Как поменять управляющую компанию

Что делать, если управляющая компания не справляется с обязанностями, можно ли ее поменять и как это сделать, рассказываем в статье.

Зачем нужна управляющая компания

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием многоквартирного дома и взамен получает вознаграждение от собственников квартир. Что интересно: в законе такого термина нет, в нем используется «управляющая организация».  

Минимальный круг обязанностей, которые ложатся на УК, определяет Постановление Правительства РФ № 290. Управляющая компания должна проверять, в каком состоянии находятся стены, хорошо ли работают водостоки, нет ли протечек в кровле, исправны ли лифты и электропроводка.

Еще одна обязанность УК — следить, чтобы в доме работали все системы: текла вода, было тепло, работала вентиляция, функционировал мусоропровод. Если что-то сломалось — быстро отремонтировать.

Управляющая компания должна содержать в чистоте все места общего пользования: подъезды, лестницы, лифты, придомовую территорию. Зимой нужно убирать снег, летом — подметать двор и стричь траву.

Чтобы передать хлопоты по содержанию дома управляющей компании, жильцы должны провести собрание, выбрать организацию и заключить с ней договор. В нем прописывают все работы, которые берет на себя УК, и тарифы.

Какие УК существуют в России

Собрали в таблице виды УК, которые работают в России:

У собственников есть право выбрать УК на собрании, но не всем удается договориться. Если кворум не набрался или собрание не состоялось, то УК назначат по результатам открытого конкурса. Его проводит местная администрация, а победителем становится компания, которая согласна работать по наименьшей цене.

На время, пока собственники квартир выбирают УК, или идет конкурс, могут назначить временную управляющую компанию. Так часто происходит в новостройках: до сдачи квартир собственники не могут самостоятельно выбрать УК, но кто-то все равно должен следить за общедомовым имуществом.

Несколько слов о новостройках: закон обязывает застройщиков заключать договоры с временными УК сразу после того, как дом будет введен в эксплуатацию, но максимум на три месяца. Если за это время собственники не выберут постоянную УК, дом переходит под управление муниципалитета (или на конкурс).

Причины для смены управляющей компании

Досрочно сменить управляющую компанию можно, если она некачественно выполняет свою работу, лишилась лицензии, выбрана неправомерно — на общем собрании, которое прошло с нарушениями. Еще одна причина для досрочного расторжения договора — это изменение способа управления многоквартирным домом.

Низкое качество услуг. Отказаться от управляющей компании можно, если она не справляется со своими обязанностями. Обычно собственники хотят поменять УК, потому что она работает некачественно: в подъездах и лифтах грязно, снег с придомовой территории не убирают, а вот тарифы завышают.

Общее правило: договор с управляющей компанией в многоквартирном доме можно расторгнуть не ранее, чем через 12 месяцев. Но есть два исключения:

• УК не исполняет обязанности по договору. Это то, о чем мы говорили: когда на подоконниках в подъезде пыль, мусоропровод не работает, а трубы протекают.
• Собственники приняли решение сменить способ управления МКД. Например, вместо управляющей компании организовать ТСЖ.

Бывает, что УК сама не против сложить полномочия. Тогда расторгнуть договор можно по взаимному соглашению, и ждать истечения года не придется.

Истечение срока договора. Если действие договора, подписанного с управляющей компанией, истекло, жильцам на собрании необходимо выбрать новую УК или принять решение о смене способа управления. Иначе решением вопроса займется администрация.

Другие основания. Досрочно расторгнуть договор можно, если управляющая компания потеряла лицензию, или выяснилось, что общее собрание, на котором выбирали УК, проведено с нарушениями.

Если договор с управляющей компанией подписан по конкурсу, можно поменять УК раньше срока — в конце года.

Можно ли заменить УК просто так

Можно, но придется подождать: спустя год после заключения договора попрощаться можно даже с добросовестной УК. С компанией, к которой нет претензий, чаще всего отношения прекращают, потому что принимают решение создать ТСЖ или другую форму управления домом.

Свободно заменить УК можно, если в договоре есть пункт о возможном досрочном расторжении, но подобные условия встречаются редко.

В остальных случаях, когда управляющая компания работает добросовестно и ничего не нарушает, расторгнуть с ней договор просто так, не удастся.

Как доказать некачественную работу УК

Отказаться от управляющей компании можно, если подтвердить, что она работает некачественно. Для этого подойдут письменные претензии жильцов, которые они подавали в саму УК, копии обращений в надзорные инстанции, акты об авариях, фото и видео проблем в управлении домом.

Первым делом жаловаться на УК нужно ее руководителю: возможно, удастся обойтись без расторжения договора. Если не получится, приложите отказ к обращениям в другие инстанции. Нет ответа — пишите, что вас проигнорировали, а все заявления сохраняйте, они еще пригодятся.

Подать жалобу можно лично или на портале ГИС ЖКХ. Параллельно обращения принимают другие ведомства:

Как сменить управляющую компанию: пошаговая инструкция

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо: 

1. Созвать общее собрание жильцов.
2. Выдвинуть на обсуждение вопрос о расторжении договора с УК.
3. Предоставить доказательства плохого качества услуг, чтобы убедить жильцов проголосовать «за» досрочное расторжение договора. 
4. Принять решение об отказе управляющей компании — путем голосования.
5. В течение 5 дней после общего собрания поставить в известность УК и жилищную инспекцию.
6. Выбрать новую управляющую компанию.
7. Заключить с ней договор.

