Арест ипотечной квартиры судебными приставами

Приставы не имеют права арестовывать единственное жилье. Но, к сожалению, эта законодательная норма не распространяется на ипотечные квартиры. Такая недвижимость может быть арестована и даже продана на торгах для закрытия долга. Когда возможен арест ипотечной квартиры, а главное — как защитить свое имущество, рассказываем в статье.

Могут ли приставы арестовать ипотечную квартиру

Да, приставы могут наложить арест на ипотечную недвижимость. Если заемщик задолжал четыре и больше платежей за год, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать исполнить обязательства по ипотеке. После получения исполнительного документа приставы наложат арест на недвижимость. 

Судебный пристав, который получил исполнительный документ от кредитора, вправе выпустить постановление и составить акт описи имущества согласно ст. 80 закона № 229-ФЗ.

С этого момента должник не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, то есть совершать регистрационные действия в отношении квартиры. Например, не сможет ее продать или переписать на другого человека.

Таким образом, арест позволяет приставу обеспечить сохранность квартиры — до момента, пока она не будет продана или передана взыскателю.

Важно различать арест имущества и обращение на него взыскания.

Арест — это первый шаг к ограничению прав собственника. Пристав обязан внести запись в регистр, сообщить должнику о своих действиях и доложить в соответствующие органы о наложении санкций на квартиру.

Взыскание — это уже конкретные действия с имуществом (например, продажа недвижимости на торгах). 

Арест ипотечной квартиры за другие долги

Арест — это обеспечительная мера, то есть приставы налагают его, чтобы уберечь имущество от регистрационных действий. Мы уже знаем: арестованную квартиру должник не сможет ни подарить, ни продать. 

На ипотечную квартиру приставы тоже могут наложить арест. Однако это жилье находится в залоге у банка. Если последний подал в суд и получил исполнительный документ, приставы могут продать квартиру. И вернуть деньги банку. 

Но если квартира арестована из-за того, что у гражданина есть просроченные долги перед другими кредиторами (например, микрофинансовыми организациями), недвижимость не продадут. 

Более того, банк как залогодержатель может требовать снятия ареста с недвижимости согласно ст. 347 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Например, если должник перестанет вносить платежи по этой квартире, и кредитор захочет, чтобы за счет залога были исполнены обязательства неплательщика. 

Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира — имущество, которое не защищено законом от взыскания. Квартиру в залоге у банка вполне могут забрать. Деньги, вырученные за недвижимость, передадут кредитору-залогодержателю в счет долга.

Причем ни взыскатель, ни суд не вправе просить собственника реализовать другое имущество в счет долга. Продавать будут именно ту квартиру, которая находится в залоге.

Среди оснований для обращения взыскания на ипотечную квартиру согласно ст. 50 закона № 102-ФЗ:

• просрочка платежа — основной суммы и процентов
• неуплата пени и штрафов, начисленных в результате неисполнения обязательств
• оформление банкротства

В некоторых ситуациях банк может потребовать досрочно закрыть ипотечный кредит, а если заемщик отказывается — обратить взыскание на квартиру. Такое возможно, если залогодатель не соблюдает правила пользования заложенной недвижимостью, например, его действия привели к пожару или затоплению помещения. 

Приставы могут забрать ипотечное жилье даже, если оно единственное у должника. В Гражданско-правовом кодексе РФ (ГПК РФ) есть ст. 446, согласно которой единственное жилье не подлежит взысканию, но речь в ней идет только о недвижимости без залоговых обременений. Впрочем, исключения есть и для жилплощади, которая не является ипотечной, — в некоторых случаях ее могут забрать за долги.

Как происходит обращение взыскания на недвижимость в ипотеке

У кредитора-залогодержателя есть два подхода к обращению взыскания на недвижимость.

Внесудебный

Используется, если предусмотрен ипотечным договором, который был удостоверен нотариусом и на нем стоит его исполнительная надпись.

Или на банк оформлена закладная, то есть ценная бумага, удостоверяющая права кредитора. В закладной тоже может быть предусмотрен внесудебный порядок для обращения взыскания во внесудебном порядке, но важно, чтобы это указание было и в самом договоре.

