Расторжение договора ренты: условия, порядок и последствия

Если человек одинок или нуждается в деньгах, он может заключить договор ренты и передать имущество — квартиру, машину, участок — физлицу или организации. Тогда человек будет ежемесячно получать деньги, а иногда еще и уход, бесплатные продукты, даже лекарства.

Но порой услуги оказывают не так, как хотелось. Продукты покупают просроченные, а выплаты задерживают. Действовать недобросовестно могут и хозяева жилья, например, завещать квартиру одному человеку, а договор ренты заключить с другим.

В таких ситуациях возникает простая, но логичная мысль — расторгнуть договор ренты. Расскажем, кто может это сделать, в каких случаях, а главное — как отстоять свои права, если вы получатель или плательщик ренты.

Виды договора ренты и их особенности 

Во-первых, если договор заключили на движимое имущество, например, автомобиль, то плательщик становится собственником с момента передачи ему автомобиля. Если это недвижимость (квартира, дом, земельный участок) — право собственности переходит, когда сделку зарегистрируют в Росреестре.

Однако плательщик не может распоряжаться имуществом без одобрения получателя. Это второе обстоятельство. Его называют обременением на недвижимость — ограничение работает, пока действует договор.

Гражданский кодекс, точнее, глава 33 ГК РФ, предусматривает три вида договора ренты.

Любой договор ренты можно расторгнуть по суду, когда есть основания.

Когда можно расторгнуть договор ренты

Есть два способа расторгнуть договор ренты: по соглашению сторон и через суд.

Добровольное расторжение возможно, если обе стороны согласны прекратить договорные отношения. Тогда они составляют соглашение о расторжении и заверяют его у нотариуса.

Кроме того, если ренту оформляли на квартиру или дом, то есть недвижимое имущество, соглашение о расторжении нужно регистрировать в Росреестре, поскольку там регистрировали и договор.

Но чаще сделку расторгают, если одна из сторон нарушает условия. Вот когда прекращается договор ренты по требованию получателя: 

• При постоянной ренте. Плательщик просрочил выплату более чем на год, признан банкротом или безвестно отсутствующим. Кроме того, основания можно прописать в само́м договоре (например, получатель достиг 100-летия). 
• Пожизненная рента. Получатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков либо выкупа ренты за грубое нарушение договора (например, систематические задержки выплат). 
• Если плательщик вносил только ренту (без первоначального взноса), получатель может дополнительно вернуть имущество. Если взносы были — требовать, чтобы плательщик выкупил ренту. 
• Пожизненное содержание с иждивением. Получатель может расторгнуть сделку и вернуть имущество (или выплатить его стоимость) за любое существенное нарушение договора. Например, плательщик не покупает лекарства или приносит продукты через две недели, а не каждые три дня.

Плательщик тоже вправе расторгнуть договор через суд: 

• При любой ренте — за грубое нарушение договора получателем. Например, он создает невыносимые условия для совместного проживания, препятствует плательщику пользоваться недвижимостью или злоупотребляет своими правами. Например, требует двукратного повышения рентных выплат или ежемесячных поездок в санаторий, хотя это не прописано в договоре. 
• Если постоянная рента — при случайной гибели или повреждении имущества, которое передал получатель по договору. Это правило работает, когда виновник — не сам плательщик, а кто-то другой. 

Оспорить и расторгнуть договор можно только в суде. Автоматически договор прекращается, если при постоянной ренте плательщик перечислил выкупную цену, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании — со смертью получателя ренты.

Существенные нарушения договора

Это нарушения, которые причиняют значительный ущерб одной из сторон. По сути, человек или организация не получает того, на что рассчитывала при заключении сделки. Поэтому существенное нарушение — это основание для расторжения договора ренты.

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением

Получатель может расторгнуть договор по статье 599 Гражданского кодекса. Например: 

• Плательщик просрочил выплаты. Редкие и небольшие задержки не критичны. Но постоянные просрочки или длительные неплатежи — это веский повод отменить сделку. 
• Плательщик не дает надлежащего содержания. Плательщик по договору пожизненного содержания с иждивением не ухаживает за получателем, редко покупает лекарства и продукты, не вовремя оплачивает коммунальные услуги. 
• Плательщик не выполняет условия договора. Уже два года не возит получателя в санаторий, хотя по договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязан делать это ежегодно. 

Плательщик может расторгнуть договор по общим основаниям, которые указаны в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Вот примеры: 

• Получатель создает невыносимые условия. Он постоянно скандалит, оскорбляет, угрожает, ломает имущество плательщика (к примеру, разбил телевизор, который тот принес). 
• Получатель не дает плательщику пользоваться недвижимостью. Не пускает в квартиру, сменил замки или закрыл доступ к трубам. 
• Получатель злоупотребляет своими правами. Требует выполнить то, чего нет в договоре, или шантажирует разрывом сделки. 

