Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Представьте ситуацию: человек взял кредит и заложил, например, машину. Если он перестанет платить по кредиту, банк сможет забрать автомобиль, продать его и вернуть свои деньги. Это называется обращением взыскания на заложенное имущество. Для этого кредитору не всегда нужно идти в суд. Есть случаи, когда обращение взыскания на предмет залога происходит во внесудебном формате. Подробно о его основаниях и порядке — рассказываем в статье.

Что значит внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на предмет залога — это продажа заложенного имущества для погашения долга перед кредитором. По общему правилу, обратить взыскание на залоговое имущество можно только на основании решения суда. Но есть исключения — случаи, когда кредитор получает право реализовать заложенное имущество, не обращаясь в суд.

Основания для внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество перечислены в ст. 348 ГК РФ, а порядок, в котором он должен происходить, — в ст. 349 ГК РФ.

Еще момент: внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество — это право, но не обязанность кредитора. Он может обратиться сразу в суд, но тогда ему придется самому оплачивать дополнительные расходы.

Разберем случаи, когда кредитор вправе обратить взыскание на имущество без суда.

Есть действующий договор залога, где прямым текстом сказано, что данное имущество является предметом залога по кредиту или займу. Например, такой документ часто просят подписать так называемые «простые люди, у которых можно занять деньги». У нас есть даже целое расследование про таких людей и займы, которые они выдают.  

Договора нет, но есть отдельное соглашение с кредитором о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, подписанное у нотариуса. В соглашении обычно указывают предмет залога, его стоимость, сумму задолженности и способ реализации.

Наличие действующего договора или соглашения — это полдела. Дальше должны быть соблюдены условия, которые позволяют законно взыскать заложенное имущество. 

На каких основаниях можно взыскать предмет залога

Прежде чем у кредитора появится право забрать и реализовать квартиру, автомобиль или другое залоговое имущество, должно выполняться несколько условий.

Первое условие: допущено более трех просрочек в течение года — такое условие работает для периодических платежей. Например, по ипотеке, автокредиту — потому что здесь важен не столько размер просрочки, сколько ее систематичность. Данное условие зафиксировано в п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса.

Если предметом залога является единственное жилье, его можно реализовать только в судебном порядке.

Второе условие: размер просрочки больше 5% от суммы обязательства. Если он меньше, просрочка является незначительной — так гласит п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса. В этом же пункте есть еще одно условие, касающееся периода неисполнения обязательства. Залогодержатель может обратить взыскание на имущество, если платежи отсутствуют более трех месяцев.

Третье условие: есть документ-основание для начала процедуры. Например, при судебном взыскании таким документом является исполнительный лист, который выдается на основании решения суда.

При внесудебном взыскании ни решение суда, ни исполнительный лист не требуются. Но нужна исполнительная надпись — документ, который выдается нотариусом по запросу кредитора. Исполнительная надпись позволяет кредитору напрямую (то есть без заявления в суд) обратиться к судебным приставам для реализации заложенного имущества.

Есть исключения: простые залоги движимого имущества (например, автомобиль, оборудование) можно реализовать без участия нотариуса, если это прямо установлено договором залога. В таком случае стороны самостоятельно осуществляют процедуру реализации заложенного имущества в соответствии с условиями договора.

Самое важное во всей процедуре — это соответствие документов требованиям Гражданского кодекса РФ. Договор залога должен быть подписан обеими сторонами, а в некоторых случаях зарегистрирован. Например, если в залоге ипотечная квартира, то в Росреестре. Если автомобиль, то в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания

Мы выяснили: внесудебное взыскание возможно только по прямому соглашению между сторонами, которое сформулировано в договоре или оформлено отдельно и удостоверено нотариусом.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания — это документ, позволяющий кредитору удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества без обращения в суд. Другими словами, это ускоренный способ взыскания, о котором добровольно договорились стороны: залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). 

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания должно содержать следующие пункты:

Нарушение формы документа, а также наличие двусмысленных или противоречивых условий делают соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания недействительным. В этом случае кредитор будет вынужден обращаться в суд для реализации своего права на взыскание задолженности за счет заложенного имущества.

Как обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке

Первый шаг — это направить должнику официальное письмо (уведомление), в котором необходимо сообщить о намерении забрать залоговое имущество за долги. В письме указывают сумму просроченной задолженности и время, отведенное на добровольную уплату. Если должник не исполнит требования, кредитор может начинать взыскание.

Есть два пути взыскания.

