Содержание жилого помещения: что в него входит и как оплачивается

Статья расходов «содержание жилого помещения» вызывает немало вопросов. В отличие от понятных платежей за воду или электричество, содержание жилья объединяет целый комплекс услуг по обслуживанию дома. От чистоты в подъездах до безопасности инженерных систем — все это составляющие одной большой системы, обеспечивающей комфортное проживание в многоквартирном доме.

Понимание того, что входит в содержание жилья, поможет, с одной стороны, контролировать расходы, а с другой — добиться качественного обслуживания многоквартирного дома.

Что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ

Речь идет о работах, которые выполняют управляющие компании, по поддержанию многоквартирного дома (МКД) в надлежащем состоянии. Сюда же входят ресурсы, используемые при обслуживании общедомового имущества.

В статье 154 ЖК РФ определено, что входит в оплату за жилье и коммунальные услуги:

• Пользование квартирой, если это найм.
• Деятельность УК по содержанию МКД.
• Коммунальные услуги.

Плата за содержание жилья и коммунальные услуги — это разные платежи. В коммуналку входит стоимость использования ресурсов в квартире, таких как водо-, электро- и газоснабжение. Содержание жилого помещения включает уборку, ремонт, благоустройство. Это регулярные работы по устранению незначительных повреждений и неисправностей: покраска стен, заделка трещин, мелкий ремонт кровли. Они финансируются из ежемесячных платежей жильцов.

В рамках капитального ремонта полностью меняются изношенные конструктивные элементы дома: обновление кровли, ремонт фасада, замена лифтов, инженерных систем. Он выполняется гораздо реже (раз в 15–30 лет) и требует значительных затрат. За это отвечает специальный фонд капремонта.

К общему имуществу относятся помещения общего пользования — лестницы, чердаки, подвалы, а также несущие конструкции, инженерные системы, земля. Доля собственника рассчитывается так: площадь его квартиры делится на общую площадь всех помещений в доме.

Раздел «содержание жилья» в платежном документе означает весь комплекс работ по содержанию дома. Обычно он располагается в верхней половине квитанции. Это отдельная строка или даже группа строк, детализирующих разные услуги, которые оказывают УК.

Статья 39 ЖК РФ устанавливает, что расходы по управлению ложатся на собственников помещений.

Что включает содержание жилья многоквартирного дома

Содержание дома — это деятельность, результатом которой является исправное состояние МКД и всех его коммуникаций. За обслуживание отвечает управляющая компания. Вот ее обязанности:

Все эти услуги регламентированы постановлением Правительства РФ № 290.

Что не относится к содержанию жилья

По закону УК не отвечает за состояние личного имущества собственника квартиры. Отдельно оплачиваются:

• Коммунальные платежи.
• Капитальный ремонт.
• Ремонт внутри квартиры.
• Установка дополнительного оборудования: например, кондиционеров, спутниковых антенн.

Как рассчитывается стоимость услуг

Стоимость услуг формируется по-разному:

1. При управлении УК или ТСЖ размер платы определяется собственниками жилья с учетом предложений управляющей организации. В основу расчета ложится список работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ № 290. Учитываются особенности конкретного дома: возраст, степень износа, наличие лифтов, мусоропроводов.
2. Если нет решения собственников, применяются тарифы, которые утверждены органами местного самоуправления.

Стоимость содержания жилья рассчитывается по формуле:

Платеж = тариф × площадь помещения

Тариф — плата за единицу площади (рублей за квадратный метр в месяц), а площадь — общая площадь квартиры (в квадратных метрах).

Например, плата за жилье — 30 руб./кв. м в месяц. Площадь квартиры — 50 кв. м. Расчет платежа: 30 × 50 = 1 500 рублей в месяц.

Примеры региональных и муниципальных тарифов в первой половине 2025 года.

Плата за квадратный метр зависит от наличия удобств в доме (например, лифта, мусоропровода). Тарифы индексируются с учетом инфляции и изменения стоимости услуг подрядных организаций.

В платежках также могут быть указаны суммы переплаты или задолженности. Это сальдо — в коммунальных платежах оно показывает итоговое состояние расчетов между потребителем услуг и поставщиком.

Можно ли уменьшить плату

Один из эффективных способов уменьшения стоимости услуг — пересмотр действующего тарифа на общем собрании собственников (ОСС). Вот порядок действий:

Обратите внимание, что слишком низкий тариф может негативно отразиться на качестве обслуживания дома, поэтому уменьшение должно быть разумным и обоснованным.

Перерасчет платы за содержание жилья

Если управляющая компания не выполняет свои обязательства в полном объеме или допускает нарушения, вы имеете право требовать перерасчет:

1. Сфотографируйте нарушения с указанием даты и времени.
2. Составьте акт совместно с представителем УК. Если он не явился, сделайте это самостоятельно. Привлеките двух-трех соседей в качестве свидетелей. В акте опишите нарушения, время и место, подписи свидетелей.
3. Направьте письменную претензию в двух экземплярах. Приложите копии актов и фотоматериалы.
4. Потребуйте устранения нарушений и перерасчета платы.
5. Получите отметку о принятии на вашем экземпляре или отправьте заказным письмом с уведомлением.

Исключение услуг из договора

Если тариф включает услуги, которые не нужны или не оказываются, их можно исключить:

1. Разберите структуру тарифа и определите необязательные услуги. Это могут быть консьерж, охрана, дополнительное озеленение, видеонаблюдение.
2. Исключите ненужные услуги через собрание собственников. Для этого необходимо организовать общее собрание, рассмотреть на голосовании вопрос об исключении конкретных услуг, оформить решение протоколом и передать в УК.

Еще один вариант для решения проблемы высоких платежей — оформить субсидию на оплату коммунальных услуг. Помощь предоставляется тем, у кого расходы превышают установленную долю доходов семьи, обычно 22%.

Когда допустим отказ от части платежей

Не платить за обязательные услуги нельзя. Но если взимание платы за квартиру происходит незаконно или ошибочно, можно отказаться от оплаты содержания жилья. Бывают, например, такие случаи:

• Один и тот же платеж включен в разные строки квитанции. Допустим, вывоз мусора указан как в составе содержания жилья, так и отдельной строкой.
• Получено две квитанции с одинаковыми услугами от разных организаций.
• Плата за общедомовые нужды дублируется в нескольких платежных документах.

Можно законно не платить за услуги ЖКХ, которые фактически не были предоставлены, например, если в местах общего пользования никто не убирается, лифты не работают, а мусор не вывозят.

Последствия полного отказа от оплаты за содержание жилья

Задолженность по ЖКХ грозит цепочкой последствий:

1. На неоплаченную сумму с 31-го дня просрочки начисляются пени исходя из 1/300 текущей ключевой ставки Центробанка РФ, с 91-го дня — 1/130 ставки.
2. Ограничение или отключение коммунальных услуг — при задолженности дольше двух месяцев. Это применимо к горячему водоснабжению, электроэнергии, газу и только после соответствующего предупреждения.
3. Судебное взыскание — управляющая компания вправе обратиться в суд, а затем к приставам для принудительного взыскания долга.

Когда накопилось много долгов, в том числе за коммунальные услуги, поможет Федеральный закон № 127-ФЗ — он дает физическим лицам право признать финансовую несостоятельность и списать задолженности. Это работает не только с долгами за квартиру, но и с другими проблемными платежами — кредитами, микрозаймами, просроченными штрафами. Простыми словами, это законный способ начать финансовую жизнь с чистого листа, когда долги стали непосильным бременем.