Есть случаи, когда внесудебный порядок нельзя применять:

• заемщик признан безвестно отсутствующим
• квартира в залоге у нескольких кредиторов
• на жилье раньше оформлялась другая ипотека с иными условиями
• ипотечная квартира в собственности у заемщика

Судебный

Используется во всех остальных случаях. Если суд удовлетворит иск, в исполнительном документе будет указано:

• Точная сумма, которую получит кредитор после реализации залога
• Уточнение, нужно ли накладывать арест на квартиру до ее реализации
• Указание на запись в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) об ограничениях в отношении квартиры
• Порядок реализации залоговой квартиры и ее первоначальная цена на торгах

В итоге приставы передадут ипотечную квартиру Росимуществу, которое выставит жилье на торги. Купить недвижимость сможет любой желающий, а если таковых не найдется — торги проведут повторно по сниженной цене. Бывает, что вторая попытка тоже оказывается неудачной. Тогда квартиру передают банку, он сможет продать ее уже самостоятельно.

Чтобы защитить квартиру от реализации, должник может выплатить долг или подать заявление в суд с просьбой об отсрочке до года. Для последнего варианта у неплательщика должны быть уважительные причины, которые он сможет подтвердить документально. Например, медицинская справка, подтверждающая серьезную болезнь. 

В некоторых ситуациях суд может не удовлетворить иск кредитора, так случается, если:

• Сумма долга не превышает 5% от стоимости квартиры или длительность просрочки не превышает трех месяцев
• Сумма долга несоразмерна стоимости жилья

Что будет после продажи квартиры

Когда недвижимость реализуют, деньги отдадут кредитору-залогодержателю. Если средства, вырученные от продажи, превышают сумму долга, их вернут неплательщику.

Бывает, что денег не хватает даже на расплату с кредитором-залогодержателем. Так случается, потому что за квартиру, выставленную на торги, назначают стоимость меньше рыночной — обычно на 15-20%. Чтобы квартиру не продали по неоправданно заниженной цене, попросите суд провести экспертизу. 

При повторных торгах, если недвижимость никто не купил, стоимость опускается еще ниже. Таким образом, есть риск, что денег на покрытие долгов не хватит. Значит, банк будет взыскивать остаток снова — через суд и приставов. Последние могут забирать часть дохода за долги, арестовывать другое ваше имущество, запрещать выезд за рубеж.

Как защитить ипотечную квартиру от ареста и изъятия

Верный способ — не допускать просрочек и оперативно погашать долг, если он образовался. Неуплата по ипотеке за четыре месяца и больше может привести к обращению кредитора в суд. Если закроете долг, с квартиры снимут арест.

Если у вас временные трудности с деньгами, воспользуйтесь ипотечными каникулами. В 2025 году действует государственная программа, согласно которой заемщик может оформить льготный период длительностью до полугода. Во время ипотечных каникул можно не вносить платежи, но проценты будут начисляться. 

Однако есть условия, без соблюдения которых, воспользоваться льготой не получится: 

• Должна быть уважительная причина, например, вы оказались в трудном материальном положении
• Сумма кредита не превышает 15 млн рублей
• Квартира в ипотеке — единственное жилье
• Ранее вы не пользовались ипотечными каникулами

Если ипотечные каникулы вам не подходят, еще еще несколько вариантов — рефинансирование и реструктуризация. 

• Рефинансировать ипотеку можно в других банках — тогда новый кредитор закроет ваш долг. Оставшиеся деньги вы будете должны новому залогодержателю. Иногда можно найти предложения даже выгоднее прежнего. 
• Реструктуризация — это изменение условий по договоренности с вашим текущим кредитором. Например, банк может уменьшить ежемесячный платеж, чтобы его было проще вносить, и увеличить срок кредитования. Однако новые условия по реструктуризации, как правило, менее выгодны заемщику в перспективе — он больше переплачивает на процентах.

Приставы арестовали ипотечную квартиру: что делать

Уведомление о том, что на квартиру наложен арест, обычно приходит по почте. Если вы получили такой документ, постарайтесь не паниковать. 

Уточните в Федеральной службе судебных приставов (ФССП) причину, по которой был наложен арест. Оцените, насколько он правомерен. Если у вас действительно есть долг по ипотеке, лучший выход — оперативно погасить задолженность. 

Если ипотечную квартиру арестовали по другому долгу, то недвижимость вряд ли заберут. Банк не даст продать залоговое жилье, если у вас, конечно, нет долга еще и по ипотеке. 