Способ 1: через нотариуса (наиболее распространенный). Этот вариант подходит, если договор залога был заверен нотариально, как, например, при ипотеке. Порядок обращения взыскания:

1. Кредитор предоставляет нотариусу договор залога и документы, подтверждающие, что должник не платит.
2. Нотариус проверяет документы и, если согласен с требованиями кредитора, ставит специальную отметку на договоре — исполнительную надпись.
3. Эта надпись имеет такую же юридическую силу, как решение суда.
4. С этой надписью кредитор обращается в ФССП, и уже приставы обращают взыскание на заложенное имущество и занимаются его реализацией.

Способ 2: без нотариуса (редко). Такой вариант подходит только для простых случаев залога. Например, когда в залоге машина, и в договоре прямо написано, что кредитор может забрать ее без участия суда и нотариуса.

В этом случае кредитор действует строго по правилам, которые прописаны в договоре залога: как оценивать имущество, как организовывать торги (если они нужны) и прочие нюансы. Если должник добровольно не отдает имущество, кредитор идет в суд и обращает взыскание через него, а все судебные расходы ложатся на должника.

Ограничения для залогодержателя

Предметом залога может быть практически любое имущество, которое имеет ценность:

• Недвижимость: квартиры, дома, земельные участки, коммерческие помещения.
• Транспорт: автомобили, мотоциклы, грузовики.
• Оборудование.
• Товарные запасы: продукция, товары на складе.
• Акции, облигации. 

Закон защищает некоторые виды имущества. На них нельзя обратить взыскание, даже если они находятся в залоге. К ним относятся:

• Имущество, изъятое из оборота, — это вещи, которые по закону нельзя продавать или передавать другим лицам.
• Единственное жилье должника, если только оно не было заложено по ипотеке.

Заложенное имущество могут арестовать, но только по решению суда. Это значит, что должник не сможет его продать или подарить, пока идет судебное разбирательство. Если есть законные основания для взыскания (например, договор залога), то арест могут снять, чтобы реализовать имущество и погасить таким образом долги.

В общем случае продавать заложенное имущество без согласия залогодержателя нельзя. Если такая сделка совершается, она может быть оспорена в суде. Если согласие получено и имущество продано, то залог сохраняется и новый собственник становится должником по залоговому обязательству.

Если речь идет об ипотеке (залоге квартиры), то здесь действуют другие правила согласно закону «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

Важно вот что: с 2024 года закон позволяет сохранить ипотечное жилье должника при банкротстве физического лица. То есть можно списать остальные задолженности (например, по кредитам, микрозаймам, коммунальным услугам) — и оставить только ипотеку вместе с квартирой.

Как проходит внесудебная реализация заложенного имущества 

Ход процедуры зависит от способа реализации имущества. 

Если должник — физическое лицо, то способ реализации имущества по закону один: публичные торги (аукцион). Организовывать торги может как специализированная организация (если это прописано в договоре), так и сам залогодержатель.

Перед торгами организатор публикует объявление о продаже на специальных площадках, указывает начальную стоимость имущества и время проведения торгов. На аукционе имущество продается тому, кто предложит самую высокую цену. Победитель вносит всю сумму в течение 5 дней после торгов.

Если торги не состоялись, проводятся повторные, но стоимость имущества будет ниже.

Если должник — предприниматель или компания, то доступны еще два способа реализации имущества, если они предусмотрены соглашением:

• Продажа напрямую третьим лицам. Как это происходит: кредитор находит покупателя и подписывает с ним договор купли-продажи заложенной квартиры, транспортного средства или другого имущества.
• Оставление имущества кредитору. То есть залогодержатель может ничего не продавать, а забрать имущество себе — разумеется, в счет погашения долга.

При реализации заложенного имущества важно, чтобы его цена была не ниже рыночной. Если кредитор продаст слишком дешево, должник может подать в суд — требовать отмены внесудебного порядка и проведения обычных публичных торгов.

Оставление предмета залога за собой: когда это возможно

Кредитор может оставить имущество себе, если соблюдены такие условия:

• На стороне должника — индивидуальный предприниматель или компания.

• В договоре или соглашении прописан именно такой способ реализации и залогодатель с этим согласен.

• Имущество оценивает независимый специалист и его стоимость засчитывается в счет долга.

  Важный момент: если сумма продажи превышает задолженность, то кредитор возвращает разницу должнику. А если имущество стоит меньше, чем накопленный долг, то обязательство перед кредитором по-прежнему сохраняется.

• Сделки с недвижимостью оформляют через нотариуса.