованные банком оценочные фирмы или индивидуальные исполнители. Процедура регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ.

Зачем нужно оценивать недвижимость

Оценка квартиры при ипотеке помогает рассчитать реальную стоимость объекта недвижимости. 

Процедура оценки квартиры при ипотеке важна всем участникам. Для банка она минимизирует риски, особенно если недвижимость используется в качестве залога по займу. Для заемщика — дает ответ, адекватна ли стоимость объекта, а также выступает гарантом юридической чистоты сделки.

Когда процедура обязательна, а когда нет

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ, банк требует проведения оценочной деятельности, если: 

• Объект недвижимости приобретается в ипотеку в новостройке.
• Недвижимость приобретается в ипотеку на вторичном рынке. 
• Объект недвижимости используется для регистрации закладной.
• Проводится рефинансирование ипотеки.
• Оформляется страхование ипотечного жилья. 

В случае неплатежеспособности заемщика банк должен компенсировать затраты на выданный кредит через продажу залогового объекта недвижимости — вот зачем кредитная организация хочет знать его стоимость. 

Иногда банки предлагают услуги, в рамках которых возможно оформить ипотеку без оценки недвижимости: например, такое было доступно в 2023 году клиентам Сбербанка и ВТБ. Однако это автоматически подразумевает повышение процентной ставки, увеличение суммы первоначального взноса и ухудшение других условий кредитования. Возможно ли сделать так в настоящий момент и какой доход необходим для участия в подобной программе — рекомендуем уточнять в конкретном банке.

Если заемщик при оформлении ипотеки отказывается от оценки недвижимости, банк может ужесточить условия по кредиту или отказать в его выдаче. 

Какие бывают методы оценки

В таблице собрали основные методы оценки недвижимости.

От чего зависит рыночная цена квартиры

При анализе рыночной цены квартиры учитываются следующие факторы: 

• Локация — чем ближе к центру населенного пункта расположен рассматриваемый объект, тем выше его стоимость. 
• Развитость инфраструктуры.
• Благоустроенность придомовой территории.
• Тип дома — монолитные и кирпичные строения оцениваются дороже панельных, блочных, деревянных. 
• Общее внешнее и внутреннее состояние дома, подъезда, квартиры.
• Площадь квартиры.
• Срочность сделки. 

Кто проводит оценку

Оценщиком может выступать частное лицо или специализированная оценочная организация.

Оценщик выезжает «в поля», проводит съемку квартиры, сравнивает план БТИ и фактическое состояние объекта, собирает данные для отчета, где будет зафиксирована и обоснована стоимость недвижимости. 

Иногда оценку банк проводит самостоятельно — если в сделке по ипотеке не оформляется закладная.

Возможна ли самостоятельная оценка

Да, возможна — когда нужно просто для себя определить средние рыночные цены и понять стоимость объекта. Для чего, к слову, можно использовать специальные мобильные приложения или компьютерные программы. К сожалению, в случае возможных споров, например, с банком, подобная оценка не будет учитываться.

Как выбрать оценщика

Важно обращать внимание на репутацию частного оценщика или оценочной организации, стаж работы, адекватность тарифов, озвучивание реалистичных сроков проведения оценки. 

Частный оценщик обязан иметь профильное образование и страховой полис профессиональной ответственности, а еще — входить в саморегулируемую организацию оценщиков (СРО).

Оценочные компании должны быть аккредитованы тем банком, который выдает ипотеку, — список проверенных партнеров обычно публикуется на сайте этого же банка. 

Есть независимые оценочные компании, которые не аккредитованы конкретным банком. У них также можно заказать оценку, однако в банке могут отклонить такой отчет либо будут долго его проверять, что существенно затянет выдачу кредита.

Если есть сомнения в легитимности какой-либо компании, можно обратиться к экспертам Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) — на сайте опубликованы сервисы, которые позволяют уточнить интересующую информацию.

Сколько стоит оценка жилья и кто оплачивает

Оценка жилья стоит по-разному — это зависит от региона РФ, тарифов оценочной организации, типа недвижимости и ее площади. Примерная стоимость составляет от 3 000 до 5 000 рублей за услугу. 

Нигде не прописано, что работу оценщика должен оплачивать новый владелец собственности. Однако на практике так и получается чаще всего, потому что именно при покупке жилья человек обращается в банк за кредитом и выступает в роли заемщика. По согласованию с продавцом эти расходы можно поделить. 

Какие документы нужны

Состав пакета документов отличается в зависимости от типа объекта недвижимости, целей процедуры и требований оценщика. 

Например, чтобы оценить квартиру из новостройки, исполнитель будет работать с актом приемки объекта, договором долевого участия, паспортом заемщика.

Для оценки вторичного жилья, кроме паспорта заемщика, потребуется предоставить документ, подтверждающий право собственности, договор купли-продажи или выписку из ЕГРН, технический паспорт.