Договор постоянной ренты

Плательщик и получатель вправе расторгнуть его по общим основаниям — выше мы перечислили примеры таких нарушений. Кроме того, получатель может отменить договор, если плательщик нарушил обязательства по обеспечению выплаты. Это касается ренты с движимым имуществом — например, не оставил машину в залог как гарантию платежей, хотя по договору должен это сделать.

Если передумал платить ренту

Кто-то спросит: «Можно ли расторгнуть договор по своей воле и отказаться от выплаты ренты?» Нет, так не получится.

Если получатель ренты передумал исполнять договор (например, переехал к родственникам в другой город), следует обратиться к плательщику с предложением о расторжении.

Это же относится к плательщику: если он больше не может исполнять обязательства (к примеру, тяжело заболел и потерял доход), то предлагает получателю расторгнуть договор.

Если одна из сторон отказывается добровольно прекратить сделку, это можно сделать через суд, но только при наличии оснований. К ним относятся:

• Существенные нарушения, о которых говорилось выше.
• Изменение обстоятельств (переезд получателя и тяжелая болезнь плательщика — в этой категории).
• Условия, которые указаны в самом договоре — например, получатель достиг 100-летия или плательщик женился.

Поясним нюансы в каждом случае.

Порядок расторжения договора

Напомним, есть два способа расторгнуть договор ренты: по соглашению сторон и через суд.

Расторжение по соглашению сторон — самый простой и быстрый путь. Тут все понятно: нужно договориться со второй стороной договора ренты, подписать соглашение и заверить его у нотариуса.

Расторжение через суд — более сложный и длительный вариант. Нужно направить другой стороне письменную претензию с требованием расторгнуть договор. Если получили отказ или нет ответа, можно подать в суд заявление о расторжении договора.

Поясним нюансы в каждом случае.

По соглашению сторон

Даже когда есть основания обратиться в суд, попробуйте вначале досудебный порядок — попытайтесь договориться мирно.

Обсудите условия расторжения с другой стороной. Вот ключевые вопросы: 

Подпишите и нотариально заверьте соглашение о расторжении договора. В нем укажите все договоренности (какое имущество нужно вернуть, кто и кому платит компенсацию, в каком размере, в какие сроки). 

Если мирно договориться не удалось, расторгнуть договор ренты можно через суд. Это более сложный путь, он требует времени и тщательной подготовки.

Через суд

Перед обращением в суд обязательно отправьте другой стороне письменное предложение расторгнуть договор ренты.

Там укажите основания для расторжения и срок для ответа, например, 30 дней. Обязательно сохраните копию претензии и почтовое уведомление об отправке — они понадобятся в суде. Если получили отказ или ничего не получили, можно обратиться в суд.

Составьте исковое заявление. В нем укажите: 

• Наименование суда, куда обращаетесь.
• Сведения о себе (ФИО, адрес, телефон) и данные ответчика.
• Когда и на каких условиях заключили договор ренты.
• Основания для расторжения (нарушения, изменения обстоятельств).
• Что именно хотите: просто отменить сделку, вернуть имущество, получить компенсацию. 

Подготовьте документы. К заявлению нужно приложить: 

• Копию договора ренты.
• Копию претензии, которую направляли ответчику, и почтовое уведомление о вручении.
• Документы (если они есть), которые подтверждают, что другая сторона нарушила договор — например, выписки с банковского счета, показания свидетелей.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины. Минимальная сумма для граждан ― 4 000 рублей. Она зависит от стоимости имущества. Например, если получатель ренты подает на расторжение и требует вернуть квартиру ценой 5 000 000 рублей, госпошлина будет 59 000 рублей — так гласит статья 333.19 Налогового кодекса.

Подайте исковое заявление в суд — лично, через представителя или в электронном виде. Можно обратиться в районный суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения недвижимости (если она является предметом спора). 

С момента подачи заявления у суда есть два месяца, чтобы рассмотреть дело и вынести вердикт. Решение о расторжении договора ренты вступит в силу через месяц, если его не обжалуют.

Выкуп ренты как альтернатива расторжению

Выкуп ренты — это способ прекратить договор ренты, когда плательщик выплачивает получателю определенную сумму, которую называют выкупной ценой. Поясним, в каких случаях можно выкупить ренту:

Выкупную цену можно прописать в договоре. Не указана — значит, равна годовой сумме рентных платежей, если был предварительный взнос по договору. Не было взноса — выкупную цену считают по формуле «годовая сумма рентных платежей плюс рыночная стоимость переданного имущества».

Плательщик должен выплатить выкупную сумму полностью — рентные платежи в зачет не идут. Получатель обязан принять выкупную цену и не требовать дальнейших выплат.

Последствия расторжения договора