Если у вас вообще нет долгов, то арест наложен неправомерно. Самый простой выход — написать жалобу на действия пристава через интернет-приемную ФССП. 

Можно ли договориться с приставом

Нет, уговорить судебных приставов снять правомерный арест с ипотечной квартиры не получится. Исполнители действуют в рамках своих полномочий, и их главная задача — претворить в жизнь решение суда. 

Однако должник вправе отстаивать свои права — оспорить решение в административном или судебном порядке. Для этого надо подать жалобу в ФССП или исковое заявление в суд. 

Вероятно, ипотечную квартиру под арестом получится отстоять, если:

• Должник не виноват в неуплате. Например, задолженность образовалась из-за сокращения на работе и серьезной болезни. 
• Кредитный договор недействителен, например, составлен с ошибками и противоречит законодательству. 
• Вы начали проходить процедуру банкротства физического лица. 

Как обжаловать постановление приставов

Если ФССП отклонило ваше обращение, обжаловать решение пристава можно в судебном порядке. Подготовьте исковое заявление для районного суда, в документе укажите:

1. Наименования органа, куда обращаетесь
2. Информацию о себе — ФИО, адрес, контакты
3. Данные ответчика и информацию об исполнительном производстве
4. Основания для снятия ареста — например, полное погашение долга

Прикрепите необходимые документы, в том числе копии паспорта, документов на квартиру, постановления об аресте. Максимальный срок рассмотрения иска — три месяца. 

По результатам рассмотрения жалобы суд может удовлетворить требования истца и снять с квартиры арест, если он неправомерен. 

Что делать, если нет денег на погашение долга

Ипотечные каникулы, реструктуризация, рефинансирование, мировое соглашение с кредитором — когда эти и другие способы решить проблему с долгом по ипотечной квартире не подходят, рассмотрите еще один вариант. 

Снять с квартиры арест и остановить исполнительное производство можно с помощью процедуры банкротства. Это законный способ списать задолженности по ипотеке, кредитам, займам, штрафам и другим обязательствам. 

Банкротство подходит заемщикам, у которых нет средств на погашение долга, и эта ситуация вряд ли изменится в обозримой перспективе. Для начала процедуры нужно подготовить заявление в арбитражный суд и собрать пакет документов. 

Юристы ФПА готовы рассказать все о банкротстве и бесплатно проконсультировать, разобрав вашу ситуацию. Наши специалисты помогут правильно подготовить документы и оценить, есть ли шанс на сохранение ипотечной квартиры. 

FAQ: отвечаем на частые вопросы

1. Можно ли наложить арест на ипотечное имущество?

   Да, можно. В законодательстве есть исключение — единственное жилье приставы арестовать не могут, но к ипотечному эта норма не относится. Ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому приставы при открытии исполнительного производства имеют право ее арестовать.

2. В каком случае приставы могут наложить арест на квартиру?

   Приставы могут арестовать квартиру, если они получили исполнительный документ по делу с решением суда об удовлетворении требований взыскателя. Последним должен выступать кредитор-залогодержатель.

3. Как снять арест с квартиры у приставов?

   Арест бывает правомерным и неправомерным. Последнее обычно случается по ошибке. Например, неплательщик погасил задолженность, но приставы об этом по каким-то причинам не узнали и в итоге арестовали квартиру.

   Вы можете подать жалобу на действия исполнителей в ФССП. Тогда обращение передадут вышестоящему руководству. Еще один способ отстоять свои права — обратиться с заявлением в суд.

4. В каком случае не могут наложить арест на квартиру?

   Арест на квартиру не могут наложить, если это единственное жилье должника. Однако эта законодательная норма не распространяется на ипотечную недвижимость, поскольку она в залоге у банка. И последний вправе требовать ее ареста и реализации в счет долга, если неплательщик не хочет выполнять взятые на себя обязательства.

5. Как быстро приставы снимают арест с недвижимости?

   Если арест был правомерен, то снимают его обычно по двум причинам. Первая — неплательщик полностью погасил долг. В таком случае на снятие ареста понадобится около трех дней. Приставы должны отправить информацию о снятии обременений с квартиры в Росреестр.

   Вторая причина снятия ареста — банкротство. В начале такой процедуры приставы обязаны снять аресты с имущества должника и прекратить исполнительное производство. Обычно это тоже занимает около трех дней.