Разберем основные шаги.

Подготовиться к смене УК

Поменять управляющую компанию за пару минут у собственников не получится, нужно подготовиться:

1. Создать инициативную группу. Поделитесь идеей замены управляющей компании в многоквартирном доме в чате или обсудите ее на встрече с другими собственниками. Определитесь, кто готов выделить время на прекращение отношений с УК и поиск новой.
2. Изучить договор с УК. Возможно, в нем есть пункт о досрочном расторжении по инициативе жильцов.
3. Подготовить аргументы, которые убедят остальных собственников.
4. Подготовить документы для собрания: реестр собственников помещений, уведомление о собрании, лист регистрации и бланки для голосования.
5. Протокол собрания собственников в многоквартирном доме оформляется по строгим правилам, поэтому важно изучить их перед встречей.
6. Известить собственников о собрании. Порядок уведомления и требования к содержанию определяет статья 45 Жилищного кодекса.

Выбрать другую управляющую компанию

Чтобы сэкономить время, можно заранее найти новую УК и на одном собрании проголосовать за разрыв со старой и выбор новой.

Как выбрать УК:

• Посмотреть отзывы в интернете, расспросить людей из других домов, которые обслуживает эта управляющая компания.
• Выяснить, где находится УК. Если офис рядом с домом — это плюс.
• Сравнить тарифы и услуги. В ГИС ЖКХ можно посмотреть договоры УК с другими домами. Еще на этапе выбора уточните, что входит в тариф, а за что доплачивать отдельно.
• Узнать, сколько домов обслуживает компания. Много МКД в управлении — хороший знак. Значит, УК востребована и имеет опыт.
• Убедиться, что компания не оформляет банкротство. Информацию удобно проверять через ЕФРСБ. 

Инициативная группа может вести переговоры сразу с несколькими управляющими компаниями, чтобы выбрать ту, которая предложит лучшие условия.

Организовать общее собрание собственников

Необходимо оповестить всех собственников квартир и нежилых помещений, даже если сейчас они в глухой тайге. Минимальный срок оповещения — за 10 дней до собрания. Способы направления уведомления перечислены в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса. Например, можно отправить заказное письмо.

В уведомлении о собрании указывают: 

• Сведения об инициаторе.
• Дату и место проведения.
• Форму собрания.
• Вопросы, которые будут обсуждаться (повестку).
• Порядок получения информации.

В повестку собрания включают: 

• Выбор председателя, секретаря и комиссии. 
• Определение места хранения протокола собрания.
• Расторжение договора с действующей УК.
• Выбор новой УК, утверждение договора с ней, тарифов и перечня услуг.
• Сроки и порядок передачи документов новой УК.

Провести голосование

Для замены управляющей компании необходимо более 50% от общего числа голосов в доме.

Чтобы собрание могло принимать решения, нужен кворум, то есть присутствие собственников с долей более 50% от общего числа голосов в доме.

Формула, которую можно использовать для расчета:

Доля голосов = (Площадь квартиры / Общая площадь всех помещений в доме) × 100%

Пример: площадь общего имущества — 7 000 м², а площадь квартиры — 70 м². Тогда расчет будет выглядеть так: 70 м² ÷ 7 000 м² × 100% = 1%. Для кворума нужно присутствие собственников, площадь квартир которых суммарно составляет более 50% от общей площади всех помещений.

В нашем примере: 7 000 м² × 50% = 3 500 м². Значит, на собрание должны прийти владельцы квартир общей площадью более 3 500 м².

Голосование собственников можно провести в очной, заочной или очно-заочной форме. По итогам необходимо составить протокол. Требования к нему установлены Приказом Минстроя от 28 января 2019 года.

Уведомить управляющую компанию и жилинспекцию

В течение 5 рабочих дней после общего собрания необходимо направить старой УК письменное уведомление о расторжении договора и приложить к нему копию протокола собрания.

В тот же срок необходимо уведомить в жилищную инспекцию и передать комплект документов: 

• Оригинал протокола собрания и принятого решения.
• Реестры собственников МКД и уведомления о собрании.
• Бланки, которые использовались для голосования.
• Реестр проголосовавших лично и заочно.

Если не уведомить инспекцию, решение, принятое собственниками на общем собрании, потеряет силу.

Заключить договор с новой УК

В договор необходимо добавить состав общего имущества дома, перечень услуг, которые берет на себя управляющая компания, и другие условия, перечисленные в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Тариф на услуги необходимо утвердить на собрании, при этом допустимо прописать в соглашении тарифы на будущие годы. Срок договора — от года до 5 лет.

Новая УК обязана в течение 5 дней после заключения договора зарегистрировать его в ГИС ЖКХ и передать информацию в жилищную инспекцию.

Как быть с долгами перед старой УК

Пока идет смена управляющей компании платить по счетам нужно старой УК — именно она отвечает перед ресурсоснабжающими организациями.

После официального перехода, когда договор с новой УК зарегистрируют в ГИС ЖКХ, — платить нужно ей.

Что будет с долгами:

• Долги жильцов перед старой УК не сгорают. Они могут перейти к новой компании, если УК подпишут договор уступки права требования (цессии).
• Если цессии не произошло, возвращать долги придется старой УК.
• Списать задолженность, накопившуюся за коммунальные услуги, можно только в процедуре банкротства физического лица. Для этого необходимо подготовить документы, подтверждающие неплатежеспособность, и подать их вместе с заявлением