Как подать заявку

Желающим получить отчет об оценке недвижимости следует обратиться в специализированную компанию или к индивидуальному предпринимателю. Сделать это можно напрямую или через соответствующий онлайн-сервис банка, в котором оформляется ипотека.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки подразумевает следующие шаги:

1. Клиент находит исполнителя, который отвечает всем требованиям банка, и заключает договор на оценку объекта недвижимости.
2. Вносит оплату.
3. Собирает и предоставляет пакет необходимых документов.
4. Оценщик проводит осмотр и фотосъемку объекта.
5. Далее проходит камеральная обработка — все собранные сведения собираются воедино.
6. На основе многофакторной системы проверки формируется отчет об оценке и выдается на руки клиенту либо направляется напрямую в банк.

Сроки подготовки отчета 

Срок выдачи готового отчета об оценке недвижимости может составлять от одного до трех рабочих дней с момента, как клиент передал в работу полный пакет обязательных документов.

Некоторые факторы могут повлиять на этот срок и увеличить его. Например, если работы по факту оказались объемнее и сложнее первоначально оговоренных; клиент предоставил недостоверную информацию; в компании не хватает свободных оценщиков; произошли другие неучтенные обстоятельства, связанные с оформлением отчета.

Кроме стандартной процедуры, существует услуга по проведению экспресс-оценки недвижимости, в рамках которой производится оперативный расчет стоимости объекта — вместо отчета клиент получает справку, в которой указан ориентировочный диапазон цены для объекта. 

Содержимое отчета об оценке

Отчет об оценке — это официальный документ с определенным порядковым номером, в котором указано: 

• Когда он составлен.
• Зачем была инициирована и проведена оценка недвижимости.
• Кто выступил клиентом и исполнителем — ФИО, телефоны для связи, почтовые адреса, e-mail.
• Состоит ли оценщик в СРО — в случае, если клиент сотрудничает с частным лицом.
• Аккредитовано ли юрлицо — в случае, если клиент обратился в компанию.
• Каков результат оценки объекта — приводится детальное описание всех рассматриваемых характеристик.
• По каким стандартам определялась стоимость объекта оценки. 
• Когда именно была определена итоговая стоимость объекта оценки. 
• Какие документы использовались в ходе процедуры.

В отчет может входить и иная информация, имеющая значение для конкретного объекта оценки. 

На официальном сайте одного популярного онлайн-сервиса для подачи заявки на ипотечный кредит можно посмотреть в свободном доступе, как выглядит примерный отчет об оценке.

Отчет об оценке еще называют оценочным альбомом.

Виды стоимости объекта

Стоимость недвижимости бывает рыночной, ликвидационной, инвестиционной, кадастровой, восстановительной. 

Расчет каждого вида стоимости происходит на основе вышеупомянутых методов.

Оценка новостроек и вторичного жилья: особенности

Оценщик квартиры в новостройке в большей степени ориентируется на проектную документацию, репутацию застройщика, расположение дома и наличие развитой инфраструктуры.

На вторичном рынке внимание уделяется физическому состоянию квартиры, ее истории, текущей ситуации в сфере недвижимости и юридическим аспектам сделки.

Если дом еще не построен, оценка квартиры делается по договору долевого участия (ДДУ). Здесь также стараются учесть репутацию застройщика, условия договора, особенности проекта, расположение участка и необходимые экономические показатели — например, ставки по ипотеке и уровень инфляции.

Срок действия отчета об оценке

Согласно статье 12 ФЗ № 135-ФЗ, отчет об оценке сохраняет актуальность в течение шести месяцев с момента даты его составления.

Человек имеет право использовать отчет, подготовленный более чем за полгода до совершения сделки, если иное не предусмотрено законом.

Передача отчета в банк

Отчет может быть передан в банк в электронном или бумажном формате. Бумажный сегодня используется все реже. Но когда используют, он обязательно должен быть прошит, постранично пронумерован, иметь подпись оценщика и печать. 

Электронный вариант отчета оценщик заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Для чего нужна такая подпись? Чтобы придать документу юридическую силу. 

Информацию о том, как банк получил отчет, все ли с ним порядке, заемщик может уточнить у своего ипотечного менеджера. Если документ был направлен в банк через специальный электронный сервис, на e-mail клиента поступит автоматическое уведомление.

Возможные проблемы при оценке квартиры для ипотеки

Во время проведения оценки, могут возникнуть непредвиденные сложности по причине: 

Как влиять на результат оценки

На результат оценки нельзя повлиять напрямую: ее делают независимые эксперты, которые проводят анализ с учетом реальных рыночных условий.

Что делать при несогласии с итогом

Если клиент не согласен с результатами оценки, он может:

• Направить претензию оценщику с требованием пересмотреть итоговый документ. 
• Заказать оценку у другого исполнителя.
• Подать иск в суд и оспорить результаты оценки.

Правильная оценка недвижимости не только ускоряет оформление ипотеки, но и защищает интересы всех участников сделки. Рекомендуем заранее уточнять в банке список аккредитованных оценщиков и необходимых документов, чтобы сэкономить время и повысить шансы на одобрение ипотеки.